Giá đất Nhà Bè ra sao trước thềm lên quận?

Nhà Bè là huyện ngoại thành nằm ở khu vực cửa ngõ đông nam của TP HCM, cách trung tâm thành phố khoảng 10 km, tiếp giáp quận 7, huyện Bình Chánh, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) và huyện Cần Giuộc (Long An).

Theo quy hoạch chung, Nhà Bè được định hướng phát triển gắn liền với sản xuất công nghiệp, là nơi dự trữ đất phát triển, cơ cấu kinh tế trong tương lai là công nghiệp - cảng, thương mại và dịch vụ gắn với thế mạnh công nghiệp quy mô lớn và hệ thống cảng biển. Cùng với đó, địa phương này còn nằm trong kế hoạch phát triển trở thành quận đô thị vệ tinh của TP HCM.

Thời gian gần đây, Nhà Bè đang chứng kiến những chuyển động mới trong hạ tầng giao thông.

Tại khu vực Nhơn Đức, tuyến đường Nguyễn Bình (đoạn từ Lê Văn Lương đến Đào Sư Tích) hiện đang được thi công cải tạo. Tại xã Phước Kiển, tuyến đường Phạm Hữu Lầu (đoạn Nguyễn Hữu Thọ - khu đô thị GS – Lê Văn Lương) cũng đang được mở rộng lên 30 m, hiện đã cơ bản hoàn thành.

Đầu tháng 9 vừa qua, UBND huyện Nhà Bè đã tổ chức lễ bàn giao, tiếp nhận mặt bằng để tiếp tục triển khai dự án cầu Long Kiểng. Cây cầu này được phê duyệt đầu tư vào năm 2001, đến năm 2018 bắt đầu khởi công, sau đó tạm dừng từ năm 2019 do vướng mắc về mặt bằng.

Việc tái khởi động cầu Long Kiểng là động lực để Nhà Bè sớm triển khai 3 cây cầu còn lại trên đường Lê Văn Lương, đồng thời kéo theo nhu cầu mở rộng tuyến đường này, từ đó hình thành nên trục đường liên vùng, kết nối quận 7, Nhà Bè và Cần Giuộc.

Ngoài ra, một tuyến đường lớn khác ở Nhà Bè là Cao tốc Bến Lức – Long Thành hiện nay gần như đã thành hình, còn khoảng 1 km đang chờ khép kín…

Đất có vành đai 4 đi qua tăng cao kỷ lục

Với việc hạ tầng phát triển kèm thông tin lên quận, khoảng 1-2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Nhà Bè trở thành điểm nóng thu hút không ít nhà đầu tư tìm về. Theo một khảo sát của Propzy, tại thời điểm giữa năm 2021, giá đất mặt tiền tại Nhà Bè trung bình dưới 70 triệu đồng/m2, đất thổ cư trung bình là 61 triệu đồng/m2.

Giai đoạn 18 tháng (tháng 1/2020 – tháng 6/2021), ba huyện ngoại thành là Nhà Bè, Bình Chánh và Hóc Môn đã ghi nhận 10 đợt tăng giảm giá, mỗi đợt biến động ít nhất 5%. Trong đó, có hai đợt tăng giá liên tục tại khu vực này trong quý III/2020 - quý I/2021, khi có đề án chuyển các huyện ngoại thành lên quận. Thời điểm đó, Propzy cho biết Nhà Bè là khu vực có tính đầu cơ cao nhất.

Tại báo cáo thị trường quý III/2022, batdongsan.com.vn đã chỉ ra đất nền tại Nhà Bè trong quý vừa qua vẫn ghi nhận tăng giá. Cụ thể, giá rao bán đất nền ở địa phương này tăng 17% so với quý trước, nhu cầu tìm mua tăng 11%.

Mogi cũng đưa ra những thống kê về giá nhà đất của Nhà Bè trong tháng 10/2022. Theo đó, khu vực có giá nhà đất đắt nhất Nhà Bè nằm trên đường Đặng Nhữ Lâm (thị trấn Nhà Bè) với 50,9 triệu đồng/m2, kế đến là đường Phạm Hữu Lầu (xã Phước Kiển) có giá 45,4 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở hai trục đường chính của Nhà Bè là Lê Văn Lương và Nguyễn Hữu Thọ, giá nhà đất giảm 16% và 49% so với tháng trước, lần lượt xuống 28,6 triệu đồng/m2 và 19,9 triệu đồng/m2. Ở đường Đào Tông Nguyên và Nguyễn Bình, giá nhà đất trung bình lần lượt 21 triệu đồng/m2 và 40,8 triệu đồng/m2.

Mogi cho biết thêm, giá nhà đất trên đường Phan Văn Bảy (xã Hiệp Phước) ghi nhận mức tăng kỷ lục (131,8%); đường Ngô Quang Thắm (xã Long Thới) tăng 55,4%; đường Phạm Hữu Lầu (xã Phước Kiển) tăng 23,2%.

Các khu vực còn lại ghi nhận mức tăng dao động 0,3 - 17,5%. Tuy nhiên, một số tuyến đường như Đặng Nhữ Lâm, Đào Tông Nguyên, Liên Ấp 2-3, Nguyễn Hữu Thọ có sự sụt giảm 0,6% - 13%.

So về phân khúc, giá nhà mặt tiền, mặt phố tại Nhà Bè trung bình 72,6 triệu đồng/m2; giá nhà hẻm ngõ 57,4 triệu đồng/m2; giá chung cư 33 triệu đồng/m2 và giá đất nền 35,5 triệu đồng/m2.

Trao đổi với người viết, anh Th., một môi giới chuyên hoạt động ở khu vực Long Hậu (Cần Giuộc và Nhà Bè) chia sẻ: "Đường Phan Văn Bảy nằm gần Cảng Hiệp Phước, là điểm cuối của tuyến vành đai 4, đó là lý do mà giá đất tuyến đường này tăng cao kỷ lục thời gian qua. Còn Nguyễn Bình hay Lê Văn Lương là khu vực còn nhiều quy hoạch chưa triển khai, do đó vẫn còn tiềm năng tăng giá". 

Đất nền vẫn là lựa chọn tốt ở ngoại thành

Cũng theo anh Th., tại Nhà Bè, đất nền là phân khúc được nhà đầu tư rất quan tâm. Một dự án đất nền trên đường Phạm Hữu Lầu, giá dao động khoảng 70 triệu đồng/m2; tại khu dân cư Đào Sư Tích, một lô đất nền 80 m2 có giá khoảng 65 triệu đồng/m2. Tại khu dân cư Thái Sơn, lô góc công viên có giá 60 triệu đồng/m2, rẻ hơn có lô 55 triệu đồng/m2. 

Nếu suất đầu tư ít, có thể lựa chọn một số dự án xa hơn như The Star Village, dự án Vạn Phát Hưng hay Saigon Village, giá dao động 20 - 40 triệu đồng/m2. Đổi lại, các dự án này xung quanh dân cư còn thưa thớt, đường đi vào cũng chưa được hoàn chỉnh... Song anh Th. cho hay, thời gian qua các giao dịch ở khu vực Nhà Bé tương đối ảm đạm, lý do bởi tâm lý nhà đầu tư đang bị ảnh hưởng bởi các chính sách siết tín dụng và bối cảnh kinh tế chung. 

Theo ông Võ Khắc Điệp, Phó Tổng Giám đốc Propzy, xu hướng giãn dân ra khu vực ngoại thành là điều tất yếu. Tuy nhiên, bản chất nhà ở cần mang tính ổn định. Đối với những khu vực mới còn hạn chế về mặt pháp lý, nhà đầu tư vẫn cần cân nhắc việc chốt lời trong ngắn hạn.

Nếu có ý định lướt sóng nhà ở tại ngoại thành, cần tham khảo lịch sử biến động ở những khu vực tương tự đã phát triển để xem các phân khúc như nhà phố, đất nền ở đó tăng tưởng cụ thể như thế nào, điều kiện mua bán ra sao... nhằm tránh rủi ro.

Bên cạnh đó, cũng cần phân biệt đầu tư nhà ở đã hình thành và đầu tư đất nền. Nhà đầu tư mua nhà ở có sẵn sẽ chú trọng giá trị gia tăng trong đó, cụ thể là hoàn chỉnh pháp lý, sửa sang lại, làm cho căn nhà tiện nghi hơn. Khi chuyển nhượng lại, bất động sản sẽ mang lại mức lời, nhưng mức lời đó là do giá trị gia tăng của bất động sản. Do đó, khi đầu tư ở ngoại thành, lựa chọn phân khúc đất nền sẽ phù hợp hơn thay vì mua nhà ở đã hoàn chỉnh.

Nói thêm về phân khúc đất nền trong bối cảnh hiện nay, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, nhu cầu với đất nền không thiếu nhưng sức mua đất nền lại đang suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp do ảnh hưởng về giá và siết tín dụng. Nếu tiếp tục đẩy giá tăng cao, tăng ảo, đất nền sẽ mất thanh khoản và khó bán trong thời gian tới.

Ngoài ra tâm lý lo ngại, thận trọng cũng khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ sẽ khiến thị trường BĐS nói chung và đất nền nói riêng cuối năm 2022 vẫn còn những thách thức. Trong ngắn hạn 1-2 tháng tới, thị trường đất nền có thể vẫn bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên nếu nhìn lại quá khứ, thời điểm cuối năm và đầu năm mới sự quan tâm đối tìm kiếm đất nền luôn tăng cao và có một vài cơn sốt cục bộ. Do đó, có thể cuối quý IV/2022 hoặc đầu quý I/2023, đất nền sẽ có sự hồi phục, bởi đây là khoảng thời gian công bố quy hoạch mới ở các địa phương.

Ngoài ra, thời điểm cuối năm cũng là lúc các địa phương đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, điều này cũng có thể tác động đến giá đất nền. Các bất động sản dân sinh gần các khu công nghiệp, các khu đô thị vùng ven TP HCM sẽ là phân khúc tiếp tục được quan tâm thời gian tới.