An Gia kế hoạch phát hành thêm trái phiếu, dùng dòng tiền từ dự án đảm bảo cho hơn 1.200 tỷ nợ đáo hạn năm tới

An Gia muốn huy động vốn thêm nghìn tỷ trước khi đáo hơn 1.200 tỷ đồng trái phiếu năm sau

Báo cáo tài chính hợp nhất bán niên của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG) cho thấy tại thời điểm cuối quý II, công ty có tổng dư nợ tài chính là 2.321 tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm.

Chiếm gần 60% trong đó là khoản nợ 1.370 tỷ đồng từ 6 lô trái phiếu với lãi suất thỏa thuận, phát hành từ năm 2020 đến nay. Trong đó, công ty ghi nhận 1.067 tỷ đồng nợ trái phiếu ngắn hạn và đến hạn trả, đồng thời có 303 tỷ đồng nợ trái phiếu dài hạn.  

Theo thông tin từ báo cáo tại thời điểm cuối tháng 8 của Chứng khoán BSC, số nợ trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 mà An Gia phải trả là 1.209 tỷ đồng. 

Ngoài trái phiếu, cơ cấu danh mục nợ tài chính của An Gia cũng ghi nhận các khoản nợ từ 6 ngân hàng thương mại với lãi suất thỏa thuận, trong đó có BIDV, Vietinbank, Vietcombank,... 

Theo báo cáo tài chính doanh nghiệp, tại thời điểm cuối quý II, dư nợ tại các ngân hàng thương mại là 198 tỷ đồng với một khoản vay có thời hạn trả gốc vào tháng 11/2022 và 4 khoản vay có thời hạn trả gốc trong năm 2023. 

Bên cạnh đó, khoản vay từ bên khác là Nhà An Gia với lãi suất thỏa thuận cũng có thời hạn trả gốc trong năm 2023. Tại thời điểm cuối quý II, dư nợ của khoản vay này là gần 453 tỷ đồng. 

Tại thời điểm cuối quý II, tổng nợ tài chính đang chiếm hơn 31% trong tổng nợ phải trả, lớn thứ hai sau khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn. 

Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của An Gia ở mức 3,1 lần, trong đó, tỷ lệ nợ tài chính/vốn chủ sở hữu ở mức 0,8 lần. 

Quay trở lại với câu chuyện về trái phiếu của An Gia, bất chấp bối cảnh siết dòng vốn từ trái phiếu vào bất động sản, tại kỳ họp Đại hội đồng cổ đông thường niên vào đầu năm nay, công ty đã công bố kế hoạch huy động tối đa 1.000 tỷ đồng từ kênh này, mà trước mắt đã phát hành xong ba lô trái phiếu với tổng giá trị huy động 517,7 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm. 

Cũng tại kỳ họp này, trả lời câu hỏi của cổ đông liên quan đến việc phát hành trái phiếu, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch Hội đồng quản trị An Gia khẳng định việc việc siết chặt trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ không gây ảnh hưởng đến công ty do quy mô vay nợ của công ty vẫn ở mức thấp hơn nhiều so với quy mô tài sản, vốn chủ sở hữu doanh nghiệp.

Dòng tiền từ bàn giao The Sóng, The Standard đảm bảo cho các khoản nợ đến hạn 

Ban lãnh đạo công ty khẳng định dòng tiền trong năm nay của An Gia sẽ ở mức tốt, nhất là sau khi bàn giao dự án The Sóng (tại Vũng Tàu) và The Standard (tại Bình Dương), đây cũng là dòng tiền sẽ giúp công ty giảm nợ năm nay.

Tại thời điểm Đại hội, đại diện công ty cho biết tiến độ bán hàng tại The Sóng đạt khoảng 95% và tiến độ tại The Standard đạt khoảng 75% - 80%, cả hai dự án đều có kế hoạch bàn giao trong nửa đầu năm.

Lũy kế nửa đầu năm, doanh thu thuần của An Gia đạt 3.272 tỷ đồng, cao gấp 5,4 lần so với cùng kỳ, chủ yếu từ nguồn bán và cho thuê căn hộ dài hạn. 

Giá trị tồn kho tại hai dự án The Sóng và The Standard mà Ban lãnh đạo đã đề cập cũng ghi nhận giảm lần lượt 40% và 42% so với đầu năm. Đây cũng là hai trong ba dự án từng có tồn kho nghìn tỷ tại thời điểm đầu năm của An Gia, bên cạnh dự án Westgate.  

Việc giảm tồn kho tại hai dự án này cũng kéo tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối quý II của công ty giảm 25% còn 5.050 tỷ đồng, song giá trị này vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất (40%) trong tổng tài sản của doanh nghiệp. 

Khoản giảm tồn kho này cũng là nguyên nhân chính giúp dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của An Gia dương gần 1.962 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay.

Thông qua đó, dòng tiền thuần trong kỳ của doanh nghiệp dương 1.265 tỷ đồng, trong khi dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính và từ hoạt động đầu tư đều lần lượt âm 2,2 tỷ đồng và âm gần 695 tỷ đồng sau khi chi hơn 1.305 tỷ đồng để trả nợ gốc vay và chi cho vay, mua các công cụ nợ cũng như đầu tư góp vốn vào đơn vị khác. 

Nói thêm về phần tổng tài sản của An Gia tại thời điểm cuối quý II, dù ghi nhận giảm tại mục chiếm tỷ trọng lớn nhất là giá trị tồn kho, song tổng tài sản ghi nhận tăng nhẹ so với đầu năm lên gần 12.622 tỷ đồng. 

Trong đó, lượng tiền mặt của công ty tăng gấp 2,4 lần lên 1.779 tỷ đồng, chiếm gần 80% trong số đó là tiền gửi ngân hàng hơn 1.398 tỷ đồng, tăng gấp 4 lần đầu năm. 

Bên cạnh đó, các khoản phải thu trong ngắn hạn và dài hạn của An Gia là 4.746 tỷ đồng, tăng 12% so với đầu năm, bao gồm các khoản phải thu về cho vay 2.855 tỷ đồng đối với các bên như Công ty TNHH Quản lý và Đầu tư Vĩnh Nguyên, Nhà An gia, CTCP Quản lý và Phát triển Hoàng Bách,...

Công ty cũng có khoản phải thu dài hạn là vốn đầu tư vào hợp đồng hợp tác kinh doanh gần 420 tỷ đồng. 

Về phần tình hình kinh doanh của An Gia, theo thông tin từ Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), danh mục dự án của An Gia có thêm hai quỹ đất là The Gió (Bình Dương) và dự án 3.1 (Bình Chánh, TP HCM). Trong đó, dự án 3.1 có quy mô 3,1 ha nằm đối diện dự án WestGate, hai dự án này nhiều khả năng sẽ kinh doanh vào 2022 - 2023. 

Trọng tâm phát triển của công ty là các sản phẩm nhà ở (căn hộ, khu compound) trong phân khúc trung cấp. Theo nhận định của Ban lãnh đạo công ty, trong bối cảnh thị trường suy thoái, các sản phẩm trong phân khúc này vẫn tiêu thụ được do nhu cầu nhà ở thực còn nhiều.  

Bên cạnh đó, tại kỳ họp Đại hội đồng cổ đông thường niên vừa qua, lãnh đạo công ty đã nhấn mạnh một trong những định hướng chung trong năm nay của công ty là phát triển quỹ đất, tập trung vào các khu vực TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An. 

Theo kế hoạch, mỗi năm An Gia sẽ M&A từ 2-3 dự án mới, mỗi dự án diện tích khoảng 3-5 ha. Trước mắt, đến cuối năm nay, An Gia đang có kế hoạch M&A hai dự án khác. Công ty cho biết, quỹ đất hiện tại sẽ đáp ứng kế hoạch kinh doanh của công ty trong giai đoạn 4-5 năm tới.  

Trong 6 tháng đầu năm nay, mặc dù ghi nhận doanh thu thuần tăng mạnh (như đã đề cập), song, doanh thu tài chính giảm cùng chi phí hoa hồng môi giới tăng vọt (ghi nhận tại mục chi phí bán hàng) đã kéo lãi sau thuế của công ty giảm 12%, đạt 174 tỷ đồng. 

Lãi ròng theo đó cũng giảm 38%, đạt 121 tỷ đồng, tương đương thực hiện 24,2% kế hoạch lãi ròng mà doanh nghiệp đã đề ra. 

Tại thời điểm cuối quý II, công ty cũng đang có 3.733 tỷ đồng khoản người mua trả tiền trước, phần lớn là khoản trả trước từ khách hàng cá nhân mua căn hộ dự án.