Thế kẹt của khách hàng mua condotel khi chủ đầu tư đột nhiên trả lại 2% phí bảo trì

Để làm rõ mức phí này, chúng tôi đã có cuộc trao đối với luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn luật sư TP HCM, một luật sư có nhiều hoạt động liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng.

- Thưa luật sư, trong các trường hợp nào người mua dự án phải đóng phí bảo trì 2% khi nhận nhà hoặc căn hộ?

- Đối với dự án nhà ở là nhà chung cư, Điều 108 Luật Nhà ở 2014 qui định, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải lập quĩ phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua được qui định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua và phải đóng khi nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác.

Sau khi Ban quản trị do cư dân nhà chung cư thành lập thì chủ đầu tư dự án nhà ở phải chuyển giao quĩ bảo trì này về Ban quản trị quản lí theo quy định pháp luật.

Khánh Hòa là một trong 3 địa phương có lượng condotel lớn nhất nước. (Ảnh: Khải An)

- Hiện trên cả nước có nhiều dự án condotel được xây dựng trên "đất ở không hình thành đơn vị ở" vậy khi nhận bàn giao condotel chủ sở hữu có phải đóng phí bảo trì 2%?

- Với trường hợp tòa nhà có nhiều căn hộ du lịch trong dự án cơ sở du lịch (kinh doanh theo Luật Du lịch) mà nhiều doanh nghiệp hiện nay gọi condotel.

Các dự án này được thực hiện thủ tục bằng cấp giấy đăng kí đầu tư là căn cứ theo Luật du lịch (xây dựng công trình cơ sở lưu trú để kinh doanh dịch vụ lưu trú), hoặc được phê duyệt thủ tục về xây dựng là dự án công trình kinh doanh, được cho thuê đất với loại đất thương mại dịch vụ (Điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013) trả tiền 1 lần hoặc hàng năm tùy theo đề xuất nhà đầu tư.

Các loại đất nói trên, không phải là loại đất ở và không phải loại đất (đất ở không hình thành đơn vị ở) mà tỉnh Khánh Hòa đưa ra không đúng qui định.

Các dự án đăng kí kinh doanh du lịch này được cấp giấy đăng kí đầu tư, quyết định cho thuê đất hoàn toàn không có mục tiêu xây dựng nhà ở, không hoạt động theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Một số doanh nghiệp đăng kí thêm ngành nghề kinh doanh bất động sản (mã ngành 6810) nhưng hoàn toàn không liên quan đến giấy đăng đầu tư của dự án du lịch.

Nhiều người nhầm tưởng doanh nghiệp đăng kí nhiều ngành nghề, trong đó có ngành nghề kinh doanh bất động sản nên tự hiểu sai là các dự án du lịch này hoạt động theo Luật kinh doanh bất động sản, quên việc kiểm tra về giấy đăng kí đầu tư dự án du lịch, quyết định cho thuê đất, pháp lí về xây dựng công trình.

Nếu nói nhẹ và lảng tránh bản chất, việc giao dịch bán căn hộ du lịch chưa có pháp luật qui định, còn nếu nói thẳng bản chất thì việc giao dịch bán từng căn hộ du lịch là trái qui định pháp luật, hoạt động sai giấy đăng kí đầu tư du lịch (hoạt động bán căn hộ du lịch để huy động vốn là sai, việc điều hành quản lí hoạt động lưu trú với khách vẫn đúng).

Do đó, với trường hợp condotel, đây không phải là nhà chung cư (kinh doanh Luật Nhà ở) nên dù có kí kết hợp đồng mua bán căn hộ du lịch thì việc qui định phải lập quĩ bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chỉ là do các doanh nghiệp này tự đặt ra, không căn cứ theo qui định pháp luật.

Vụ việc xảy ra tại condotel Cocobay Đà Nẵng khiến người mua condotel hoang mang. (Ảnh: Văn Luận)

- Một số khách hàng condotel cho biết trên hợp đồng mua bán của họ được xác định là căn hộ nên đã đóng phí 2% khi nhận condotel, tuy nhiên sau một thời gian chủ đầu tư không ra được sổ hồng nên đã hoàn trả lại phí 2% cho khách hàng. Điều này theo ông đúng hay sai?

- Như trên đã trình bày, condotel không phải là nhà chung cư nên không có qui định nào về việc thành lập quĩ kinh phí bảo trì 2%.

Việc chủ đầu tư yêu cầu đúng hay sai thì phải xem xét đến vấn đề chung nhất giao dịch bán từng căn hộ du lịch là đúng hay sai.

Nếu giao dịch bán căn hộ du lịch là sai thì phần thu 2% cũng chỉ là một vấn đề của hợp đồng, nếu giao dịch là đúng thì mới xem xét vấn đề cụ thể về thu kinh phí bảo trì 2%.

Giấy chứng nhận sở hữu cho từng căn hộ du lịch chưa có qui định pháp luật, chưa được cấp giấy chứng nhận trên thực tế thì việc xác định "phần sở hữu chung" của các dự án du lịch này cũng không có quy định, phân biệt phần đâu là sở hữu chung và phần sở hữu riêng của chủ đầu tư còn là ẩn số.

Việc chủ đầu tư đã thu phí bảo trì 2% nhưng nay lại trả cho người mua là vì lí do khác, nếu áp dụng như nhà chung cư thì phải thành lập Ban quản trị để Ban quản trị nhận quản lí.

Ở loại hình condotel, không thể thành lập Ban quản trị nên giao cho đơn vị quản lí khách sạn thì sợ mất, chủ đầu tư quản lí thì sợ sai, sợ mang tiếng nên tốt nhất là trả lại người mua, khi nào cần thì yêu cầu người mua phải đóng góp.

Nếu người mua nào không đóng góp kịp thời thì chủ đầu tư dựa vào qui định của Hợp đồng mua bán, hợp đồng cho chủ đầu tư thuê lại căn hộ để xử lí sẽ khỏe hơn mà không sợ kiện cáo hay tranh chấp, hoặc chủ đầu tư sẽ tính lãi phạt cao, trừ thẳng vào số tiền thuê mà người mua sẽ được hưởng.

Ở đây là chủ đầu tư lựa chọn lại cách giải quyết có lợi cho chủ đầu tư nhất, không phải là sai nên trả lại tiền cho người mua.

- Vậy người mua condotel sẽ gặp những thiệt hại gì khi nhận 2% phí bảo trì được trả lại? Còn nếu không nhận thì như thế nào thưa ông?

- Theo quan điểm cá nhân, vấn đề 2% kinh phí bảo trì chỉ là việc duy trì bảo đảm chất lượng của công trình, khi nào vấn đề cơ bản về sở hữu của loại hình này được giải quyết thì sẽ mặc nhiên vấn đề kinh phí bảo trì được giải quyết.

Với trường hợp chủ đầu tư trả lại kinh phí 2% cho người mua mà người mua không nhận thì số tiền đó chủ đầu tư vẫn thuộc diện chờ bàn giao, giữ giúp người mua, rõ ràng không nhận thì chỉ tự thêm thiệt hại cho mình.

- Xin cám ơn luật sư!

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Mua Vé Early Bird
Giảm Hơn 30%