Dòng vốn từ trái phiếu vào bất động sản có đang trở lại?

Các DN BĐS hút 8.440 tỷ đồng từ trái phiếu trong nửa cuối tháng 6

Theo công bố trên chuyên trang của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong vòng nửa cuối tháng 6, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã ghi nhận 6 lô trái phiếu hoàn tất phát hành của các doanh nghiệp bất động sản. Tổng giá trị huy động được là 8.440 tỷ đồng. 

Các doanh nghiệp phát hành bao gồm Công ty TNHH Phát triển Kinh doanh Xây dựng 3 (2.250 tỷ đồng), CTCP Tập đoàn Taseco (130 tỷ đồng), CTCP Vinam Land (1.500 tỷ đồng), Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh (300 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Phát triển Bất động sản TMT (2.015 tỷ đồng) và Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Mỹ Khánh (2.245 tỷ đồng). 

So sánh với lần ồ ạt phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vào cuối tháng 3 đầu năm nay (sau khi Nghị định 08 được ban hành và có hiệu lực), có thể thấy, số lượng đợt phát hành trong tháng 6 vừa qua đã đạt xấp xỉ so với lần trước đó, còn tổng giá trị phát hành đã giảm gần 65%.

Song, đây có thể xem là một tín hiệu cho đợt trở lại tiếp theo của dòng vốn trái phiếu vào bất động sản, sau lần khởi sắc đầu tiên vào cuối tháng 3 như đã đề cập.

… với lãi suất cao ngang lãi suất ngân hàng cho vay đối với BĐS

Trong 6 lô trái phiếu mới này, ngoài trái phiếu của Taseco có kỳ hạn 2 năm, các lô còn lại đều có kỳ hạn từ 5 - 7 năm, cao hơn kỳ hạn bình quân 3,05 năm của các lô trái phiếu phát hành năm 2022 của các doanh nghiệp bất động sản (theo số liệu của VBMA). 

Lãi suất 6 lô trái phiếu trên dao động trong khoảng 12%/năm - 14%/năm, cũng cao hơn mức lãi suất bình quân của các trái phiếu doanh nghiệp ngành bất động sản trong năm 2022 là 10,04%/năm (theo số liệu của VBMA). 

Nhận định về vấn đề lãi suất trái phiếu, tại tọa đàm trực tuyến với chủ đề "Ổn định kinh tế vĩ mô và Phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp" do Cổng TTĐT Chính phủ tổ chức ngày chiều 28/5, TS. Vũ Minh Khương -  Giảng viên Trường Chính sách công Lý Quang Diệu (Singapore) cho rằng, trong bối cảnh đồng tiền Việt Nam ổn định so với USD, lãi suất trái phiếu 13% là quá cao so với thế giới, nhất là trong bối cảnh đồng tiền Việt Nam ổn định so với USD.

Cùng quan điểm trên, GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng ĐH Kinh tế Quốc dân cũng cho rằng, không thể có chuyện lợi nhuận, lãi suất phát hành ra 13, 14, 15%, ngân hàng đang huy động có 6, 7, 8% mà thị trường trái phiếu mười mấy phần trăm như thế.

6 tháng đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần cắt giảm lãi suất điều hành, qua đó giúp giảm bớt phần nào áp lực chi phí lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản. 

Song, lãnh đạo các ngân hàng tiết lộ, chủ trương hạ lãi suất là vậy nhưng thực tế luôn luôn có độ trễ, ít nhất từ 9 tháng cho đến một năm. Báo cáo của Chứng khoán VNDirect cũng cho biết, trong nửa đầu năm nay, lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao là 13% - 14%, tương đương mức lãi suất trái phiếu của các lô trái phiếu phát hành trong tháng 6 vừa qua. 

Mặt khác, theo ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Phát triển An Gia (mã chứng khoán: AGG) chia sẻ về vấn đề này trong Đại hội đồng cổ đông thường niên của doanh nghiệp vào cuối tháng 5, việc hạ lãi suất ngân hàng cũng không quan trọng bằng việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án bất động sản.  

 “Dù họ có mở hầu bao cho vay thì doanh nghiệp bất động sản cũng không vay được vì pháp lý đang đứng. Hy vọng từ đây đến cuối năm, khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua vào tháng 10, pháp lý sẽ chạy và lúc đó mới vay được.”, ông Sáng nói. 

Dòng vốn từ trái phiếu vào BĐS có đang trở lại?

Trong bối cảnh vốn tín dụng hạn chế và tình hình thị trường bất động sản khó khăn như hiện tại, việc có thể hoàn tất huy động hàng nghìn tỷ đồng trong tháng 6 và trước đó là tháng 3 cũng phần nào cho thấy bước tiến trong việc khôi phục niềm tin của nhà đầu tư đối với trái phiếu và bất động sản.

Theo Chiến lược phát triển tài chính đến năm 2030, Chính phủ đã đặt mục tiêu đến năm 2025, dư nợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp tối thiểu đạt 20% GDP và đến năm 2030 tối thiểu đạt 25% GDP (tại thời điểm cuối năm 2022 đang ở mức 14,81% GDP, theo VBMA). 

Nửa đầu năm, các cơ quan quản lý cũng có nhiều động thái gỡ khó cho thị trường trái phiếu, như ban hành Nghị định 08 cho phép hoán đổi nợ, giãn nợ trái phiếu; hay gần nhất kế hoạch đưa vào vận hành thị trường thứ cấp cho các trái phiếu riêng lẻ trong tháng 7 này.

Song, chuyên gia từ VNDirect cũng nhận định, niềm tin của các nhà đầu tư trái phiếu chưa thể quay trở lại trong bối cảnh còn nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn về hoạt động kinh doanh, khó khăn về dòng tiền.

Danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu cũng đang tiếp tục tăng lên, trong khi áp lực trả nợ đáo hạn lớn (bất động sản là nhóm có tỷ trọng lớn nhất, chiếm gần 43,6% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong quý III).

Do đó, việc dòng vốn từ trái phiếu vào bất động sản sẽ trầm lắng vào những tháng sau như đã trầm lắng vào tháng 4, tháng 5 sau đợt ồ ạt vào tháng 3; hay sẽ dần sôi động vẫn còn là một dấu chấm hỏi.