Chuyên gia: Đầu tư bất động sản ngày càng khó

Thông tin từ Bộ Xây dựng, trong quý II, nguồn cung nhà ở thương mại tăng nhẹ so với quý trước; lượng giao dịch thuộc loại hình căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có xu hướng giảm so với quý I, trong khi lượng giao dịch đất nền có xu hướng tăng; giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng.

Sự phát triển của thị trường bất động sản được đánh giá chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro. Đơn cử như một số nhà đầu tư, người môi giới tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản, gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá lên cao để lợi dụng trục lợi.

Đặc biệt tại Hà Nội xảy ra tình trạng giá căn hộ chung cư tại một số dự án và nhà ở riêng lẻ tại một số khu vực như Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoài Đức… tăng cao bất thường so với tình hình thị trường và nhu cầu của người dân.

Một số trường hợp đấu giá đất có giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đang thu hút sự quan tâm của dư luận xã hội, ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. 

Tại Chương trình Đối thoại "Đầu tư bất động sản thời giá lên", ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes nhận định, thị trường có ghi nhận những dấu hiệu phục hồi tích cực, nhất là ở khu vực phía Bắc.

Tuy nhiên, nhiều vấn đề cũng tồn tại song song, trong đó 2 điểm chính là giá nhà liên tục tăng suốt từ đầu năm đến nay và câu chuyện đấu giá đất ở mức cao rồi bỏ cọc. 

Theo vị này, những hiện tượng xảy ra trên thị trường địa ốc trong thời gian qua mang tính chất cục bộ. Điển hình như một vài phiên đấu giá đất đã ghi nhận giá trúng ở mức cao bởi nguồn cung ít, giá khởi điểm được đưa ra ở mức thấp khiến nhà đầu tư có thêm hy vọng về cơ hội sở hữu.

"Cùng với đó, số tiền đặt cọc cũng ở mức thấp. Đây chính là kẽ hở giúp một số nhà đầu tư có thể "lướt sóng".

Họ có thể tận dụng điểm này, chấp nhận đặt cọc khoảng 100 triệu, sau đó tìm cách bán chênh 200 - 500 triệu và sẵn sàng bỏ cọc. Điều này gây ra hệ lụy rất lớn", lãnh đạo SGO Homes nói.

Sau những phiên đấu giá đất đó, nhiều thị trường khác gần như bị đẩy lên một cao trào mới, ảnh hưởng tới mặt bằng giá chung và không giảm xuống nữa. Từ đây, khả năng chi trả để mua nhà của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Việc xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường cũng bị ảnh hưởng theo, dẫn đến chi phí đầu vào của các chủ đầu tư trong tương lai sẽ ở mức rất cao và không thể hạ được. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thạc Cường, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cho biết, với các luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8, hiện thuế đất đã ở mức mới, theo giá thị trường. Đây là yếu tố ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của chủ đầu tư, kéo theo giá đầu ra cũng tăng và tất cả đều cấu thành lên giá sản phẩm.  

Không dễ đầu tư bất động sản lúc này

Bàn về câu chuyện đầu tư bất động sản lúc này, ông Phan Lê Thành Long, Đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho rằng đây là việc không hề dễ dàng, nhất là trong thời giá lên.

Lý do bởi bất động sản là lớp tài sản có mức độ nhạy cảm về rủi ro lớn nhất. Nhìn lại quãng đường khoảng 30 năm trở lại đây (tính từ mốc ban hành Luật Đất đai 1993), có thể thấy thị trường bất động sản biến động rất bất thường.

Chuyên gia dẫn chứng, nếu mua bất động sản ở vùng ven Hà Nội hay TP HCM vào giai đoạn 2010 - 2011, thì đến hiện tại giá cũng không tăng bao nhiêu. Đây là thời điểm lạm phát rất cao và đã đẩy giá bất động sản tăng lên (gần giống với hiện tại).

Ngay sau đó, thị trường rơi vào tình trạng đóng băng và kéo giá bất động sản tụt xuống rất sâu. Những người mua vào giai đoạn đó có lẽ đã phải nằm chờ cho tới tận bây giờ mới có lãi, chưa kể cả khoảng thời gian dài hơn 10 năm như vậy thì chi phí vốn cũng bị ăn mòn. Trong khi đó, nếu mua vào khoảng năm 2014 - 2015 thì nay có thể giá đã tăng gấp 3 - 4 lần.  

Sang đến giai đoạn từ năm 2021 đến đầu năm 2022, những nhà đầu tư lựa chọn không đúng phân khúc, vị trí và địa bàn thì có lẽ đến giờ vẫn chưa thể về bờ. Nhất là đối với những bất động sản ở các tỉnh, vùng ven, dù hiện tại giá có phục hồi như mốc cũ thì cũng không dễ bán được. 

"Điều này cho thấy, giá bất động sản có sự lên xuống và nhạy cảm với các biến số, nhất là biến số kinh tế", ông Long nói. 

4 lưu ý nếu muốn xuống tiền

Theo đại diện VWA, muốn đầu tư được trong thời giá lên của bất động sản thì cần tìm đúng ngách, đúng chỗ để rót vốn - điều không hề dễ dàng lúc này. Khi giá càng cao, việc đầu tư bất động sản ngày càng trở nên khó khăn. 

Trong bối cảnh đó, ông Long khuyến nghị người mua nên căn cứ vào 4 yếu tố. 

Thứ nhất là thời điểm mua. Nhiều người thường dựa vào tình hình kinh tế vĩ mô và biến động lãi suất để chọn lúc mua bất động sản. Hiện lãi suất tiền gửi tiết kiệm khá thấp, khoảng 5 - 5,5%/năm. Tuy nhiên, lượng tiền gửi vào ngân hàng vẫn tăng cao kỷ lục. Lý do bởi nhiều người vẫn lưỡng lự khi tìm kiểm cơ hội từ các lớp tài sản đầu tư, trong đó có bất động sản, không biết nên mua ở đâu khi giá đang cao. 

Thứ hai là địa bàn đầu tư. Cần tìm hiểu xem những khu vực nào có mức giá tốt và có khả năng tăng trưởng trong tương lai, xem xét dựa trên hạ tầng, tiện ích sống, không gian phát triển các dự án bất động sản.

Thứ ba là từ việc xác định được địa bàn đầu tư thì mới tiếp tục đưa ra lựa chọn phù hợp về phân khúc như nhà đất, biệt thự, chung cư... về sản phẩm thuộc dòng cao cấp hay bình dân. 

Cuối cùng là người mua cần hiểu rõ về chủ đầu tư lẫn năng lực của họ để đánh giá và đưa ra lựa chọn. Nhất là khi các Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8, những doanh nghiệp có tính thận trọng cao, phát triển dự án phù hợp, có khả năng huy động vốn tốt là các đơn vị có thể đưa hàng ra thị trường một cách bền vững và an toàn về mặt pháp lý.

"Trong bối cảnh bây giờ, việc đưa ra lựa chọn ngày càng trở nên khó khăn hơn. Do đó, phải chọn đúng các yếu tố như thời điểm, địa bàn, phân khúc, dự án, chủ đầu tư thì cơ hội có mức lợi nhuận như mong muốn của nhà đầu tư mới được đảm bảo. 

Còn nếu không thì có thể sẽ phải mua với giá cao, tức trả tiền cho mức giá của tương lai trong 3 - 5 năm nữa. Điều này đồng nghĩa với việc phải hy sinh tương lai của bản thân trong khoảng 3 - 5 năm, thậm chí là 10 năm nếu lựa chọn sai tất cả các yếu tố", ông Long nói.