Thị trường condotel không dành cho khách hàng tìm kiếm lợi nhuận cao

Xung quanh câu chuyện Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô có văn bản thông báo chấm dứt chi trả thu nhập cam kết tại dự án Cocobay Đà Nẵng, chúng tôi có buổi trao đổi với chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển về các vấn đề liên quan đến loại hình căn hộ nghỉ dưỡng - condotel nổi lên những năm gần đây, dù gặp phải nhiều tranh cải và khuyến cáo rủi ro. 

- Thưa ông, ông có ý kiến gì xung quanh câu chuyện Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô có văn bản thông báo chấm dứt chi trả thu nhập cam kết tại dự án Cocobay Đà Nẵng?

Việc Thành Đô chấm dứt cam kết lợi nhuận đã được dự báo từ năm 2017, 2018. Bản thân tôi và một số chuyên gia đã có những phát biểu trên báo chí rằng lãi suất này quá cao và không có cơ sở, sau đó có thể làm cho khách hàng và thị trường có cái nhìn xấu về sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Tổ hợp dự án Cocobay Đà Nẵng. (Ảnh: Văn Luận).

- Như ông đã biết, Cocobay Đà Nẵng từng rất nổi, nhưng cũng khá ồn ào và nhiều chuyên gia đã đưa ra khuyến cáo, vậy vì sao nhà đầu tư vẫn lao vào? Có phải chăng do "siêu lãi suất" hay thị trường bất động sản gần đây không còn nhiều hấp dẫn nữa?

Trong thị trường bất động sản, mỗi phân khúc có mỗi lợi nhuận và rủi ro khác nhau. Khách hàng mua căn hộ condotel là những người có thu nhập khá. Chuyện mua đầu tư kiếm lợi nhuận chỉ là một phần, bên cạnh việc họ muốn sở hữu một căn hộ được thiết kế tốt ở một vùng biển yêu thích, để kết hợp nghỉ dưỡng với gia đình và khai thác.

Thị trường này không dành cho những người chuyên mua đầu tư kiếm lợi nhuận cao, nó dành cho người muốn tìm kiếm căn nhà thứ 2 ở vùng biển mình yêu thích. Vì khi đời sống kinh tế ổn định, người ta sẽ nghĩ đến việc nghỉ ngời, mà môi trường như ở TP HCM và Hà Nội không phù hợp.

Song, giai đoạn 2015-2016, hầu hết các chủ đầu tư đều không đi theo hướng đó mà nghĩ đến chuyện sinh lời. Người mua được 15 ngày nghỉ miễn phí và được mức chia lợi nhuận cao hơn căn hộ cho thuê ở khu đô thị như TP HCM. Cụ thể, căn hộ tại TP HCM cho thuê chỉ tầm 4% so với chi phí mua và vay tiền lãi ngân hàng tới 7%. Trong khi đó, căn hộ condotel được mức lợi nhuận lên đến 12%.

Nhiều người vì mức "siêu lợi nhuận" này mà bỏ tiền vào dù họ không thuộc đối tượng thu nhập khá mua để đầu tư tích hợp nghỉ dưỡng. Từ đó, họ sẵn sàng vay vốn để mua. Vì họ vay chỉ 10%, trong khi lãi suất từ căn hộ này được tới 12% cộng thêm 15 ngày nghỉ dưỡng.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển. (Ảnh: Vietnamfinance).

Chính việc này khiến những người chưa hiểu về thị trường condotel đánh giá sai, phê phán loại hình này. Thậm chí chính quyền có thể có cái nhìn xấu về bất động sản nghỉ dưỡng dù nó đáp ứng được bộ phận nhu cầu của nhà đầu tư và có giá trị rất lớn cho nền kinh tế.

Thực tế trước đây đã có những người rất giàu xây dựng khu nghỉ dưỡng như vậy, song họ chỉ xây được căn nhà nhưng không phát huy được những dịch vụ vui chơi giải trí tiện ích. Vì thế việc chọn mua những căn hộ trong khu resort họ thấy tốt hơn.

- Theo ông, sau vụ việc Cocobay Đà Nẵng, liệu có dẫn tới câu chuyện "vỡ trận" dây chuyền với các dự án khác ở các địa phương, khi mà loại hình đầu tư này ồ ạt những năm gần đây, bất chấp khuyến cáo của cơ quan quản lí nhà nước?

Chắc chắn có ảnh hưởng, và ảnh hưởng này đã được dự đoán từ nhiều năm nay. 

Năm 2019, một số doanh nghiệp chỉ làm về căn hộ nhưng đã nhảy qua làm nghỉ dưỡng đó là Novaland, Hưng Thịnh… Những đơn vị này đã có danh tiếng, thành tích nên khiến khách hàng yên tâm.

Bên cạnh nhiều dự án vẫn đẩy mạnh tính lợi nhuận thì đã có dự án nhấn mạnh tính giá trị lâu dài, là căn nhà thứ 2 và mức lợi nhuận chỉ ở mức 6-8%. Như vậy, bất động sản nghỉ dưỡng đã được nhìn nhận một cách đúng đắn hơn, mức sinh lời trở về hợp lí, bền vững. Đây là sự chuyển biến của thị trường trước khi Cocobay nổi lên.

Qua đây cũng là thử thách cho những dự án chỉ chạy bằng quảng cáo, điển hình như Cocobay là dùng những người nổi tiếng mà không có thông tin rõ ràng hay tính toán về hiệu quả xây dựng…

- Thưa ông, những lợi, hại từ việc chạy theo đầu tư condotel đến nay đã có thể phân định chưa? Từ đây, ông có kiến nghị gì với cơ quan quản lí nhà nước, các địa phương có nhiều dự án đầu tư, doanh nghiệp và người mua không?

Chúng ta cũng biết, căn hộ nghỉ dưỡng và căn hộ cho thuê không bắt buộc người mua phải ở mà họ có thể cho thuê. Nhưng bản chất của căn hộ nghỉ dưỡng và căn hộ cho thuê có giá trị hơn đất nền rất nhiều.

Thứ nhất, nó tạo không gian lưu trú nhiều hơn, giá trị gia tăng tăng lên từ chi phí xây dựng. Thứ hai, khi vào khai thác, căn hộ cho thuê đáp ứng được người có nhu cầu ở, còn căn hộ nghỉ dưỡng đáp ứng được du khách.

Đối với các vùng kinh tế biển, nguồn lợi cao nhất là du lịch, mà du lịch thì phải gắn liền với lưu trú. Như vậy, từ khi có các dự án căn hộ nghỉ dưỡng xuất hiện đã đáp ứng được các quy mô về phòng lưu trú. Từ đây chính quyền địa phương cũng được lợi rất nhiều.

Cụ thể, khi xây dựng họ đã có được phí xây dựng, tạo ra được giá trị kinh tế. Còn đất nền chỉ mua để đó. Thứ hai, khi xây dựng xong họ tạo ra được không gian lưu trú, chính quyền địa phương tiếp tục thu được thuế từ du khách, và tạo ra việc làm cho người dân.

Chúng ta phải nhìn nhận, căn hộ nghỉ dưỡng chính là một resort chất lượng. Nhưng nếu như chính quyền không giám sát chặt chẽ sẽ xuất hiện những dự án lừa như Cocobay nổi lên. Chính quyền cần có chứng nhận cho loại hình này. Nếu chủ đầu tư đáp ứng được hạ tầng, dịch vụ thì số tiền đầu tư rất lớn chứ không phải chỉ là căn hộ. 

Những căn hộ như vậy cần có 2 giải pháp là giao hoàn toàn cho chủ đầu tư hoặc kinh tế chia sẻ. Tức là khách hàng lúc nào muốn đưa chủ đầu tư khai thác thì khai thác, còn không thì có thu về để ở, tự khai thác, cho người khác thuê lại mà không cần có nhiều kinh nghiệm về dịch vụ du lịch.

Có như thế thì mới tạo được tính hài hoà cho loại hình này. Đồng thời tạo được hành lang pháp lí, giúp khách hàng được cấp chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng trong 50 năm. Từ đó, khiến cho kinh tế về căn hộ nghỉ dưỡng nói riêng và kinh tế về du lịch tại các địa phương nói chung sẽ tăng lên, để có cái nhìn tích cực về nó.

- Xin cảm ơn ông!