Nghị định mới có giúp tăng tốc độ cải tạo chung cư cũ?

Theo đó, nghị định quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch cũng như quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…

Sau bao nhiêu năm tốc độ cải tạo chung cư cũ vẫn ở tình trạng "rùa bò" bởi chính "rào cản" chính sách thì nay với nhiều điểm đổi mới, Nghị định 69/2021/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ giải quyết cơ bản các vướng mắc trong thời gian qua. Tuy nhiên, việc triển khai như thế nào vẫn phải chờ kết quả thực hiện thời gian tới.

Cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ với khoảng hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng trước năm 1994. Trong số nhà chung cư này có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm. 

Thế nhưng, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%. Con số này quá thấp so với kỳ vọng, bởi còn nhiều nút thắt khiến các dự án, phương án cải tạo mãi chỉ nằm trên giấy, hoặc dừng lại ở mức độ khảo sát. Các chuyên gia cho rằng, cái khó cần gỡ nhất chính là từ chính sách.

Tính đến thời điểm này, cơ quan chức năng đã rà soát, thực hiện việc kiểm định được 600/2.500 nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm cấp C, D - chiếm khoảng 25%, tập trung chủ yếu tại 2 đô thị lớn là Hà Nội, TP HCM. 

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng nhận định, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ đạt xấp xỉ 3% trong suốt 10 năm qua là quá khiêm tốn so với mục tiêu đề ra.

Một trong những nguyên nhân được chỉ ra là do số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn lớn, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý dẫn đến khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn; chậm xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. 

Đa số nhà chung cư cũ tập trung tại khu vực nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và đặc biệt là dân số; việc điều chỉnh quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ...

Bởi vậy, ngay khi được cập nhật thông tin về những điểm mới của Nghị đinh 69/2021/NĐ-CP, ông Lê Văn Dần là người dân sống tại Khu tập thể Kim Liên chia sẻ, chủ trương cho xây dựng lại những nhà tập thể cũ đã quá cũ, xuống cấp thậm tệ, chất lượng quá kém sẽ được các hộ dân đang sinh sống ở những nơi này đồng tình.

Với hệ số đền bù cơ bản được Nghị định mới đưa là UBND cấp tỉnh, thành phố sẽ quyết định hệ số K bồi thường từ 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.

"Quy định này rất rõ ràng, nhưng người dân đang sống tại đây như tôi thì quan điểm cải tạo lại chung cư cũ cần đền bù ít nhất phải từ 2 lần mới thỏa đáng" – ông Dần nêu ý kiến.

Cũng có người dân cho rằng, khó nhất ở việc cải tạo chung cư cũ là giám sát nhà đầu tư. Họ phải có phương án và phổ biến cụ thể cho dân để lựa chọn. Nếu đã chốt được phương án thì phải thực hiện đúng và có như vậy mới thành công.

Với chính sách mới, những "rào cản" sẽ dần được gỡ bỏ. Đánh giá về nội dung này, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhận xét, Nghị định 69/2021/NĐ-CP tạo ra sự đột phá mới trong chính sách cải tạo chung cư. 

Đáng chú ý, Chính phủ tái khẳng định, việc cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch, trên cơ sở những quy hoạch cấp trên, nhà nước sẽ đứng ra lập quy hoạch chi tiết.

Đặc biệt, chính sách mới khẳng định, chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm tham gia vào quy hoạch và được tham gia lựa chọn chủ đầu tư. 

Trong quy hoạch thì có định hướng. Đơn cử như Hà Nội, trong 4 quận nội đô lịch sử có nhiều nhà chung cư nhỏ lẻ. Lần này, Nghị định đưa ra vấn đề chấp nhận quy gom các nhà chung cư cũ. 

Thế nhưng cái quy gom này được bố trí ở đâu phải gắn với quản lý dân số, tức là gắn với quy hoạch chung thì các tỉnh thành phải có trách nhiệm chỉ đạo.

Đồng quan điểm là phương án cải tạo chung cư sẽ do nhà nước chủ trì, có sự tham gia của người dân, trên nguyên tắc chia sẻ lợi ích công bằng. Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, đây cũng là cách mà nhiều quốc gia trên thế đang thực hiện rất hiệu quả và nên khuyến khích.

Vấn đề đặt ra là phương án phải phù hợp với quy định của nhà nước, quy hoạch đô thị và được đa số cộng đồng dân cư ở đấy ủng hộ. Phương án đóng vai trò quyết định, phải được lập trên cơ sở chia sẻ lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng cư dân.

Thêm một nút thắt được Nghị định 69/2021/NĐ-CP tháo gỡ đó là tỷ lệ đồng thuận của người dân. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản khẳng định, Nghị định 69/2021/NĐ-CP và Luật Nhà ở quy định rõ 3 trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch mà không cần sự đồng thuận 100% cư dân. Điều này nhằm đảm bảo việc triển khai đồng bộ với quy hoạch và kiến trúc.

Luật Nhà ở quy định, khi xây dựng nhà chung cư cần phải xây dựng đồng bộ cả một khu và khi xây dựng cả một khu sẽ xuất hiện tình trạng trong khu đó có nhiều trường hợp như: nhà chung cư nguy hiểm thuộc diện bắt buộc phải phá dỡ; nhà chung cư hư hỏng nặng bắt buộc phải phá dỡ và cả nhà chung cư chưa đến mức phải phá dỡ.

Tuy nhiên, khi quy hoạch cả khu thì loại này cũng phải đưa vào diện phải phá dỡ ngay. Những trường hợp này không cần nhận được sự đồng thuận 100% vẫn có thể triển khai nhưng là thời điểm thực hiện chậm hơn 1 chút.

Các chuyên gia nhận xét, với những đổi mới về chính sách, thời gian tới, cải tạo chung cư cũ sẽ tăng tốc để góp phần cải tạo bộ mặt đô thị, cải thiện và nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Theo Chương trình số 03-CTr/TU của Thành ủy Hà Nội về chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị, Hà Nội đặt mục tiêu, giai đoạn 2021 – 2025 triển khai cải tạo, xây dựng lại từ 2-3 khu chung cư cũ và chuẩn bị triển khai các khu còn lại. 

Những khu chung cư cũ được đề xuất cải tạo, xây dựng lại trong giai đoạn này là Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh. Ðây là các khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm đặc biệt, có nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp các hộ dân.

Cùng đó, giai đoạn 2021 – 2025, TP HCM cũng lên kế hoạch hoàn tất xây mới 15 chung cư cấp D, hoàn tất sửa chữa cải tạo 245 chung cư cấp còn lại. Để thực hiện chỉ tiêu này, thành phố sẽ chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất đối với các chung cư cấp D có diện tích nhỏ. 

Bởi hiện nay, có nhiều chung cư cấp D có diện tích dưới 1.000 m2, không kêu gọi được chủ đầu tư hoặc việc xây mới trên nền cũ không đủ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân. Trên cơ sở đó, thành phố sẽ tổ chức di dời, tháo dỡ và chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách.