Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam có nguy cơ dư thừa nguồn cung

Dưới tác động của đại dịch, trong năm 2020, công suất thuê khách sạn tại châu Á - Thái Bình Dương đạt mức thấp kỷ lục, dao động từ 25 - 40% ở hầu hết các điểm đến nổi tiếng trong khu vực. Tuy nhiên, kể từ nửa cuối năm 2021, tiêm chủng tăng và tỷ lệ tử vong do Covid-19 giảm mạnh, nhiều quốc gia đã bắt đầu mở lại biên giới, tâm lý thị trường và hoạt động đầu tư từ đó cũng tích cực trở lại.

Theo báo cáo về thị trường nghỉ dưỡng châu Á - Thái Bình Dương của Savills, tổng khối lượng đầu tư vào các khách sạn trong khu vực đạt 14,9 tỷ USD với 459 thương vụ vào năm 2021, vượt qua mức trung bình 5 năm trước đại dịch là 14,6 tỷ USD.

Báo cáo cũng ghi nhận một xu hướng đặc biệt là ngày càng nhiều doanh nghiệp bắt đầu thanh lý các tài sản không cốt lõi để thu hồi vốn. Tiêu biểu trong số đó là việc hai tập đoàn Nhật Bản, tập đoàn Kintetsu và tập đoàn Seibu, được cho là đã chuyển nhượng danh mục đầu tư khách sạn của họ lần lượt là 500 triệu USD và 1,2 tỷ USD cho các quỹ nước ngoài trong năm qua.

Sự quan tâm của nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ trong 5 tháng đầu năm 2022, khoảng cách giữa người bán và người mua dường như đã được thu hẹp. Khối lượng đầu tư tăng lên 5 tỷ USD trong quý I/2022, tăng 5,3% theo quý và 86,9% theo năm.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương cho biết, hoạt động kinh doanh khách sạn và resort đang khôi phục trở lại sau đại dịch. Công suất và giá phòng ghi nhận sự cải thiện ở khắp mọi nơi trên thế giới và thị trường Việt Nam cũng không ngoại lệ.

Kỳ nghỉ hè năm nay được xem là bước tái khởi động đầy lạc quan tại các điểm đến du lịch. Nhiều khách sạn và resort tại các địa điểm ven biển như Vũng Tàu - Hồ Tràm, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc ghi nhận tốc độ hồi phục ấn tượng. Một số resort thành công trong việc thu hút khách nội địa thậm chí kỳ vọng đạt mức công suất 50 - 70%.

Tuy nhiên, ông cho rằng để hoạt động du lịch có thể đạt được mức như năm 2019 chúng ta vẫn phải chờ đến khi thị trường khách quốc tế hoàn toàn khôi phục.

Theoo vị chuyên gia, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang đối mặt với các thách thức mới hậu đại dịch. Có ba yếu tố chính đang cản trở quá trình khôi phục của nguồn cầu du lịch là lạm phát, chi phí chuyến bay gia tăng và sự chậm khôi phục của hai thị trường khách Trung Quốc và khách Nga. Thị trường có thể đối mặt với tình trạng cung vượt cầu.

“Chúng tôi kỳ vọng nguồn cầu sẽ hoàn toàn khôi phục vào năm 2024. Tuy nhiên bên cạnh vấn đề nguồn cầu, ngành du lịch Việt Nam còn phải phải đối mặt với thách thức khác là tình trạng dư thừa nguồn cung. Chúng tôi ước tính trong ba năm tới, nguồn cung tại các điểm đến du lịch trọng điểm sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình 20% mỗi năm. Với tốc độ này, nếu nguồn cầu không tăng theo kịp thì có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, qua đó sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến công suất phòng của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong nước”, vị Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương phân tích.

Ngoài ra, vị chuyên gia đánh giá thị trường Việt Nam có rất nhiều dự án cùng cạnh tranh trong một phân khúc với mô hình và sản phẩm tương tự nhau. Nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thực sự chú trọng đến chất lượng, mà chỉ tập trung theo đuổi số lượng và cách tiếp cận “sao chép – cắt dán”, khiến cho các dự án bị thiếu điểm nhấn.

Sản phẩm lưu trú, du lịch vẫn còn đơn điệu, thiếu các sản phẩm mang đậm nét văn hóa, truyền thống địa phương. Thị trường chủ yếu chú trọng vào quy mô, với các dự án có mật độ xây dựng dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán. Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm “luxury” và “wellness” nhưng chưa thật sự hiểu đúng các khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh.

Một điển hình có thể thấy rõ trong những năm gần đây là sự hình thành của các dự án phức hợp quy mô lớn với sản phẩm shophouse chiếm chủ đạo. Số lượng sản phẩm lớn sẽ gây nhiều khó khăn cho quá trình vận hành cũng như kinh doanh cho thuê trừ khi dự án được hoạch định rất cẩn trọng.