BĐS công nghiệp vẫn ngóng hạ tầng

Theo các chuyên gia, làn sóng dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang các khu vực lân cận sẽ tiếp tục diễn ra trong những năm tới. Trong đó, Việt Nam là điểm đến được ưa thích vì có khá nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc, từ môi trường kinh doanh, văn hoá, hệ thống logistics,...

Trong xu thế này, BĐS công nghiệp Việt Nam nhanh chóng trở thành phân khúc duy nhất có tăng trưởng của ngành BĐS Việt Nam vì đón dòng dịch chuyển của các tập đoàn sản xuất nước ngoài. Theo Savills Việt Nam, các khu công nghiệp có tỉ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đã tăng lên mức 70 - 95%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, nhận định: "Ở các khu vực như Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh… đều là những địa phương có lợi thế phát triển BĐS công nghiệp, nhiều khu công nghiệp được phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng, tạo ra hệ sinh thái, giá đất tăng là dựa trên nhu cầu thật".

Nhiều KCN được đưa vào quy hoạch

BĐS công nghiệp hưởng lợi từ mô hình "Trung Quốc + 1" đồng thời cũng gặp khó khăn. Tỉ lệ lắp đầy cao, trong khi giá cả cho thuê BĐS công nghiệp gia tăng sẽ khiến cho thị trường mất tính cạnh tranh. 

"Nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu", ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định.

Để "dọn tổ đón đại bàng" trong quá trình "Trung Quốc + 1", Việt Nam phải có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm. Đó chính là những chuyển động đang diễn ra của phân khúc BĐS công nghiệp khắp cả nước. 

Savills Việt Nam dẫn số liệu từ Vụ Quản lý các Khu Kinh tế (Bộ KH-ĐT), cho biết 561 dự án Khu công nghiệp với diện tích trên 201.000 ha vừa được lên kế hoạch phê duyệt. Nếu được thông qua, các khu công nghiệp này sẽ bổ sung vào nguồn cung hiện tại, bao gồm 374 khu đã được thành lập. Trong số các địa điểm mới này, 259 khu với tổng diện tích 86.500 ha vẫn chưa được thành lập, chiếm 43,1% tổng diện tích mới.

Từ năm 2019 đến nay, Chính phủ và nhiều địa phương trong cả nước đã chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án lớn, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư.

Tại các tỉnh miền Bắc, nhiều thông tin cho biết, các địa phương đã quy hoạch hoặc mở rộng KCN với diện tích hàng nghìn ha. Cụ thể: KCN Vân Hồ (Sơn La) được bổ sung vào quy hoạch với 216,64ha, KCN Hữu Lũng (Lạng Sơn) 599,76ha, KCN Sông Công II, giai đoạn 2 (Thái Nguyên), KCN Bình Giang (Hải Dương) 150ha, KCN số 5 (Hưng Yên) 192,64ha...

Trong khi đó, các tỉnh phía Nam, tỉnh Đồng Nai đã đưa 6.500 ha vào quy hoạch bổ sung tại 3 KCN: Long Đức 3, Bàu Cạn - Tân Hiệp và Xuân Quế - Sông Nhạn. Tỉnh Bình Phước cũng đã đề nghị điều chỉnh, bổ sung quy hoạch các KCN và được Thủ tướng đồng ý.

Mới đây, UBND tỉnh Bình Định vừa phê duyệt quy hoạch Khu Đô thị - Dịch vụ Becamex B (phân khu 8), Khu kinh tế Nhơn Hội. Theo đó, quy hoạch khu đô thị, dịch vụ này có diện tích khoảng 883 ha, thuộc địa bàn xã Canh Vinh (huyện Vân Canh). Cũng tại Bình Định, tỉnh đã triển khai quy hoạch khu nông nghiệp công nghệ cao với quy mô hơn 2.000 tỷ tại xã Mỹ Thành, huyện Phù Mỹ có tổng diện tích quy hoạch toàn khu là 406 ha.

Tại Quảng Ngãi, Công ty TNHH VSIP Quảng Ngãi mới đây đã đề xuất quy hoạch Khu công nghiệp VSIP II - Quảng Ngãi có quy mô nghiên cứu khoảng 3.110 ha, trong đó đất khu đô thị khoảng 360 ha, đất khu công nghiệp 2.000 ha.

Tại TP Cần Thơ, 8 KCN với tổng diện tích 2.349,47 ha mới đây cũng đã được chấp thuận đầu tư, bao gồm: Trà Nóc I (135,67 ha), Trà Nóc II (150,5 ha), Hưng Phú I (262 ha), Hưng Phú 2A (134,3 ha), Hưng Phú 2B (67 ha), Thốt Nốt (600 ha), Ô Môn (600 ha) và Bắc Ô Môn (400 ha)....

Khắc phục điểm yếu hạ tầng 

Bên cạnh bất động sản công nghiệp xu hướng đầu tư vào dịch vụ hậu cần kho bãi, logistic hiện đang phát triển mạnh tại Việt Nam. Thế giới đang xem Việt Nam là một trung tâm mới về logistics. Trước đây, hoạt động logistics còn khá manh mún, nhưng theo xu thế 4.0 và bán hàng online tăng trưởng mạnh mẽ như ngày nay, xu thế dịch chuyển sang mô hình kho tập trung, các siêu kho thông minh.

Thông tin cho biết, từ cuối năm 2020 đến đầu năm 2021, một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ Mỹ, Hàn Quốc, Đài Loan... đã đầu tư hoặc mở rộng đầu tư vào các KCN, chủ yếu ở lĩnh vực cho thuê kho bãi, nhà xưởng, sản xuất thiết bị công nghệ tại Việt Nam. 

Savills vừa có nghiên cứu chi phí thuê BĐS công nghiệp tại 54 thị trường ở 21 quốc gia cho thấy, chi phí nhân công rất thấp kết hợp với chi phí năng lượng vô cùng thấp đã giúp cho Việt Nam, đứng đầu là Hà Nội, trở thành nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong nghiên cứu của Savills toàn cầu. Những chi phí thấp này giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các công ty đa quốc gia.

Một yếu tố khác để hỗ trợ việc mở rộng bất động sản công nghiệp là xây dựng các đường cao tốc kết nối liên vùng. Thủ tướng đã đồng ý triển khai, mở rộng một số cao tốc như: Cao tốc TP HCM - Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương) - Chơn Thành (tỉnh Bình Phước), cao tốc Dầu Giây - Tân Phú... dài 73km, mở rộng cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây,...

Tuy nhiên, tiến độ thực hiện nhiều dự án vẫn đang chậm so với kế hoạch. Đơn cử như dự án Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu được xem là dự án trọng điểm kết nối khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam đã được đề xuất cách đây hơn 10 năm nhưng đến nay vẫn đang trong quá trình nghiên cứu tiền khả thi. 

Theo các chuyên gia, Chính phủ cần chú trọng công tác giám sát tiến độ thực hiện dự án của các bên tham gia vào dự án ngay từ khâu lập và thẩm định dự án cho tiến độ xây dựng nhằm tạo niềm tin đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Các chuyên gia Savills cũng chỉ ra khi phân khúc BĐS công nghiệp tăng nhanh đó là tình trạng thiếu hụt lao động ở các khu công nghiệp. Hiện nay, các tỉnh miền Bắc đang phát triển mạnh bất động sản công nghiệp. Nên chăng, các tỉnh khi điều chỉnh quy hoạch hoặc mở rộng khu công nghiệp cần tính đến bài toán dân nhập cư để không xảy ra tình trạng việc chờ người.

Bên cạnh đó, vấn đề bảo vệ môi trường và xử lý chất thải từ các khu công nghiệp cũng là vấn đề Việt Nam cần tính đến.