Chuyển condotel thành chung cư sẽ phá nát quy hoạch du lịch

* Ông Võ Văn Cường (phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Đà Nẵng):

Cho phép tràn lan sẽ phá vỡ quy hoạch

TP Đà Nẵng cần rà soát tổng thể quy hoạch, đánh giá cụ thể năng lực cung ứng hạ tầng kĩ thuật (giao thông, cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc...) và hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế, nhà văn hóa, công viên vui chơi giải trí...) để xác định cụ thể vị trí, khu vực có thể cho chuyển đổi từ condotel sang chung cư, chứ không được cho phép tràn lan vì sẽ phá vỡ quy hoạch, tạo tiền lệ xấu.

Trường hợp cho phép chủ đầu tư chuyển đổi sang chung cư thì yêu cầu bắt buộc phải xây dựng đủ các thiết chế về giáo dục, y tế, lập quy hoạch các khu đậu đỗ xe đồng bộ với dự án để hạn chế việc đậu đỗ tràn lan trên đường, gây ách tắc giao thông.

Dù Đà Nẵng đang có rất nhiều dự án condotel nhưng theo tôi, không phải dự án nào cũng cho phép chuyển đổi qua chung cư vì làm như thế sẽ phá vỡ quy hoạch. TP phải rà soát tính toán, chỉ cho phép chuyển đổi từ condotel sang chung cư đối với các dự án vùng ven, xa trung tâm. 

Còn đối với các dự án ở khu vực trung tâm thì tuyệt đối không cho phép. Khi điều chỉnh quy hoạch, cơ quan quản lí nhà nước phải giám sát nghiêm ngặt để đáp ứng đầy đủ tiêu chí của một khu đô thị.

Căn cứ nào để cho chuyển đổi?

UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch thuộc phân khu quy hoạch số 1 của dự án Cocobay. 

Cụ thể, chuyển đổi 1.016 căn/1.657 căn hộ condotel tại công trình Cổ Cò 1, Cổ Cò 2, Cổ Cò 3 thành căn hộ chung cư (chuyển từ căn hộ khách sạn sang căn hộ để ở); chuyển đổi 554 căn/1.657 căn condotel tại tòa nhà Cocobay Tower thành căn hộ chung cư.

Một lãnh đạo Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết về thủ tục xây dựng để chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng (với các công trình đang xây dựng) để lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, cũng như lập hồ sơ thiết kế (với công trình chưa xây dựng) gửi Cục Quản lí hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) cho ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.

"TP cũng yêu cầu chủ đầu tư phải triển khai xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ, đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở..." - một lãnh đạo Sở Xây dựng Đà Nẵng nói.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, việc TP ban hành quyết định điều chỉnh quy hoạch cho phép chuyển đổi từ condotel sang chung cư căn cứ quyết định của Thủ tướng Chính phủ ngày 1/12/2013 về việc quy hoạch chung TP đến năm 2030, tầm nhìn 2050 (theo đó quy hoạch khu đất nêu trên có phần đất ở), căn cứ quyết định ngày 27/3/2017 của UBND TP Đà Nẵng về phê duyệt quy hoạch phân khu Đông Nam...

Cần tránh xin - cho, lợi ích nhóm

Trao đổi với Tuổi Trẻ, một chuyên gia kinh tế nhấn mạnh ngay cả khi Đà Nẵng có thể điều chỉnh quy hoạch để cho phép chuyển đổi từ condotel sang căn hộ cũng cần rõ ràng, minh bạch điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển đổi để tránh xin - cho, lợi ích nhóm, tạo cơn lốc chuyển đổi, gây áp lực lên hạ tầng các đô thị. 

Đặc biệt, vị chuyên gia này cho rằng Bộ Xây dựng và Đà Nẵng cần hỏi ý kiến các bộ, ngành khác, như Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tài chính, đặc biệt là Thanh tra Chính phủ; tránh trường hợp cho chuyển đổi, một thời gian sau thanh tra, kiểm tra lại kết luận có vấn đề, có sai phạm phải xử lí, khi đó quyền lợi người dân sẽ ảnh hưởng. 

Đặc biệt, nếu condotel được chuyển đổi thì officetel (xây để cho thuê làm văn phòng - PV) ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM... có được chuyển hay không cũng cần làm rõ. Nếu cho chuyển đổi thì sẽ là một thách thức lớn cho quản lí.

Nguy cơ phá nát quy hoạch du lịch

Một condotel ở huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (Ảnh: ĐÔNG HÀ)

Nếu nhiều dự án xây dựng condotel cũng đang đề nghị chuyển sang nhà ở thì nhiều nơi quy hoạch làm dự án du lịch sẽ có thêm chung cư, nhà liền kề và biệt thự.

Nếu nhiều dự án xây dựng condotel cũng đang đề nghị chuyển sang nhà ở thì nhiều nơi quy hoạch làm dự án du lịch sẽ có thêm chung cư, nhà liền kề và biệt thự.

Condotel bổ sung hạ tầng cho ngành du lịch địa phương, trong khi đó theo các chuyên gia, nếu chuyển thành căn hộ sẽ kéo theo áp lực về dân số, hạ tầng, tiện ích... kèm theo của các khu dân cư, ảnh hưởng tiêu cực đến thu hút khách du lịch.

Trước khi hủy bỏ cam kết lợi nhuận với khách hàng mua căn hộ khách sạn (condotel) tại dự án Cocobay, chủ đầu tư này đã làm việc với các ban, ngành liên quan của Đà Nẵng để chuyển rất nhiều condotel của dự án này thành căn hộ chung cư, biệt thự và nhà liền kề.

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) - cho rằng việc chuyển đổi đất du lịch (làm condotel) sang đất ở (căn hộ) như Đà Nẵng thời gian qua là rất lạ kỳ và để lại những hệ lụy lâu dài cho phát triển du lịch cũng như phát triển bền vững tại địa phương.

Bởi vì đất dành cho du lịch thì phải làm du lịch chứ không thể chuyển sang đất ở. Nếu muốn chuyển qua đất ở thì phải có hội đồng khoa học đánh giá mọi mặt chứ không phải muốn chuyển là chuyển. Vì khi đã chuyển qua đất ở thì địa phương mất đi một phần đất để làm du lịch. Mà đất làm du lịch mới là nguồn lợi lâu dài của địa phương cũng như cộng đồng dân cư. Để làm nhà ở thì thành phố Đà Nẵng nên chọn những vị trí khác phù hợp hơn. "Đang là đất làm du lịch và cắt ra một phần làm dự án nhà ở thì làm sao phát triển bền vững được" - ông Châu nói.

Cụ thể, theo cách làm của Đà Nẵng thì ngay trong khu vực quy hoạch và cấp phép làm dự án du lịch giờ bỗng có thêm các tòa chung cư, nhà liền kề và biệt thự. Như vậy, cần phải có thêm chỗ để xe, trường học, bệnh viện... để phục vụ nhu cầu khu dân cư. Như thế sẽ làm méo mó quy hoạch đã được phê duyệt, làm sai lệch quy hoạch cũ. Nếu địa phương nào cũng cho phép chuyển từ condotel sang căn hộ thì quy hoạch du lịch sẽ bị phá vỡ.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng nếu chỉ vì một vài vụ như Cocobay mà cho rằng dòng sản phẩm này là không phù hợp, coi nó như một tội đồ cần loại bỏ là không đúng. Bởi đây không chỉ là một kênh đầu tư lâu dài mà còn là phân khúc quan trọng cho sự phát triển của hạ tầng du lịch của các địa phương. Việc cho chuyển đổi từ condotel sang căn hộ không chỉ phá vỡ quy hoạch hạ tầng du lịch mà còn làm hạn chế, thậm chí xóa bỏ phân khúc condotel trong bất động sản tại VN trong thời gian tới.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, du lịch biển của VN là thế mạnh khi du khách đến VN tăng kỷ lục năm 2019, vượt qua Indonesia. Nếu đồng bộ về thương mại, văn hóa, dịch vụ, hạ tầng cùng các resort chất lượng, khách sẽ còn gia tăng. Kinh tế biển, du lịch biển là một ngành trọng điểm quốc gia cần khuyến khích. Muốn phát triển hơn nữa cần có cơ sở lưu trú hiện đại đủ các phân khúc giá trị.

Chính quyền và địa phương cần có cái nhìn dũng cảm và rõ ràng về thị trường condotel. Cần khuyến khích đầu tư, tạo điều kiện cho thị trường condotel phát triển. "So với các phân khúc bất động sản khác như đất dự án, đất nền vùng ven, đất chưa xây dựng thì condotel đóng góp nhiều cho địa phương và đất nước hơn" - ông Hiển khẳng định.