Giá đất chững lại, nhiều người giảm giá bất động sản để thoát hàng

Cuối năm 2021 và đầu năm 2022 là thời điểm xảy ra sốt đất ở nhiều tỉnh thành từ Bắc chí Nam. Giá BĐS ở hầu hết các phân khúc ghi nhận sự biến động lớn. Tuy nhiên, khi cơn sốt đi qua, giá đất một số nơi dần “nguội lạnh”, giảm giá, người bán nhiều hơn người mua.

Tại Kỳ họp thứ 4 HĐND tỉnh Hà Tĩnh khóa XVIII ngày 11/7, UBND tỉnh này cho biết hiện nay, giá đất ở tại địa phương đã có dấu hiệu chững lại, đồng thời tình trạng sốt đất không còn diễn ra như trước.

Trong khi đó, tại Lâm Đồng, ngày 14/7, UBND TP Bảo Lộc phát đi công văn gửi Sở Tài nguyên và Môi trường về việc điều chỉnh, bổ sung giá đất trong Bảng giá các loại đất hiện hành giai đoạn 2020-2024 trên địa bàn. Theo đó giá đất thị trường cuối năm 2021 và đầu năm 2022 giảm mạnh. 

Ở địa phương lân cận là Đắk Nông, thị trường bất động sản tại đây đang có dấu hiệu chững lại. Số lượng giao dịch đất đai đã giảm đáng kể so với trước đây. 

Lượng người đến làm thủ tục hành chính, đặc biệt liên quan đến lĩnh vực đất đai tại UBND các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh giảm đáng kể.

Một môi giới làm việc tại sàn giao dịch T.T cho biết, chưa bao giờ người này chứng kiến thị trường BĐS địa phương lại phát triển “nóng” như thời gian qua. Giá đất tăng đột biến 5 - 10 lần.Tháng cao điểm nhất, sàn này thực hiện giao dịch từ 40 - 50 lô đất với giá trị lên đến hơn 100 tỷ đồng.

Tuy nhiên, một hai tháng trở lại đây, thị trường chững lại, cả tháng môi giới này xuất bán được từ 1 đến 2 lô đất.

Ở Đồng Nai thời gian qua, người mua đất rẫy, đất sào chủ yếu để “lướt sóng” và giá bị đẩy lên cao ngất ngưởng tại một số huyện như Xuân Lộc, Cẩm Mỹ, Tân Phú và Định Quán.

Giá đất đầu năm 2022 tăng gấp 3 - 5 lần so với hồi 2018 và giá từ vài trăm triệu đồng/sào (1.000 m2) đã lên 500 - 900 triệu đồng/sào, cá biệt ở những khu vực đường lớn giá lên 1 - 2 tỷ đồng/sào.

Khi thị trường hạ nhiệt, người mua đất rẫy, đất sào giảm mạnh, trong khi nguồn cung khá lớn. Nhiều người sau một thời gian “ôm” đất, đến thời điểm thanh toán ngân hàng buộc phải bán ra để thu hồi vốn. Cung vượt cầu, không ít cá nhân mang nợ vì trót đầu tư đất lúc giá cao và khó tìm được người mua.

Tại miền Bắc, theo đại diện một số văn phòng kinh doanh BĐS trên địa bàn TP Hải Dương, từ tháng 5 đến giữa tháng 7, BĐS trên địa bàn thành phố đang có xu hướng giữ giá.

Nhiều người chuyển nhượng BĐS với mức giá thấp hơn giá thị trường từ 2 - 3 triệu đồng/m2. Trong khi đó, số lượng giao dịch BĐS khoảng hai tháng gần đây giảm mạnh. Hiện nhiều văn phòng kinh doanh BĐS chỉ có 1 - 2 giao dịch BĐS/ngày, giảm 60 - 70% so với trước đó. Một số văn phòng không phát sinh giao dịch BĐS trong khoảng 3 - 4 tuần nay.

Tại Phòng Công chứng số 1, tháng 4, đơn vị này xử lý gần 1.730 hợp đồng giao dịch BĐS. Trong tháng 5, lượng hợp đồng được xử lý giảm 13% so với tháng 4. Tháng 6, lượng hợp đồng tiếp tục giảm 25% so với tháng 5, giảm 35% so với tháng 4. 

Nguyên nhân do thời gian qua thị trường BĐS đón nhận nhiều thông tin thiếu tích cực, nhất là liên quan đến một số dự án đô thị làm ảnh hưởng đến tâm lý chung của nhà đầu tư. 

Tại tọa đàm chủ đề "Giá giảm?" do DKRA Việt Nam tổ chức tại TP HCM, ông Đinh Hoàng Thắng, quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn khẳng định, giá trên thị trường sơ cấp rất khó giảm do nguồn cung thấp và nhu cầu cao. Tuy nhiên, với thị trường thứ cấp, giá có thể giảm ở một số thị trường và phân khúc.

Cụ thể, theo vị chuyên gia, những khu vực từng xảy ra sốt đất, giá tăng vọt trong thời gian ngắn nhưng không có tiềm năng thực sẽ có hiện tượng giảm giá. Thực tế, hiện tượng này đã bắt đầu diễn ra, một số nhà đầu tư lướt sóng đã phải cắt lỗ.

Đất nền pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng đủ các điều kiện cũng sẽ không giảm giá. Giá chỉ giảm cục bộ ở một số khu vực tăng nóng trong khi không có động lực phát triển.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, trong vài tháng nay trên thị trường thứ cấp, các giao dịch nhà đất trầm lắng và xuất hiện nhiều trường hợp bên bán giảm giá trong quá trình thương lượng với bên mua.

Thanh khoản toàn thị trường thứ cấp đều có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở khu vực chưa thể khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến trên dưới 10%, những nơi từng tăng nóng sốt ảo đã giảm giá 20%.

Cụ thể, tại một số khu vực có hiện tượng đẩy giá, tạo giao dịch nội bộ khiến giá dậy sóng lên thì thị trường sẽ "đứng hình" và chắc chắn phải giảm giá, thậm chí giảm mạnh 30 - 40% để thoát hàng.

Bên cạnh đó, những thị trường dự kiến được hưởng lợi theo sự phát triển hạ tầng, giá lên cao từ năm 2021 nhưng đến giờ chưa khai thác được thì giá sẽ không tăng nữa. Thị trường sẽ rơi vào tình trạng không có thanh khoản hoặc thanh khoản thấp, bất động sản không bán được và không hình thành giá mới.

Ông Hiển phân tích, hiện Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng bất động sản đang tác động tâm lý rất lớn đến người mua và người bán. Các nhà đầu tư đang kẹt vốn bắt đầu giảm dần niềm tin vào việc "giá bất động sản tiếp tục tăng".

"Tóm lại đang có hiện tượng các nhà đầu tư âm thầm tìm thanh khoản, giảm giá. Các nhà đầu tư thuộc nhóm "trung gia" có khoản nợ vay khoảng trên dưới 100 tỷ đồng đang mắc kẹt", vị này nhận định.

Trong khi đó, giới đầu cơ, đầu tư ngắn hạn chùn tay vì thanh khoản kém trong khi các nhà dầu tư dài hạn, am hiểu thị trường chỉ quan sát chứ chưa sẵn sàng nhập cuộc vì họ tin rằng giá bất động sản có thể giảm thêm.