Khánh Hòa: Nhiều dự án condotel cam kết lợi nhuận trên 10%/năm, rủi ro thuộc về ai?

Bài toán cam kết lợi nhuận

Khánh Hòa được biết đến là một trong 3 địa phương có lượng condotel lớn nhất nước cùng Đà Nẵng và Phú Quốc. Hiện Khánh Hòa có khoảng 30 dự án condotel với gần 20.000 căn condotel.

Nhiều dự án condotel tại Khánh Hòa đã đi vào hoạt động trong thời gian qua. (Ảnh: Khải An)

Ngoài một số dự án đã đi vào hoạt động ổn định như Vinpearl Empire Condotel, Vinpearl Beachfront Condotel, dự án khách sạn Havana… bên cạnh đó vẫn có dự án đã phát sinh những vấn đề liên quan đến cam kết lợi nhuận.

Cụ thể, thời gian qua, các chủ sở hữu căn hộ du lịch tại khách sạn 4 sao Bavico liên tục có đơn kêu cứu lên các bộ, ngành, UBND Khánh Hòa, Quân khu 5.

Khách sạn Bavico thuộc đất quốc phòng, Bộ Tư lệnh Quân khu 5 chỉ cho phép đầu tư tổ hợp thương mại, nhà hàng, khách sạn tại đây, nhưng chủ đầu tư đã bán 90 căn hộ condotel cho khách hàng.

Sau khi vụ việc bị phát hiện, phía Công ty Bạch Việt đã không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số tiền hợp tác kinh doanh cho khách hàng. Vì thế, nhiều khách hàng đã đòi lại căn hộ, sau đó niêm phong không cho ai vào.

Ngoài dự án Bavico vi phạm về cam kết lợi nhuận, nhiều dự án condotel khác cũng gặp khó về công suất buồng phòng dù lượng khách du lịch đến Khánh Hòa tăng đều trên 15%/năm.

Tuy lượng khách du lịch tăng cao nhưng lượng buồng phòng tăng đột biến nên nhiều khách sạn, condotel buộc phải giảm giá để cạnh trang. (Ảnh: Khải An)

Hiện Khánh Hòa có hơn 41.000 phòng khách sạn từ 3 đến 5 sao (chưa tính các condotel). Tuy lượng khách tăng mạnh mẽ nhưng công suất sử dụng buồng phòng bình quân không cao, chỉ khoảng 54% - 60%, trong đó nhóm khách sạn 3-5 sao ước đạt hơn 65%, còn nhóm khách sạn 1-2 sao có công suất khá thấp, chỉ đạt 36%.

Chính lượng buồng phòng tăng đột biến nên nhiều khách sạn, condotel phải tự giảm giá để thu hút nguồn khách khiến doanh thu ảnh hưởng nhiều.

Một chủ đầu tư tại Khánh Hòa cho biết: "Giai đoạn 2017 đến nửa đầu năm 2018, các chủ khách sạn và chủ condotel được các công ty lữ hành, tour "cung phụng" để mua được phòng. Tuy nhiên, nửa cuối năm 2018 đến nay đã khác, các chủ đầu tư dự án phải "lụy" lại các công ty lữ hành để có khách.

Hầu hết các khách sạn, condotel buộc phải giảm giá sâu để duy trì vì khách sạn, condotel tại Khánh Hòa thời gian qua tăng quá nhanh", vị này cho biết.

Vẫn cam kết lợi nhuận trên 10%?

Tuy thị trường condotel trên cả nước có trầm lắng vì khung pháp lí chưa ổn định nhưng tại Khánh Hòa, loại hình này vẫn được đầu tư xây dựng.

Condotel Peninsula Nha Trang đang được chào bán với mức cam kết lợi nhuận trên 10% năm. (Ảnh: Khải An)

Mới đây dự án condotel Peninsula Nha Trang, thuộc Khu đô thị biển An Viên, phường Vĩnh Trường, TP Nha Trang do công ty CP Đầu tư Điện lực Hà Nội – HNPIC làm chủ đầu tư đã được chào bán trầm rộ.

Trên các trang thông tin điện tử và sale tại các sàn bất động sản liên tục chào bán dự án trên với lợi nhuận cam kết từ việc kinh doanh căn hộ khách sạn Peninsula là khách hàng 85% – chủ đầu tư 15% sau khi trừ hết chi phí (dự kiến 55% tổng doanh thu căn hộ). Tương đương 12% giá trị căn hộ/năm.

Chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 5 năm đầu là 10% giá trị căn hộ/năm (lũy tiến 8 – 9 – 10 – 11 – 12% theo từng năm, và ổn định 12% trở lên từ năm thứ 6).

Đơn vị này còn đưa ra bài toán, trung bình doanh thu 1 phòng khách sạn 5 sao tại Peninsula trong 1 năm sẽ ở mức 2.000.000 * 237 ngày = 474.000.000 triệu đồng. Trừ chi phí 55% còn lại 213.000.000 triệu đồng, người mua nhận chia sẻ 85% tương đương 181.000.000 triệu đồng/năm (15.000.000 triệu đồng/tháng, nhận tiền 6 tháng/lần, chưa trừ thuế thu nhập).

Bên cạnh đó, dự án Condotel Beau Rivage Nha Trang (Tropicana, số 40 đường Trần Phú, P Lộc Thọ, TP Nha Trang) do Công ty TNHH Miền Nhiệt Đới Nha Trang làm chủ đầu tư có cam kết lợi nhuận đối với khách hàng tham gia chương trình cho thuê căn hộ condotel tại dự án sẽ nhận được lợi nhuận theo "bậc thang" tăng qua các năm: từ năm thứ 1 – năm thứ 5 là 8%/năm, các năm sau mỗi năm tăng thêm 1%. Sau năm thứ 10 mức cam kết lợi nhuận sẽ không dưới 12%/năm.

Đồng thời, phía chủ đầu tư kết mua lại căn hộ sau 5 năm với tỉ lệ tăng 20% và tăng 50% sau 10 năm so với giá bán trước VAT.

Condotel Beau Rivage Nha Trang (Tropicana) cũng đang được chào bán với mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn. (Ảnh: Khải An)

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, hiện đang có một nghịch lí là tỉ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỉ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường.

Vì ở các nước khác tỉ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững. Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Cũng theo ông Châu, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỉ đồng đến 3 tỉ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán này cao vì tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP HCM.

"Đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp; cả chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lí khai thác kinh doanh.

Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lí khai thác kinh doanh. Hoặc, Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình", ông Châu phân tích.