Giá BĐS đang tăng vọt ở nhiều nơi, có thể do 'cá mập' đang tạo sóng để thoát hàng

Thập kỷ tăng giá ấn tượng của BĐS

Thị trường bất động sản (BĐS) vừa bước qua quý đầu tiên của năm 2025 với việc xuất hiện những tín hiệu tích cực, qua đó thúc đẩy đà phục hồi chung. 

Giá bán vào giao dịch BĐS tại nhiều nơi trên cả nước đã ghi nhận xu hướng đi lên. Ở phía Bắc, khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy đất nền Hoà Lạc khu vực huyện Thạch Thất (Hà Nội) tăng khoảng 10% so với giai đoạn tháng 7 - 8/2024. Theo thông tin từ môi giới, đất Hưng Yên có nơi tăng giá gấp đôi trong vòng 1 năm, đất Bắc Ninh có nơi tăng giá 50 - 60% so với cuối năm ngoái.

Tại miền Trung, giá đất tại nhiều khu vực giáp ranh Đà Nẵng - Quảng Nam tăng từ 15 - 30% trong vài tháng. Ở Lâm Đồng, quý I có hơn 4.751 giao dịch BĐS, trong đó có 4.519 lô đất nền (tăng gần 19% so với cùng kỳ năm ngoái). 

Ở phía Nam, những lô đất vị trí mặt tiền đường ở Phước Vĩnh Tây (Long An), gần kề siêu dự án, thời điểm tháng 9/2024 giá hơn 10 triệu/m2 thì nay lên ngoài 30 triệu/m2. So với đầu năm, đất nền các huyện Phú Mỹ, Châu Đức, Long Điền (Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng 15 - 20%, căn hộ sơ cấp Bình Dương có xu hướng tăng 10 - 15%,...

Tại chương trình Data Talk | The Catalyst: 'Chuyển động thị trường bất động sản quý I/2025: Hạ tầng, dòng tiền và chiến lược đầu tư’, bà Nguyễn Thị Triều, CEO Blue Bridge Investment Partners cho biết, trong khoảng thời gian cuối năm 2024 và đầu năm 2025, giá BĐS đã tăng trưởng cục bộ ở một số địa phương, đặc biệt là Hà Nội với đà tăng vượt bậc. 

"Chung cư Hà Nội trong vòng 20 năm qua mới chứng kiến "sóng" tăng trưởng lớn đến thế, ở mức hơn 100% trong vòng 1,5 - 2 năm, kèm theo đó là giá các BĐS liền kề, biệt thự vùng ven Thủ đô cũng tăng đột biến. 

Sau khi Hà Nội đã đạt mức tăng trưởng như vậy thì ở phía Nam, giá BĐS tại một số khu vực có vị trí kết nối trực tiếp với TP HCM hay có thông tin đồn đoán sẽ sáp nhập như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), Long An… cũng tăng trưởng rất ấn tượng trong những tháng đầu năm", bà Triều nói.

Tuy nhiên, để nhận định đà tăng giá BĐS này liệu có bền vững hay chỉ xảy ra trong ngắn hạn, chuyên gia cho rằng còn tùy thuộc vào từng phân khúc. Đơn cử, với những phân khúc mà giá đã tăng trưởng rất cao trong giai đoạn vừa qua như chung cư Hà Nội, để kỳ vọng về một mức tăng trưởng tiếp theo từ mức nền cao sẽ rất khó.

Còn với một số phân khúc khác ở ngoại ô đô thị lớn có động lực từ hạ tầng kết nối, mức tăng giá chưa cao, đáp ứng nhu cầu thực, dân cư dịch chuyển từ đô thị sang vùng ngoại ô mà vẫn có thể đi làm ở khu vực trung tâm, thì sẽ tăng trưởng bền vững.

Nhìn về dài hạn, ông Tạ Thanh Tùng, Phó Giám đốc Đầu tư Bất động sản CTCP FIDT dự báo trong khoảng 10 năm tới (2025 - 2035), thị trường BĐS sẽ nằm trong trend tăng giá rất tiềm năng và ấn tượng. 

Theo vị này, mặc dù ngày càng phát triển nhiều loại hình sản phẩm tài chính trong 10 năm tới nhưng sự yêu thích của người Việt đối với BĐS cũng như tỷ trọng BĐS trong cơ cấu danh mục tài sản sẽ không dễ bị điều chỉnh nhiều.  

Nhà đầu tư đi gom hàng trước tin sáp nhập tỉnh

Liên quan đến việc gần đây, giá BĐS tại nhiều khu vực tăng nóng sau thông tin đề xuất sáp nhập các tỉnh, thành, ông Tùng cho biết, trước khi xuất hiện thông tin này thì đâu đó đã có nhà đầu tư đi gom hàng trước.

Theo vị này, đầu tư là phải đi theo câu chuyện. Trong bối cảnh BĐS dân sinh hiện nay đang có nhiều yếu tố thuận lợi, khi kết hợp với câu chuyện sáp nhập thì sẽ là những động lực tạo sự kỳ vọng cho thị trường.

Tuy nhiên, xét vấn đề tăng giá BĐS tại một khu vực vốn đã có kỳ vọng tăng trưởng về hồi phục kinh tế, về khu công nghiệp, bây giờ lại được hỗ trợ thêm câu chuyện sáp nhập tỉnh thành, hạ tầng giao thông phát triển,... thì nhà đầu tư cần có một số kỹ thuật để quyết định xem đầu tư ở đó liệu có phù hợp.

Đại diện FIDT khuyến nghị, nhà đầu tư cần đánh giá từ 2 yếu tố.

Thứ nhất, thường là khi sáp nhập các tỉnh, thành sẽ hình thành trung tâm mới của địa phương. Nếu khu trung tâm mới không khác gì so với trung tâm hiện tại thì động lực tăng trưởng của những tỉnh lân cận không nhiều. Nhà đầu tư cần phải cảnh giác, không nên chạy theo quá đà, bởi một số khu vực sẽ lợi dụng những tin tức như này để đẩy sóng BĐS lên cao.

"Một số nơi ghi nhận giá BĐS tăng trưởng 30 - 40% trong giai đoạn vừa qua, nhưng thật ra chỉ tăng bằng với thời điểm đỉnh của năm 2022. Đây có thể là do những nhà đầu tư lớn đang tạo sóng để thoát hàng với mức giá đảm bảo giúp họ không bị thiệt hại quá nhiều. Theo quan sát của tôi, một số khu vực đã có hiện tượng đẩy giá để thoát hàng ở đỉnh giá cũ", ông Tùng nói. 

Thứ hai, khi đầu tư BĐS, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ xem giá tại khu vực trong một khoảng thời gian (có thể là 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm trước đó) đã tăng nhiều hay chưa.

Nếu trong vòng một năm qua giá BĐS đã tăng giá 40 - 70% thì đó là một khoản đầu tư khá rủi ro, dù cho khu vực đó có động lực tăng trưởng, có câu chuyện kỳ vọng về sáp nhập. Nếu ai nhảy vào ôm hàng thì rất có thể sẽ trở thành người thế chỗ cho cho những nhà đầu tư trước đó bị kẹp hàng, nay đã rút dòng tiền đi chỗ khác. 

"BĐS trong thời gian tới có nhiều triển vọng, song thị trường sẽ không còn như giai đoạn trước đây - khi mà chỉ cần ôm đất là có lời. Đầu tư trong giai đoạn tới sẽ cần nhiều sự đánh giá về rủi ro, tiềm năng cũng như là các yếu tố về pháp lý, quy hoạch…", vị này nói.