'Ngày về' của đất nền vẫn còn xa, cuộc chơi giờ đây không dành cho người dùng đòn bẩy tài chính

Phân khúc hấp dẫn nhưng “nhạy cảm” với thị trường

Báo cáo về diễn biến thị trường đất nền trong quý III/2023 do Batdongsan.com.vn vừa công bố sáng nay cho thấy, đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở trong nước. Minh chứng là 9 tháng đầu năm 2023, mức độ quan tâm của người mua đến loại hình đất nền trên thị trường bất động sản chiếm 28% (chỉ xếp sau chung cư với 30%).

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, có 3 lý do chính tác động vào quyết định mua bất động sản của người tiêu dùng và đất nền đều chiếm tỷ lệ cao trong đó.

Với lý do mua để đầu tư, đất nền chiếm 46% lựa chọn. Với lý do cần thêm không gian sống tốt hơn, đất nền chiếm 32% lựa chọn. Với lý do mua để sống gần cơ quan, trường học,... hơn, đất nền có 31% lựa chọn.

Có thể thấy, đất nền vẫn là loại hình đầu tư truyền thống hấp dẫn người mua cũng như thu hút nhiều lượt tìm kiếm thông tin trên thị trường trong nước.

“Tuy nhiên, đây vẫn là loại hình mang nhiều thiên hướng đầu cơ, do đó phân khúc này nhạy cảm với các biến động trên thị trường kinh tế vĩ mô nói chung. Hiện tại, mức độ quan tâm đất nền trên cả nước đã giảm khoảng 60 - 70% so với giai đoạn thị trường phát triển mạnh mẽ như quý I/2022 và chưa có dấu hiệu hồi phục”, ông Quốc Anh cho hay.

Bên cạnh sự sụt giảm về mức độ quan tâm, chuyên gia này cho biết lượng giao dịch đất nền cũng vẫn chưa cải thiện. Theo số liệu khảo sát các môi giới bán đất nền trong quý III, có 42% cho biết lượng giao dịch đất nền giảm hơn 50% và 36% cho biết lượng giao dịch giảm từ 10 - 50%.

Trong quý I và quý II, số môi giới cho biết lượng giao dịch đất nền giảm hơn 50% lần lượt là 54% và 51%; còn số môi giới cho biết lượng giao dịch giảm từ 10 - 50% lần lượt là 27% và 25%.

Có nhiều lý do dẫn đến thực trạng trên. Trong đó, chủ yếu xuất phát từ việc các khách hàng quan ngại về yếu tố pháp lý (chờ đợi một số dự thảo luật sửa đổi được thông qua như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế bất động sản...).

Ngoài ra, còn do nhiều khách hàng cảm thấy giá bán đất nền vẫn còn cao cùng tâm lý không tin tưởng vào tiềm năng sinh lời của loại hình bất động sản này.

Thị trường đất nền sẽ không sớm “đảo chiều”

Dự báo về diễn biến của phân khúc đất nền trong thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh đã phân tích 5 yếu tố chính tác động trực tiếp đến đà phục hồi của thị trường bất động sản này.

Thứ nhất, về tăng trưởng kinh tế, mặc dù chỉ tiêu năm 2023 về GDP và tăng trưởng tín dụng được dự báo sẽ khó đạt được, song tin vui là lãi suất đang dần được điều chỉnh giảm.

Thứ hai, về cơ sở hạ tầng và đầu tư công, Chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án lớn nhằm nâng số km cao tốc từ 1.238 km lên 3.000 km vào năm 2025. Đồng bằng sông Hồng và trung du - miền núi phía Bắc đang là 2 khu vực có số km cao tốc nhiều nhất cả nước với lần lượt 489 km và 395 km.

Thứ ba, về tính pháp lý, một số luật sẽ được điều chỉnh trong thời gian tới. Trong đó, 2 dự thảo luật quan trọng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc giao dịch đất nền trên thị trường là Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến hoàn thiện vào quý I/2024 và Luật Thuế bất động sản dự kiến thông qua vào đầu năm 2025

Thứ tư, về tâm lý thị trường, so với tháng 3/2022, mức độ quan tâm đến đất nền trên cả nước trong tháng 9/2023 đã giảm 73%, khu vực phía Bắc giảm 73%, khu vực phía Nam giảm 71%, các tỉnh miền Trung giảm 75%.

Thứ năm, về chỉ số giá, trái ngược với đà sụt giảm của mức độ quan tâm thì giá bán lại ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực.

So với tháng quý I/2018, giá đất nền trên cả nước trong quý III/2023 đã tăng 39%, khu vực phía Bắc tăng 54%, khu vực phía Nam tăng 71%. Chỉ có các tỉnh miền Trung ghi nhận giá bán giảm 2%.

Cụ thể, trong khoảng 5 năm qua, ở khu vực phía Bắc, giá đất nền Hải Phòng đã tăng 128%, Quảng Ninh tăng 44%, Bắc Ninh tăng 20%, Hưng Yên tăng 36%. Ở phía Nam, giá đất nền Bình Dương tăng 147%, Long An tăng 89%, Bà Rịa Vũng Tàu tăng 64%, Đồng Nai tăng 60%.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định: “Nhìn chung, nếu xét toàn cảnh thị trường trong một chu kỳ kéo dài (khoảng từ 3 - 5 năm), có thể thấy đất nền là loại hình đem lại tỷ suất lợi nhuận tương đối tốt so với những phân khúc khác khi duy trì mức tăng ổn định trên cả nước.

Theo khảo sát được chúng tôi thực hiện trong quý III/2023 với các môi giới bất động sản - những người trực tiếp lăn lộn với thị trường, 25% trong số họ nhận định thị trường đất nền sẽ “đảo chiều” trong quý IV/2024”.

Ngoài ra, theo chuyên gia này, mặc dù những nhà đầu tư lớn có dòng tiền khỏe thì họ đã bắt đầu xem xét, tìm hiểu về đất nền từ trong quý III vừa qua, song bây giờ chưa phải là thời điểm thích hợp cho những nhà đầu tư cần sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính.