Chính sách đất đai tác động thế nào đến thị trường bất động sản 2020?

Năm 2020, nhiều quy định về đất đai có sự thay đổi, thu hút chú ý của dư luận xã hội, doanh nghiệp và cả người dân. Điển hình là các quy định liên quan đến bất động sản có hiệu lực vào đầu năm 2020; trong đó có tác động đến cả các hộ gia đình, cá nhân. Điển hình là Nghị định 9/2019/NĐ-CP xử lí vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai (Nghị định 91) hay việc thay đổi bảng giá đất tại 63 tỉnh, thành phố…

Theo nhận định của các chuyên gia, Nghị định 91 đã đưa ra điều khoản nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ, song biện pháp khắc phục hậu quả của Nghị định vẫn còn khá nhẹ. Mặc dù vậy, khác với Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai trước đây, Nghị định 91 có hiệu lực từ ngày 5/1/2020 quy định các mức phạt đối với hầu hết các hành vi vi phạm riêng cho khu vực nông thôn, đô thị và tăng mạnh mức phạt tiền với tất cả các hành vi vi phạm.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận xét, trước kia, sai phạm về sử dụng đất đai chưa có chế tài để xử lí. Nay Nghị định 91 ra đời, những hành vi sai phạm đã có công cụ, có cơ sở để xử lí. Điều này kỳ vọng sẽ làm giảm đi các sai phạm trong sử dụng đất đai. Các chủ đầu tư, chủ sử dụng cũng tự phải có trách nhiệm hơn trong hoạt động sử dụng đất đai.

Các chuyên gia đã chỉ ra 7 thay đổi lớn của Nghị định 91 cần được lưu ý. Theo đó, việc tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở bị phạt tiền lên đến 1 tỉ đồng. Việc chuyển đổi này trên thực tế đã diễn ra tại nhiều nơi và khá phổ biến nhưng chưa được xử lí triệt để. Thì nay, việc chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp; trong đó có đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phạt tiền theo diện tích tự ý chuyển. Mức cho cả cá nhân và tổ chức với khoản tiền cao nhất là 1 tỉ đồng. Ngoài tiền phạt, người có hành vi vi phạm còn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Việc bỏ hoang đất cũng bị phạt tiền và đây là một trong những nội dung mới đáng chú ý nhất của Nghị định 91. Biện pháp khắc phục hậu quả đưa ra khá kiên quyết khi buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nuớc giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Với trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi.

Thêm một nội dung được dư luận khá quan tâm là việc mua bán đất không có sổ đỏ sẽ bị phạt nặng. Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện như: có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Thế nhưng, khoản 3 Điều 18 Nghị định 91 làm rõ, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện cũng bị phạt tiền, mức phạt tùy theo hành vi vi phạm, khu vực (nông thôn, đô thị).

Không chỉ vậy, theo Nghị định 91, nếu không sang tên sổ đỏ bị phạt tới 20 triệu đồng. Sang tên sổ đỏ là cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày xảy ra biến động (thường sẽ là ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực). Còn tại Nghị định 91, các trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định cũng sẽ bị phạt tiền. Mức phạt theo thời gian chậm trễ và khu vực.

Hành vi lấn, chiếm đất cũng sẽ bị phạt tới 1 tỉ đồng áp theo Nghị định 91. Theo đó, các trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn, trừ trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức đều bị xử phạt tùy theo diện tích lấn chiếm và khu vực đô thị hay nông thôn. Mức phạt cho cá nhân có thể lên tới 500 triệu đồng và đối với tổ chức là 1 tỉ đồng.

Như vậy, với Nghị định 91, lần đầu tiên có quy định rõ về hành vi hủy hoại đất gồm: làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.

Điểm mới đáng ghi nhận tại Nghị định 91 chính là việc bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả. Nghị định 102 không có điều khoản quy định riêng về các biện pháp khắc phục hậu quả khi vi phạm mà quy định biện pháp khắc phục hậu quả theo từng hành vi vi phạm; trong đó, chủ yếu gồm 3 biện pháp như: buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; nộp lại số lợi bất hợp pháp; buộc trả lại diện tích đất đã nhận. Còn Nghị định 91 bổ sung và làm rõ thêm nhiều hình thức bắt buộc phải thực hiện như: thủ tục hành chính về đất đai; trả lại đất sử dụng không đúng quy định; hủy bỏ kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đã thực hiện đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả để thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự; xử lí tài sản tạo lập không hợp pháp; thu hồi đất…

Qua Nghị định 91 cho thấy đã có các quy định kiên quyết xử lí vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai. Động thái này được một số chuyên gia kỳ vọng sẽ hạn chế việc phân lô bán nền tràn lan và tình trạng "bỏ hoang" dự án. Liên quan đến vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần thẳng thắn đề xuất cấm chia lô bán nền. Thay vào đó, cần có cơ chế khuyến khích đầu tư trên đất để tạo ra những sản phẩm có giá trị sử dụng và sinh lời.

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản có hiện tượng sốt đất cục bộ cũng có nguyên nhân chia lô bán nền tùy tiện góp mặt. Việc nhà đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền là đi ngược lại với cách đầu tư chuyên nghiệp là đưa vào đầu tư để sinh lời – ông Võ nhận xét.

Cùng với tác động của chính sách xử lí vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, việc điều chỉnh bảng giá đất của 63 tỉnh thành giai đoạn 2020 – 2024 được cho rằng cũng sẽ có những tác động nhất định đến thị trường bất động sản. Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất. Trên cơ sở Nghị định này, các tỉnh sẽ xây dựng Bảng giá đất mới áp dụng trong 5 năm giai đoạn 2020 - 2024.

Bảng giá đất này được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp như: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất.…

Một số chuyên gia cho rằng, giá đất theo bảng khung giá đất mới tăng cao thì người dân mất nhiều tiền hơn khi tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất. Mặt khác, người có đất bị thu hồi thì mức bồi thường sẽ tăng so những năm trước. Tuy nhiên số hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi chiếm tỉ lệ rất ít so với tổng số người sử dụng đất trong cả nước.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, tăng khung giá đất cũng sẽ có ảnh hưởng đến các dự án bất động sản và giá nhà đất nhưng không nhiều. Tỉ lệ phần trăm tăng này cũng là bảng giá trên cơ sở tính toán để nộp tiền thuế sử dụng đất.

Trong khi đó, các dự án bất động sản không căn cứ theo bảng giá này bởi vẫn phải tính theo giá thị trường. Bởi Luật Đất đai quy định, dự án dưới 30 tỉ đồng thì mới lấy bảng giá để tính tiền sử dụng đất còn mức trên đó là phải có bộ phận liên ngành thẩm định, lấy giá thị trường để tính tiền sử dụng đất – ông Đính phân tích.

Do đó, điều chỉnh khung giá đất của các địa phương sẽ ảnh hưởng rõ nhất đến chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bởi họ đang phải trả tiền thuê đất hàng năm. Giá đất tăng đồng nghĩa với chi phí thuê đất có khả năng bị tính lại, tăng lên tùy theo từng địa phương. Điều này sẽ ảnh hưởng đến giá thành các sản phẩm, tạo áp lực tăng giá bán và các địa phương cần cân nhắc.

Tuy nhiên, có một yếu tố khá quan trọng nhưng chưa được đề cập đến là sản phẩm đất nền với mục đích để xây dựng nhà ở nhưng lại chưa thực hiện, bỏ hoang. Các trường hợp này chưa có hướng xử lí. Ông Đính cho rằng, với các trường hợp này, nếu để lâu sau 6 tháng hoặc 1 năm mà không xây dựng thì cũng buộc phải nộp thuế; thâm chí, càng để lâu càng đánh thuế cao. Điều này hiện chưa có trong quy định và cần kiến nghị để bổ sung.