Bi kịch về giá đất ngày một nhiều vì thiếu khái niệm 'giá đất thị trường'

Tìm “giá đất thị trường”

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm khi sửa đổi Luật Đất đai 2013 là làm sao giải quyết bài toán giá trị đất đai phải phù hợp với giá thị trường.

Nhấn mạnh về vấn đề này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết, Luật Đất đai 2013 đã tiếp tục giữ nguyên tắc Nghị quyết 19-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI rằng “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường”. Tuy nhiên, khái niệm giá đất thị trường lại được loại bỏ trong Luật. Tức là trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Mặc dù nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng chênh lệch giá đất giữa giá Nhà nước và giá thị trường làm cho ngân sách Nhà nước thiệt hại, nhiều nhà quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều người dân bị thu hồi đất bất bình… Nhưng tìm ra nguyên nhân nào để sửa lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”. Từ đấy mà gần 10 năm qua các bi kịch về giá đất sinh ra ngày một nhiều.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, tất cả các nước dùng cơ chế thị trường đều quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá trị thị trường như một lẽ đương nhiên. Thế nào là giá trị thị trường luôn được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia. 

Theo định nghĩa của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS (International Valuation Standard), giá trị thị trường là “Số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc”. 

Ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh khái niệm "định giá là ước lượng giá trị”, do đó không thể có con số chính xác tuyệt đối nhưng phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được.

Theo định nghĩa trên, vị chuyên gia cho rằng điều cần làm là phải thu nhận được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Ở Việt Nam, giá này không tồn tại vì hợp đồng chuyển nhượng nào cũng ghi thấp hơn thị trường nhằm “tránh thuế”. 

5 giải pháp xây dựng bảng giá đất phù hợp thị trường

Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6 đã đặt ra yêu cầu bãi bỏ khung giá đất và trao trực tiếp cho UBND cấp tỉnh trách nhiệm xây dựng bảng giá đất phù hợp giá trị thị trường. Để thực hiện nhiệm vụ này, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất thực hiện 5 giải pháp.

Thứ nhất là đưa định nghĩa giá trị thị trường của đất đai theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi.

Thứ hai là chú trọng sửa đổi sắc thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản sao cho không tính theo giá ghi nhận trên hợp đồng giao dịch, chỉ tính theo giá của Nhà nước để các bên giao dịch ghi giá chuyển nhượng thật lên hợp đồng.

Thứ ba là Nhà nước chủ động giảm thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản theo hướng giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền. Hiện nay thuế suất là 2%, GS.TSKH đề xuất có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%.

Thứ tư là lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường gắn với hệ thống thông tin đất đai. Trước mắt có thể sử dụng ngay mạng thông tin của công chứng.

Thứ năm là áp dụng phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất thị trường của các giao dịch đất đai.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ nêu quan điểm, các giải pháp ở trên đưa ra hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng một năm để triển khai. 

"Chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm và là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai", chuyên gia cho hay.