Có nên đầu tư bất động sản 'ăn theo' các tuyến đường sắt đô thị?

"Cú hích" cho giá trị bất động sản khu vực

Ngày 6/11, tuyến đường sắt đô thị số 2A (Cát Linh - Hà Đông) đã chính thức được đưa vào vận hành sau nhiều lần lỡ hẹn. Sau 12 ngày đưa vào khai thác, đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông đã thực hiện 1.945 chuyến tàu, vận chuyển hơn 290.814 lượt hành khách.

Không chỉ là tín hiệu đáng mừng cho hệ thống giao thông đô thị Hà Nội, việc tuyến đường sắt vận hành cũng đem lại nhiều tác động đến thị trường bất động sản dọc theo khu vực.

Tàu Cát Linh - Hà Đông vận hành từ ga Cát Linh đến ga Yên Nghĩa với chiều dài 13,05 km, gồm 12 ga trên lộ trình: Cát Linh - La Thành - Thái Hà - Láng - ĐH Quốc gia - vành đai 3 - Thanh Xuân - Bến xe Hà Đông - trung tâm Hà Đông - La Khê - Văn Khê - Bến xe Hà Đông mới và khu đề - pô tại Ba La. 

Theo khảo sát của Colliers Vietnam, hiện nay trên trục đường này có khoảng hơn 100 dự án bất động sản đã và đang được phát triển. Đáng chú ý, nhờ sự khởi động của tuyến đường sắt, nhiều dự án bị thị trường "lãng quên" từ lâu thì nay bỗng thu hút sự quan tâm trở lại.

"Tôi tin rằng việc đưa tuyến đường sắt đô thị Cát Linh – Hà Đông vào vận hành sẽ là một cú hích lớn cho giá trị của các dự án bất động sản trong khu vực", ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam dự đoán.

Lý giải về vấn đề này, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, việc triển khai hành lang tàu điện làm tăng giá trị đất, thay đổi sử dụng đất và mật độ dân cư dọc theo tuyến. Các hệ thống giao thông công cộng như tàu siêu tốc và tàu điện một ray góp phần đáng kể vào việc giải quyết các vấn đề giao thông. Người tiêu dùng sẵn sàng chi trả nhiều hơn để có được sự thuận tiện, do đó, các dự án được quy hoạch xung quanh khu vực lân cận được hưởng lợi.

Theo ông David Jackson, vấn đề giao thông và kết nối là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong việc lựa chọn bất động sản nhà ở và thương mại, nhất là trong thời điểm các đô thị mới như Hà Nội đang đối mặt với bài toán về gia tăng dân số, ách tắc giao thông và ô nhiễm không khí.

Có nên đầu tư đón sóng dọc theo các tuyến metro?

Theo kế hoạch, Hà Nội cũng như TP HCM sẽ có thêm hàng loạt tuyến metro nữa trong tương lai.

Kế hoạch đầu tư công trung hạn 5 năm 2021 - 2025 của UBND TP Hà Nội cho thấy, thành phố dự kiến đầu tư hơn 50.000 tỷ đồng cho hệ thống đường sắt đô thị.

Trong giai đoạn này, thành phố đưa vào vận hành hai tuyến đường sắt đô thị vận tải hành khách khối lượng lớn, tốc độ cao là tuyến số 2A (Cát Linh - Hà Đông) và tuyến số 3 (Nhổn - Ga Hà Nội); đồng thời khởi công tuyến đường sắt đô thị số 2 (Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo); hoàn thành báo cáo nghiên cứu khả thi tuyến đường sắt đô thị số 3.2 (Trần Hưng Đạo - Hoàng Mai) và tuyến đường sắt số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc).

Tại TP HCM, trong Danh mục quốc gia các dự án kêu gọi đầu tư nước ngoài giai đoạn 2021 - 2025, có ba dự án đường sắt đô thị (metro) gồm metro số 4, số 3a và số 2 – giai đoạn 2, nguồn vốn đầu tư ODA theo hình thức PPP.

Trong đó, tuyến metro số 4 dài 36,2 km có hướng tuyến Thạnh Xuân - Hà Huy Giáp- Nguyễn Oanh - Nguyễn Kiệm - Phan Đình Phùng - Hai Bà Trưng - Bến Thành - Nguyễn Thái Học - Tôn Đản - Nguyễn Hữu Thọ - Khu đô thị Hiệp Phước, TP HCM. Tổng mức đầu tư dự án 4,57 tỷ USD.

Tuyến metro số 3A dài gần 20 km, tổng vốn đầu tư 1,82 tỷ USD, có hướng tuyến Bến Thành - Phạm Ngũ Lão - Ngã 6 Cộng Hòa - Hùng Vương - Hồng Bàng Kinh Dương Vương - depot Tân Kiên - ga Tân Kiên.

Còn tuyến metro số 2 – giai đoạn 2 có chiều dài 9,1 km gồm đoạn Bến Thành - Thủ Thiêm và đoạn Tham Lương – Bến xe Tây Ninh. Tổng mức đầu tư dự án là 1,482 tỷ USD.

Theo Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, thực tế, việc các dự án hạ tầng thúc đẩy giá bất động sản của các khu vực lân cận không phải điều bất ngờ. Tại TP HCM, sau gần 10 năm kể từ thời điểm khởi công, mặc dù chưa đi vào hoạt động với nhiều lần "lỡ hẹn" nhưng tuyến đường sắt đô thị Bến Thành - Suối Tiên (metro số 1) đã tạo ra một làn sóng đầu tư bất động sản bao quanh, từ những dự án nhà ở đến các trung tâm thương mại sầm uất. 

Từ năm 2016 đến nay, đã có hơn 30 dự án bất động sản phát triển dọc tuyến metro này. Giá mở bán các dự án tại những quận có tuyến metro này đi qua trong giai đoạn 2012-2016 tăng mạnh từ khoảng 150 - 200% so với các khu vực khác. Đến nay, những dự án hiện hữu nằm dọc theo tuyến cũng tăng từ 15 - 50% so với giá bán ban đầu.

Không riêng gì Việt Nam, tại các đô thị lớn của những quốc gia phát triển, đang phát triển cũng cho thấy sự tăng trưởng về giá bất động sản quanh khu vực trục giao thông mới. 

Tại Ấn Độ, hệ thống các tuyến tàu điện ngầm đã khiến giá đất tăng khoảng 15 - 20% trong phạm vi 500 m đổ lại sau khi hệ thống này đi vào vận hành. Việc giảm chi phí, thời gian đi lại và cải thiện cơ hội việc làm cũng giúp làm tăng giá bất động sản thương mại như văn phòng, bán lẻ lên đến 20 - 25%.

Theo chuyên gia từ JLL, ngay sau khi giai đoạn 1 của tuyến metro tại Chennai - thành phố lớn thứ 4 ở Ấn Độ, được hoàn thiện năm 2019, giá bất động sản quanh khu vực đó đã tăng gần gấp đôi, từ 3.600 lên 7.000 rupee/feet vuông.

Hay ở Australia, theo nghiên cứu của CoreLogic, giá bất động sản ở khu vực dọc theo tuyến Sydney Metro Northwest cũng đã tăng gần gấp ba lần mức trung bình trên toàn quốc.