Xu hướng phát triển bất động sản 30 năm qua ở TP HCM

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cả nước hiện có 863 đô thị, gồm hai đô thị đặc biệt trực thuộc Trung ương (Hà Nội và TP HCM); 23 đô thị loại I; 31 đô thị loại II; 48 đô thị loại III; 87 đô thị loại IV và 672 đô thị loại V.

Tính đến năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá cả nước đạt khoảng 40%, nhưng xét về chỉ tiêu quy mô dân số thì tỷ lệ đô thị hoá chỉ đạt 36,8%. HoREA đánh giá, mạng lưới đô thị quốc gia hiện nay nhìn chung chưa có sự cân đối và hài hoà.

Hàng chục năm qua, các đô thị ở nước ta có xu thế đô thị hóa theo chiều rộng kiểu "vết dầu loang", vừa gây lãng phí quỹ đất, lại khó đầu tư hệ thống giao thông có sức chở lớn như metro.

Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị gắn liền với sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như các khu đô thị (KĐT) mới. Năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên ra đời, song ở giai đoạn này, pháp luật vẫn chưa thừa nhận giá trị của đất đai, nhà ở chưa được xem là hàng hóa.

Phải đến năm 1993, Luật Đất đai mới bắt đầu xác định "đất có giá", "nhà ở vừa là tư liệu tiêu dùng, vừa là hàng hoá". Từ đây, thị trường bất động sản bắt đầu phát triển mạnh và bắt đầu xuất hiện những hiện tượng như "bong bóng" hay "đóng băng".

Cũng từ thời điểm này, TP HCM, một trong hai đô thị lớn nhất cả nước, bắt đầu thực hiện một số dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị, tái định cư cho người dân, hoặc xây dựng một số khu dân cư mới, theo phương thức "Nhà nước và nhân dân cùng làm" hoặc "đổi đất nông nghiệp lấy đất ở" (người có đất nông nghiệp trong dự án được đổi lấy đất ở đã xây dựng hạ tầng với tỷ lệ quy đổi 8 - 12%).

Một số dự án tiêu biểu trong giai đoạn này có thể kể đến như: Khu dân cư Xóm Cải (quận 5); Khu dân cư Xóm Đầm (quận 8); Khu phố chợ Bình Chánh; Khu dân cư Bàu Cát (quận Tân Bình); Khu dân cư Đinh Bộ Lĩnh (quận Bình Thạnh)...

Năm 2009, Luật Quy hoạch đô thị lần đầu quy định cụ thể về việc lập quy hoạch các trục đường mới trong đô thị. Đến năm 2013, pháp luật cũng bắt đầu quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển KĐT mới, chỉnh trang đô thị vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Trong giai đoạn này, TP HCM đã thực hiện một số dự án hạ tầng giao thông, đô thị, nhà ở theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) theo các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Sau 30 năm thực hiện đô thị hóa, HoREA đã tổng hợp một số dự án tiêu biểu ở TP HCM và bài học rút ra từ các mô hình cải tạo, chỉnh trang tái phát triển đô thị.

Loạt dự án gắn với đô thị hóa của TP HCM

Năm 1993, TP HCM hoàn thành dự án cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển Khu dân cư Xóm Cải tại phường 8, quận 5. 

Trước khi cải tạo, đây là nhà lụp xụp dày đặc nằm phía sau dãy nhà phố đường Nguyễn Trãi, gồm các hẻm nhỏ chỉ đủ cho xe hai bánh; diện tích khoảng 3,6 ha; mật độ xây dựng hơn 80%; hệ số tầng khoảng 1,05.

Sau khi hoàn thành, khu vực này được xây dựng lại thành 5 lô nhà chung cư 4 - 5 tầng với mật độ xây dựng giảm xuống còn khoảng 45%. 

Bên cạnh đó, dự án được bố trí nhiều diện tích làm đường nội bộ với bề rộng đủ để xe chữa cháy lưu thông, kết nối với đường giao thông đô thị; có nhóm cây xanh, hệ số tầng tăng lên khoảng 3,5 và tái định cư tại chỗ cho 100% dân cư.

Ở dự án này, Nhà nước giữ vai trò chủ trì điều phối toàn bộ hoạt động, đầu tư ngân sách trực tiếp. Tất cả các chủ sở hữu nhà cũ được mua căn hộ tái định cư tại chỗ theo giá bảo toàn vốn. Nhà mặt tiền đường Nguyễn Trãi cũng được cải tạo thành nhà ở kết hợp kinh doanh, trở thành khu phố thương mại, dịch vụ...

"Hạn chế lớn nhất của cách làm này là ngân sách Nhà nước không có đủ nguồn lực để ứng vốn đầu tư trước (thu hồi vốn sau), nên chỉ làm được các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị quy mô nhỏ", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Cũng vào những năm đầu thập niên 90, TP HCM thành lập Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn. Các quận, huyện cũng thành lập doanh nghiệp Nhà nước để thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn.

Trong giai đoạn này, những dự án như Khu dân cư Bàu Cát (quận Tân Bình, 100 ha); Khu dân cư Đinh Bộ Lĩnh (phường 26, quận Bình Thạnh); KĐT mới An Phú - An Khánh (131 ha)... bước đầu đã làm thay đổi bộ mặt đô thị của nhiều khu vực.

Tuy nhiên, ông Châu cho biết, hạn chế lớn nhất của cách làm này lúc bấy giờ là các doanh nghiệp Nhà nước của thành phố, của các quận đều rất thiếu vốn do chỉ được giao vốn rất nhỏ, dẫn đến nhiều dự án bị dở dang kéo dài, không có tiền để bồi thường giải phóng mặt bằng. 

Ở thời điểm đó, các doanh nghiệp chỉ trông cậy vào nguồn vay tín dụng từ Ngân hàng Cổ phần Phát triển nhà (HDB) mới được UBND TP HCM thành lập với nguồn vốn rất hạn chế.

"Hiện nay, Nhà nước đang chủ trương thoái vốn trong các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản. Các doanh nghiệp Nhà nước cũng không cạnh tranh nổi với các tập đoàn, doanh nghiệp tư nhân đang hoạt động rất năng động, hiệu quả", Chủ tịch HoREA chia sẻ.

Bên cạnh cải tạo các khu dân cư, TP HCM cũng đã thực hiện nhiều dự án di dời nhà trên và ven kênh rạch kết hợp cải tạo, chỉnh trang đô thị. Điển hình có thể kể đến là dự án Kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè.

Dự án này được thực hiện từ 6.000 tỷ đồng vốn ODA được Ngân hàng Thế giới (WB) cho vay dài hạn với nhiều ưu đãi. Song đổi lại, TP HCM cũng phải bố trí vốn đối ứng rất lớn (bằng 30% tổng mức đầu tư) và đến nay còn phải trả nợ vay cho WB.

Do không đủ nguồn vốn, Nhà nước chỉ có thể bồi thường giải phóng mặt bằng phần diện tích đủ để làm đường ven hai bên kênh. Vì vậy, dự án không có quỹ đất để tái định cư, xây dựng công trình hạ tầng xã hội, không có quỹ đất sạch đấu giá để thu hồi đủ vốn trả nợ WB...

Bên cạnh đó, do chưa có cơ chế điều tiết giá trị phần "chênh lệch địa tô" tăng lên sau khi đầu tư, phần chênh lệch này đã rơi vào túi riêng của nhiều đối tượng trong xã hội. Nhà nước chỉ thu được phần thuế từ hoạt động đầu tư kinh doanh dịch vụ sau này.

Theo ông Châu, phương thức cải tạo, chỉnh trang đô thị bằng nguồn vốn ODA hoàn toàn có thể tiếp tục thực hiện trong thời gian tới, nhưng cần lựa chọn nguồn vốn phù hợp, có lợi nhất cho đất nước.

Sau các dự án cải tạo, chỉnh trang, TP HCM bắt đầu xuất hiện những KĐT mới, khu dân cư mới, khu phức hợp cao tầng.

Năm 1996, Phú Mỹ Hưng, công ty liên doanh đầu tiên với nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản bắt đầu xây dựng KĐT Phú Mỹ Hưng với quy mô hơn 400 ha. Sau hơn 20 năm, dự án này đã biến một vùng đất sình lầy trở thành KĐT hiện đại, là KĐT kiểu mẫu đầu tiên của Việt Nam. 

Công ty Phú Mỹ Hưng sau đó đã đầu tư trục đường Nguyễn Văn Linh dài 17 km, là một phần của đường Vành đai 2 phục vụ trực tiếp cho dự án KĐT mới Phú Mỹ Hưng và khu Nam Sài Gòn.

Dự án Phú Mỹ Hưng cùng với các KĐT mới như KĐT mới Him Lam (58 ha), Tân Thuận Đông Nam Long, Phú Mỹ, khu chế xuất Tân Thuận… đã đưa quận 7 từ một phần của huyện nông nghiệp Nhà Bè trở thành đô thị phát triển.

Sau khi KĐT Phú Mỹ Hưng hình thành, hạ tầng khu Nam Sài Gòn liên tục chuyển mình với loạt dự án như trục đường Bắc Nam Nguyễn Hữu Thọ; cầu đường Khánh Hội - Nguyễn Tất Thành - Tân Thuận; cầu Ông Lãnh; Kênh Tẻ; Nguyễn Văn Cừ; cầu Chữ Y (mở rộng); Nguyễn Tri Phương - Chánh Hưng; Chà Và; cầu Phú Mỹ;...

Đối với dự án Phú Mỹ Hưng, nhà đầu tư nước ngoài đã có nhiều kinh nghiệm thực hiện các dự án ở một số nước có nền kinh tế chuyển đổi tương tự như nước ta.

"Nhà đầu tư nước ngoài biết rõ khó khăn trong khâu bồi thường giải phóng mặt bằng, họ thỏa thuận để phía Việt Nam thực hiện công tác này, thông qua việc ứng trước vốn. Do việc bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, chi phí thực tế của dự án sau đó bị đội lên rất lớn, làm phát sinh nhiều hệ lụy về kinh tế và xã hội", ông Châu đánh giá.

Một số khu đô thị mới ở TP HCM. (Ảnh: Hoàng Huy).

Bước sang thế kỷ 21, các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản trong nước ngày càng phát triển mạnh, giữ vai trò thống lĩnh thị trường bất động sản với các KĐT mới đã thay đổi bộ mặt đô thị của TP HCM.

Các dự án tiêu biểu có thể đề cập đến như KĐT mới Him Lam Tân Hưng; KĐT Nam Long Tân Thuận Đông; Sunrise City; Florita (quận 7); Dragon City; Lavila Nhà Bè; Sài Gòn Pearl; The Manor; Vinhomes Central Park; Bitexco Tower; Sài Gòn Times Square; Vinhomes Golden River Park...

Mặt khác, một số tập đoàn bất động sản hàng đầu của nước ngoài cũng đã và đang đầu tư trực tiếp hoặc hợp tác, liên doanh liên kết với các doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Ngoài KĐT mới Phú Mỹ Hưng, một số dự án có yếu tố đầu tư nước ngoài điển hình như Sài Gòn Center; Celadon Tân Phú; Mizuki Park Bình Chánh; Empire City; Grand Marina Sài Gòn... đã đa dạng hoá sản phẩm cho thị trường.