Dù thừa nhà ở cao cấp vẫn không thể ép doanh nghiệp làm nhà giá rẻ

Lệch pha cung cầu đáng báo động

Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản TP HCM năm 2020 của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố cho thấy sự lệch pha cung cầu ngày càng rõ nét.

Trong năm qua, phân khúc nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp đang có tỷ trọng rất lớn, tạo thêm khoảng cách lệch pha cung cầu, có nguy cơ gây bất ổn an sinh xã hội. 

Khảo sát từ thực tế dự án nhà ở đang chào bán trên thị trường, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng 70%, đây là thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên 25% tổng số nhà ở. 

HoREA cho rằng, đây chỉ là chỉ dấu cho thấy rõ sự lệch pha sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững.

"Sở dĩ có sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng với thực tế là do khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư bán nhà với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá nhà ở cao cấp", Hiệp hội nhận định.

Không thể ép doanh nghiệp 

HoREA dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP HCM cho biết, cả năm 2020, TP có 47 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, tăng đáng kể so với năm 2019.

Tuy nhiên, số lượng dự án nhà ở bị sụt giảm rất lớn so với năm 2017 là năm mà thị trường bất động sản tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với 130 dự án và năm 2018 với 122 dự án.

Cũng theo đơn vị này, giá nhà vẫn tăng nóng trong năm 2020. Chẳng hạn, căn hộ tại Khu đô thị Thủ Thiêm có giá tương đương khoảng 5.000 - 7.000 USD/m2 ; tại khu vực quận 9, trên dưới 2.000 USD/m2 tùy vị trí,... 

"Do rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và do các chủ đầu tư dự án muốn tối đa hóa lợi nhuận nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70 - 80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020", HoREA đánh giá.

Tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp đang ở mức đáng báo động, song, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, không thể "ép" doanh nghiệp đầu tư nhà giá rẻ. Bởi theo quy định của hệ thống pháp luật Việt Nam thì không một tổ chức, cá nhân nào được quyền “ép” doanh nghiệp (tư nhân) phải đầu tư loại sản phẩm gì.

Ông Châu cho biết, trên thị trường bất động sản, quyền tự do kinh doanh trong khuôn khổ quy định pháp luật thể hiện rất rõ nét. Có những tập đoàn và doanh nghiệp lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở cao cấp như Phú Mỹ Hưng, Vingroup, Novaland,...

Ngược lại cũng có những doanh nghiệp lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở cao cấp, trung cấp, nhà ở có giá vừa túi tiền, cả nhà ở xã hội như Nam Long, Him Lam, TTC Land,...

Vị chuyên gia này cho rằng, không có chuyện “ép” doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp, dự án nhà ở xã hội, mà phải xuất phát từ chính nhu cầu đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp. Bởi đây là quyền tự chủ và tự do kinh doanh của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trong đầu tư kinh doanh để giảm thiểu phần nào rủi ro nhất là lúc thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng (như các thời điểm năm 2008 - 2009, 2011 - 2013) thì rất cần xem xét đầu tư theo phương thức “bỏ trứng vào nhiều giỏ”.

Sẽ có nhà ở thương mại giá thấp

Chủ tịch HoREA cho biết, Bộ Xây dựng đang dự thảo và đề xuất Chính phủ ban hành Nghị quyết về “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp”, với một số cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế, về tín dụng (bằng khoảng phân nửa mức chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội) và về thời hạn hoàn thành nộp tiền sử dụng đất dự án,...

Theo đó, thị trường có thể có được sản phẩm căn hộ “nhà ở thương mại giá thấp” với mức giá khoảng tối đa không quá 25 triệu đồng/m2 tại đô thị đặc biệt, không quá 23 triệu đồng/m2 tại đô thị loại 1 và không quá 20 triệu đồng/m2 tại các tỉnh còn lại.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đang trình "Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội" và "Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư".

Tất cả các định hướng về chỉnh trang phát triển đô thị, phát triển nhà ở này sẽ hình thành nguồn cung dự án nhà ở và sản phẩm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội rất lớn tại các địa phương.

"Đây là một phân khúc đầy tiềm năng mà các doanh nghiệp bất động sản cần xem xét để nắm bắt cơ hội để đầu tư kinh doanh, vì vừa vẫn đảm bảo được lợi nhuận (dù không cao bằng đầu tư dự án nhà ở cao cấp), vừa ít rủi ro, vừa góp phần chia sẻ với cộng đồng xã hội", ông Châu nhấn mạnh.