Đề xuất đưa đất dôi dư ở TP HCM phục vụ mục đích công cộng, hạn chế cho thuê

Tại TP HCM, trong những năm qua, đô thị hóa đã diễn ra với tốc độ nhanh chóng. Sau quá trình giải phóng mặt bằng để xây dựng các dự án công cộng hoặc mở rộng công trình giao thông đô thị, nhiều khu đất nhỏ hẹp đã bị bỏ trống.‏

‏Một mặt, thực trạng này gây ra sự lãng phí lớn về nguồn tài nguyên đất đai, nhất là ở một thành phố có nhu cầu cao về không gian như TP HCM.

Mặt khác, việc nhiều khu đất nhỏ hẹp có tình trạng sở hữu không rõ ràng hoặc tranh chấp khiến việc quản lý và sử dụng đất trở nên phức tạp hơn. Khó khăn khi xác định ai là chủ sở hữu thực sự hoặc có quyền sử dụng đất khiến việc thực hiện các dự án phát triển, quản lý đô thị bị xung đột, không rõ ràng. 

‏Để giải quyết bài toán này, vừa qua, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định 37/2023/QĐ-UBND liên quan đến việc sử dụng các khu đất có diện tích nhỏ hẹp trên địa bàn thành phố. ‏

‏Cụ thể, đối với các thửa đất nhỏ hẹp có diện tích, kích thước, hình dạng không đủ tiêu chuẩn, UBND TP HCM giao UBND cấp huyện chủ trì, phối hợp với UBND cấp xã thực hiện kiểm tra tình hình thực tế và so sánh với hồ sơ pháp lý liên quan để xác định thêm. ‏

‏Các cuộc rà soát sẽ được thực hiện với định kỳ sau mỗi 6 tháng. Thông tin liên quan được công bố công khai và thông báo cho người sử dụng đất liền kề để họ có ý kiến về việc sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp này cho mục đích công cộng hoặc cho thuê. ‏

‏Lưu ý, việc giao đất hoặc cho thuê những thửa đất nhỏ hẹp sẽ được áp dụng theo quy định, tiêu chí và nguyên tắc tại Nghị định số 48 năm 2020. Thời hạn sử dụng quỹ đất này sẽ được xác định phù hợp với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng.‏

‏Không nên cho thuê đất nhỏ hẹp‏

‏Đánh giá về quy định mới ban hành, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng & Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam cho rằng đây là chính sách quản lý hợp lý, giúp tránh thất thoát, lãng phí tài sản Nhà nước và có lợi cho người dân. ‏

‏Chuyên gia Savills khuyến nghị: “Chúng tôi khuyến khích việc ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng.

Nếu diện tích dư đủ nhiều, Nhà nước có thể phát triển thành mảng cây xanh, hoặc làm sân tập thể dục nhỏ có lắp thiết bị bổ trợ, hoặc làm tủ sách thiếu nhi - sân sinh hoạt cộng đồng,... giao cho chính quyền địa phương quản lý. Qua đó, giúp đảm bảo công trình xanh - sạch - đẹp, trở thành giá trị gia tăng nói riêng cho dân cư tại khu vực”.‏

‏Mặt khác, trong trường hợp các thửa đất nhỏ hẹp không sử dụng được vào mục đích công cộng, bà Thảo kiến nghị TP HCM nên thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, với mức giá tiệm cận giá thị trường cho người sử dụng đất liền kề. Song, việc xác định mức giá giao đất nên được thực hiện bởi các công ty tư vấn thẩm định giá uy tín trên thị trường để đảm bảo tính khách quan. ‏

‏“Nhu cầu sử dụng phần đất dôi dư này của người sử dụng đất liền kề là khá cao. Lý do là bởi trong thực tế, không hiếm trường hợp đất dôi dư tọa lạc ở vị trí phía trước, làm hạn chế khả năng tiếp cận của thửa đất liền kề”, bà Thảo nhận định.‏

‏Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là phải làm sao để đảm bảo sau khi được Nhà nước giao đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện ngay thủ tục hợp thửa đất theo quy định.

Savills cho rằng nếu cần thiết, phải có các biện pháp ngăn chặn việc chuyển nhượng sang tên đổi chủ sau khi được giao đất nhỏ hẹp. Như vậy mới có thể hạn chế việc tồn tại các dạng đất “siêu nhỏ”, nhà “siêu mỏng” có diện tích, kích thước, hình dạng không đủ tiêu chuẩn quy định được phép tách thửa hay xây dựng. ‏

‏Song song với đó, cũng cần thực hiện thu hồi đất nếu phát hiện hành vi mua bán lại đất “đầu thừa, đuôi thẹo” không đúng quy định. ‏

‏Xét ở khía cạnh khai thác những mảnh đất nhỏ hẹp theo cách cho thuê, bà Mai Thanh Thảo cho rằng chính quyền địa phương nên hạn chế việc này.

Lý do là bởi việc cho thuê đất có thể phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Đặc biệt, sẽ khó thu hồi đất nếu người sử dụng đất liền kề thực hiện chuyển nhượng bất động sản, trong khi người mua tương lai không biết về việc thuê đất này.‏

‏“Chưa kể còn có thể xảy ra nhiều trường hợp khó lường như người sử dụng đất liền kề cho thuê lại đất với mục đích sử dụng khác (không phải để ở); xây dựng công trình kiên cố trên diện tích đất hợp thửa hay làm tài sản thế chấp”, chuyên gia Savills nói thêm.‏