Cải tạo, xây mới chung cư cũ là mảng đầu tư đầy tiềm năng khi không còn khống chế lợi nhuận 10%

Năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP về "Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" với kỳ vọng cải thiện chất lượng sống cho người dân trong các khu tập thể cũ đã xuống cấp, đồng thời nâng cao chất lượng mỹ quan đô thị ở thành phố lớn.

Tuy nhiên, sau 5 năm triển khai, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiệu quả còn thấp. 

Tính riêng tại TP HCM, chỉ có hai dự án chung cư cũ được hoàn thành cải tạo, xây dựng và ba dự án đang triển khai dở dang. Con số này là rất thấp so với tổng số 237 khu nhà chung cư cũ cần được cải tạo, xây dựng lại theo kế hoạch.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nguyên nhân của thực trạng này là do Nghị định 101 được ban hành không sát với thực tiễn và thiếu tính khả thi. 

Để thay thế cho Nghị định 101 trước đây, ngày 15/7 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/9. 

Chia sẻ với người viết, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, Nghị định 69 lần này có nhiều cơ chế hỗ trợ về lợi nhuận, nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào các dự án cải tạo chung cư cũ.

"Mức lợi nhuận sẽ không dừng ở 10%"

Nói về lợi nhuận của doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây lại chung cư cũ, Chủ tịch HoREA cho biết, trong Nghị định 101 trước đây, lợi nhuận định mức được quy định không quá 10% tổng mức đầu tư của dự án. 

Trong Nghị định 69 vừa ban hành, định mức lợi nhuận không được quy định cụ thể, song vẫn có thể hiểu định mức này là 10%. 

Đây là con số tương đương mức lợi nhuận ở các dự án nhà ở xã hội, cũng là mức phổ biến từ trước đến nay đã được các cơ quan Nhà nước tính toán, kiểm soát trong phần quy hoạch cho một dự án chung cư cũ.

Bên cạnh đó, ở các địa phương, mỗi nơi sẽ có công thức tính toán định mức lợi nhuận khác nhau và công bố ở hồ sơ mời chào dự án. Do đó, việc không đề cập định mức lợi nhuận cụ thể trong Nghị định 69 là có thể hiểu được.

Điều đáng nói, với quy định mới, chủ đầu tư được hỗ trợ, tạo điều kiện để gia tăng lợi nhuận bằng cách kinh doanh phần căn hộ dôi ra của dự án.

"Tôi lấy ví dụ như chung cư Nguyễn Thiện Thuật ở quận 3 (TP HCM), hiện trạng chỉ có 4 tầng. Chẳng hạn để cải tạo, xây dựng lại, cơ quan Nhà nước sẽ duyệt quy hoạch để dự án tăng chiều cao lên thành 10 tầng.

Sau khi trúng thầu, nếu chủ đầu tư thực hiện đúng theo quy hoạch, họ sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Ở trường hợp này, định mức lợi nhuận sẽ xoay quanh khoảng 10%.

Tuy nhiên, doanh nghiệp hoàn toàn có thể đề xuất tăng hệ số sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch lên thành 12 - 13 tầng. Lúc này, họ sẽ làm nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với phần dôi ra so với quy hoạch ban đầu, đồng thời được phép kinh doanh để thu hồi vốn và kiếm lời.

Trong trường hợp này, mức lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ không còn dừng lại ở mức 10% ban đầu", ông Châu giải thích. 

Theo Chủ tịch HoREA, một khu chung cư cũ khi cải tạo, xây dựng mới sẽ bao gồm: Phần tái định cư cho người dân dự án; phần dôi ra so với hiện trạng ban đầu (được bố trí để chủ đầu tư bán để thu hồi vốn) và phần tăng hệ số sử dụng đất để chủ đầu tư kinh doanh thêm (nếu đề xuất).

Giả sử căn hộ cũ của người dân là 15 m2, theo quy định sẽ được đổi sang căn tái định cư mới rộng gấp đôi (30 m2), song chủ đầu tư lại xây dựng các căn hộ 50 m2 theo quy hoạch cho phép. Vậy phần chênh lệch 20 m2 sẽ xử lý ra sao?

"Nghị định 69 có một điểm mới: Nếu giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ thì bên mua/thuê nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này. Do đó, diện tích 20 m2 dư ra ở trường hợp trên người dân sẽ phải thanh toán với chủ đầu tư.  

Thời điểm dự thảo Nghị định 69, tôi đã đề xuất xác định giá trị phần chênh lệch này bằng Giá thị trường + 10% lợi nhuận định mức. 

Song, Nghị định 69 được phê duyệt lại không quy định cụ thể, có thể do khi đi vào triển khai thực tế, cách hiểu của từng địa phương sẽ khác nhau", ông Châu nói.

Như vậy, với quy định mới này, doanh nghiệp cũng được hỗ trợ thêm một phần lợi nhuận từ mỗi căn hộ nếu có phần diện tích dư ra.

Thị trường chung cư cũ đầy tiềm năng

Theo báo cáo của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hiện nay, tại các đô thị trên cả nước, có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống.

Số chung cư cũ này tập trung chủ yếu tại một số địa phương như Hà Nội (1.579 dự án), TP HCM (575 dự án), Hải Phòng (205 dự án), Quảng Ninh (60 dự án), Phú Thọ (23 dự án), Nghệ An (22 dự án), Thanh Hóa (17 dự án), Cần Thơ (10 dự án)...

Với khối lượng dự án lớn như vậy, tổng giá trị đầu tư có thể lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. HoREA đánh giá, đây là thị trường đầy tiềm năng với các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản.

Một dự án chung cư cũ tại phường Quang Trung, TP Vinh, Nghệ An trước và sau khi cải tạo. (Ảnh: Hoàng Huy).

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cũng khẳng định: "Doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ cần xác định, đây không phải phân khúc mang lại siêu lợi nhuận. Bản chất việc cải tạo này đã thể hiện rõ tính chất xã hội của việc đầu tư".

Chủ tịch HoREA cho rằng, các nhà đầu tư cũng cần thấu hiểu với người dân ở các chung cư cũ. 

Bởi lẽ, bên cạnh cái lợi là được hoán đổi diện tích căn hộ mới rộng hơn, an toàn hơn, môi trường sống tốt hơn, có nhiều tiện ích và dịch vụ hơn, thì người dân cũng phải chấp nhận đánh đổi việc chung cư có nhiều chủ sở hữu hơn, đông đúc hơn so với trước đây.

"Tôi kỳ vọng Nghị định 69 sẽ tạo niềm tin cho những người dân ở trong các chung cư cũ. Hiện nay có quá nhiều chung cư cũ, đặc biệt ở Hà Nội, người dân phải sống trong những diện tích cơi nới rất nguy hiểm mà không biết bao giờ được đổi đời", ông Châu chia sẻ.