Thành Đô chấm dứt trả lợi nhuận dự án Cocobay Đà Nẵng, khách hàng có quyền khởi kiện

Loại hình condotel tồn tại nhiều vướng mắc pháp lí

Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) vừa có văn bản gửi khách hàng để thông báo chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết 12%/năm lợi nhuận theo phụ lục 6 của hợp đồng mua bán condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng.

Liên quan vấn đề này, luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn Luật sư Hà Nội) nhận định, theo quy định pháp luật, việc khách hàng kí kết hợp đồng với Công ty Thành Đô liên quan đến dự án condotel (căn hộ khách sạn) là giao dịch dân sự dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. 

Tổ hợp dự án Cocobay Đà Nẵng. (Ảnh: Văn Luận).

Theo đó, nếu trong hợp đồng giữa các bên có điều khoản về lợi nhuận cam kết thì các bên phải tuân thủ đúng nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Tuy nhiên, luật sư cho rằng, pháp luật dân sự nước ta tôn trọng sự thỏa thuận của các đương sự. Do đó, trong trường hợp các bên cùng có sự thỏa thuận đồng ý về việc thay đổi nội dung hợp đồng mà những nội dung này không trái với quy định pháp luật thì việc thay đổi này vẫn phù hợp với quy định của pháp luật dân sự. 

"Vì thế khách hàng có quyền lựa chọn giải pháp mà phía chủ đầu tư đưa ra. Hai bên có thể đàm phán, thống nhất liên quan đến việc thay đổi vấn đề lợi nhuận trong việc đầu tư thực hiện dự án này", luật sư Cường nêu quan điểm.

Phân tích việc chủ đầu tư cho rằng "khung pháp lí của condotel đến nay vẫn chưa được quy định cụ thể, hoạt động kinh doanh còn nhiều bất cập, thủ tục pháp lí địa phương còn nhiều vướng mắc gây ảnh hưởng đến hoạt động khai thác, vận hành, khó khăn về dòng tiền", luật sư Cường chỉ ra:

"Condotel - căn hộ khách sạn là loại hình bất động sản mới xuất hiện tại Việt Nam vài năm gần đây. Sự xuất hiện của mô hình condotel tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới khi số lượng giao dịch rất lớn được mở rộng tại nhiều thành phố du lịch như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh….

Condotel được hiểu (phòng) khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư để phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch, nghỉ dưỡng. Condotel không phải là loại hình nhà ở mà được quản lí như là một cơ sở lưu trú du lịch, đã được quy định tại Luật Du lịch năm 2017. Theo đó, hiện nay không có quy định pháp luật nào về khái niệm căn hộ condotel mà chỉ có khái niệm 'biệt thự du lịch' và 'căn hộ du lịch' được quy định tại Điều 48 Luật Du lịch 2017".

Đồng thời, luật sư cho biết, hiện nay pháp luật đất đai nước ta chỉ quy định chung về chế độ, thời hạn sử dụng đất đối với công trình thương mại, dịch vụ như căn hộ chung cư, trung tâm thương mại… nhưng không có quy định riêng đối với condotel. 

Do đó, trong thực tế đã xảy ra những khó khăn, vướng mắc liên quan đến chế độ sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận loại hình bất động sản này hay những nghĩa vụ tài chính đối với loại hình này chính từ việc chưa có quy định về quyền sử dụng đất có căn hộ condotel giống như quyền sử dụng đất ở dẫn đến việc giao kết hợp đồng mua bán các hợp đồng này cũng cần lưu ý về tình pháp lí cũng như rủi ro của khách hàng.

Hay về nghĩa vụ tài chính đất đai đối với loại hình này cũng cần xem xét như trường hợp sử dụng đất vào mục đích đất ở (xây dựng nhà ở hoặc căn hộ để ở) sẽ khác với trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh (các dự án kinh doanh khu du lịch nghỉ dưỡng). "Do đó, tôi cho rằng đây là những vướng mắc pháp lí tồn tại thực tế đối với loại hình này", luật sư Cường nêu.

Khách hàng hoàn toàn có quyền khởi kiện Công ty Thành Đô

Về phía người mua, luật sư Cường cho biết, trong trường hợp khách hàng cho rằng Công ty Thành Đô có những vi phạm điều khoản trong hợp đồng, không thực hiện đúng nội dung hợp đồng đã kí kết thì hoàn toàn có quyền khởi kiện công ty này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định pháp luật.

"Condotel là loại hình mới, đồng thời quy định pháp luật hiện hành vẫn còn nhiều vướng mắc, chưa quy định cụ thể về loại hình này. Do đó, khi mua bán condotel, khách hàng cần lưu ý rủi ro về thời hạn sử dụng, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất", luật sư khuyến cáo. 

Bởi lẽ, luật sư Cường cho rằng, thực tế hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối riêng loại hình này, đồng thời thời hạn sử dụng đất trong trường hợp này sẽ bị giới hạn. 

Theo đó, tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (một hoạt động kinh doanh), là không quá 50 năm. 

"Điều này có nghĩa, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án. Ngoài ra khách hàng cần lưu ý vào quá trình sử dụng, mục đích sử dụng, chi phí vận hàng, các thỏa thuận cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư với loại hình còn khá mởi này", luật sư Cường nhấn mạnh.