Chung cư nhỏ ngày càng đắt

Chị Phương Thảo, 32 tuổi, nhiều lần liên hệ môi giới để tìm chung cư 2 phòng ngủ khu vực Nam Từ Liêm, nhưng vẫn chưa tìm được căn phù hợp. Với ngân sách 2,4 tỷ đồng, trong đó 500 triệu đi vay, vợ chồng chị muốn mua căn hộ diện tích 50-55 m2 để đủ không gian cho gia đình 4 thành viên. Qua nhiều tháng tìm kiếm, nữ nhân viên văn phòng không có nhiều lựa chọn bởi môi giới nói "dưới 2,5 tỷ giờ khó mua cả căn hộ một phòng ngủ".

Đi xem nhà tại khu đô thị phường Tây Mỗ, chị Thảo cho hay, mặt bằng các căn hộ diện tích 43-47 m2 đang được chào bán 2,4-2,7 tỷ đồng (tương đương 55-56 triệu đồng một m2). Mức này đã tăng khoảng 25-30% so với cùng thời điểm này năm ngoái chị tìm hiểu. Với dòng căn studio có diện tích nhỏ nhất, giá cũng leo thang so với cùng kỳ năm ngoái. Hiện một số căn diện tích 28-32 m2 đang được chào 1,6-2 tỷ đồng, tương đương 56-60 triệu đồng một m2.

Chị Thảo cho biết việc vay thêm 400-800 triệu đồng để mua căn hộ 2 phòng ngủ "vượt quá khả năng tài chính". Dòng căn hộ này hiện có giá 2,8-3,2 tỷ đồng cho diện tích 54-65 m2, cùng dự án ở Tây Mỗ. Tuy nhiên, không mua sớm, vợ chồng chị lo "sau khó mua cả các căn nhỏ như studio, một phòng ngủ".

Tương tự, anh Võ Huy, huyện Gia Lâm, nói "bất ngờ" khi căn studio được môi giới hỏi bán lại với giá 1,8 tỷ đồng, gần gấp đôi giá mua hai năm trước. Căn này rộng 32 m2 ở khu đô thị phía Đông được anh mua với giá nhỉnh 950 triệu đồng. Tháng trước, một căn studio 28 m2 cùng tầng anh đã được giao dịch với giá 1,5 tỷ đồng, tăng 30% so với hồi đầu năm.

Dù có thể thu lời 90%, anh Huy lo chuyển sang một căn rộng hơn, như căn một ngủ diện tích 37-43 m2, anh vẫn phải bỏ thêm 600-800 triệu đồng. Diện tích này, theo anh, vẫn khó đủ không gian sinh hoạt sau khi lập gia đình.

"Căn hộ nhỏ khá bất tiện cho gia đình có trẻ em nhưng có lẽ tôi vẫn phải chấp nhận khi giá nhà ngày càng đắt đỏ", anh Huy nói.

Theo ghi nhận của VnExpress, loại căn hộ nhỏ như studio, một phòng ngủ tăng giá mạnh nhất trong các phân khúc chung cư với đà tăng 30-40% so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí một số căn tăng đến 50% do vị trí tầng cao, thiết kế nội thất. Đơn cử tại khu đô thị mặt đường Đại lộ Thăng Long, phường Mễ Trì, Nam Từ Liêm, một số căn studio 27-32 m2 đang được rao bán 1,8-2,2 tỷ đồng, còn một phòng ngủ vào khoảng 2,8-3,3 tỷ đồng cho diện tích 43-47 m2. Mức này đã tăng khoảng 15-20% so với đầu năm nay.

Tại khu đô thị Linh Đàm, quận Hoàng Mai, vốn là dự án chung cư giá rẻ chục năm trước, giá các căn hộ diện tích nhỏ cũng leo thang nhiều tháng qua. Hiện, quỹ căn diện tích 45-47 m2 được rao chuyển nhượng 1,6-1,9 tỷ đồng, tăng khoảng 35-40% so với năm ngoái.

Giá căn hộ nhỏ trên thị trường sơ cấp (dự án mới) cũng ngày càng đắt đỏ. Đơn cử tại khu đô thị phía Tây, phường Tây Mỗ phân khu cuối cùng với hơn 1.800 căn có giá rumor (giá dự kiến, thăm dò thị trường) khoảng 67-68 triệu đồng một m2. Để sở hữu căn nhỏ nhất, diện tích 28-32 m2, khách mua sẽ phải chi 1,8-2,2 tỷ đồng. Tại khu đô thị phía Đông, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, 4 tòa căn hộ cao 27 tầng cũng đang trong giai đoạn nhận booking với giá rumor 70-72 triệu đồng một m2. Khách mua có thể phải chi đến 2,3 tỷ đồng để sở hữu căn hộ studio tại dự án.

Dữ liệu của đơn vị nghiên cứu CBRE cho thấy từ đầu năm đến nay, giá trung bình các dự án chung cư Hà Nội tăng nhanh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, dần tiệm cận với TP HCM. Mặt bằng giá sơ cấp đã xấp xỉ 60 triệu đồng một m2, tăng 7% theo quý và gần 25% theo năm. Trên thị trường chuyển nhượng, giá bán trong quý II tăng chậm lại so với quý I, đạt hơn 22% theo năm.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra mặt bằng giá chung cư đang neo cao và người mua chủ yếu trong trạng thái chờ đợi. So với quý I, giá chung cư trong quý II tăng khoảng 5-6,5%.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhìn nhận người mua ngày càng mất nhiều tiền hơn để sở hữu một căn nhà khi mặt bằng phân khúc nhỏ nhất cũng tăng mạnh. Hai năm trước, với ngân sách 2 tỷ trong tay, người mua có nhiều lựa chọn như căn một phòng ngủ tại dự án mới hay căn hai phòng ngủ chuyển nhượng. Tuy nhiên, ngân sách này hiện chỉ có thể mua được căn studio mới hoặc một phòng ngủ tại dự án xa trung tâm.

Đà tăng giá căn hộ nhỏ mạnh nhất trong các phân khúc, theo chuyên gia, phản ánh mục đích đầu tư, đầu cơ bất động sản có phần lấn át nhu cầu mua nhà để an cư. Loại căn này thường chiếm 10-20% tổng nguồn cung dự án, tầm giá dễ tiếp cận với số đông nhà đầu tư bất động sản. Sau khi giá chung cư leo thang đầu năm, không ít nhà đầu tư có tâm lý FOMO đã "ôm" nhiều căn để vừa giữ tiền vừa chờ tăng giá và khai thác cho thuê. Trong khi đó người mua ở thực vẫn còn giữ tâm lý thận trọng bởi kinh tế vĩ mô và thị trường địa ốc vẫn trên đà phục hồi, lãi suất chưa ổn định. Trong khi đó, các luật mới liên quan bất động sản cần thêm thời gian để đi vào cuộc sống. 

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho biết giá chung cư Hà Nội tăng nóng ở tất cả phân khúc từ sau Tết âm 2024, theo hướng thiết lập mặt bằng giá mới, quý sau cao hơn trước trước. Không chỉ diện tích căn hộ, đà tăng này phụ thuộc nhiều yếu tố như định vị phân khúc, vị trí, chất lượng, pháp lý dự án... Tuy nhiên, giá căn hộ nhỏ phản ánh mặt bằng thấp nhất của một dự án nên loại căn này tăng mạnh cho thấy chênh lệch giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân ngày càng rõ rệt.

Trong bối cảnh giá nhà neo cao, chuyên gia khuyến nghị người mua nên tích lũy được ít nhất 30% giá trị nhà mới tính đến việc trả góp, đồng thời có kế hoạch tài chính rõ ràng, tìm hiểu kỹ tiến độ, pháp lý dự án.

Đến năm 2026, CBRE dự báo nguồn cung nhà ở tại Hà Nội dồi dào hơn với khoảng 55.000 sản phẩm cả cao tầng và thấp tầng. Khi nguồn cung được cải thiện tích cực, mức tăng trưởng sẽ ổn định hơn sau khi thị trường đã tạo mặt bằng giá mới.