Hoàn thiện pháp lý trong phát triển nhà ở và thị trường bất động sản

Nhằm đóng góp chủ động và thiết thực vào việc phát triển thị trường nhà ở, thị trường bất động sản, chiều ngày 28/4, Hiệp hội Bât động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản với sự tham gia của nhiều chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp, luật sư...

Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách VNREA Nguyễn Văn Khôi cho biết, tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 và tầm nhìn đến năm 2045, Chính phủ đã xác định phát triển nhà ở và thị trường bất động sản là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, công nhân...

Hiện thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế. Đó là chồng chéo, chi phối đan xen giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản; quy hoạch, kế hoạch có địa phương, có ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản; cơ chế, chính sách, trong đó có việc đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng còn nhiều bất cập...

Để đạt mục tiêu đến năm 2025 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc là 27m2 sàn/người; trong đó tại đô thị là 28m2 sàn/người. Đến năm 2030 diện tích bình quân 30m2 sàn/người; trong đó tại đô thị là 32m2 sàn/người thì nhu cầu sửa các luật liên quan mà cụ thể là Luật Nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản đang trở nên cấp bách.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản.

Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Trong khi đó, quy định tại khoản 2, Điều 85 về "Bảo hành nhà ở", Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ. Quy định này đang "vênh" nhau - ông Hiệp dẫn chứng.

Theo ông Hiệp, hiện có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối đến thị trường bất động sản nên nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý cũng rất cần thiết.

Bàn về sửa Luật Nhà ở, Tiến sỹ Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đề xuất rà soát lại Điều 1 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi bổ sung theo hướng đưa các giao dịch về nhà ở thương mại sang thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, bổ sung quy định đối với các dự án hỗn hợp (nhà chung cư hỗn hợp có nhà ở, căn hộ thương mại, nhà phố thương mại). Trường hợp các dự án độc lập như condotel, shophouse, officetel thì thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác liên quan.

Ngoài ra, bà Nhung cho rằng, cần rà soát các quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng bám sát quy định của pháp luật về đất đai.

Đặc biệt, bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Luật cần quy định rõ kết thúc thời hạn sở hữu, chủ sở hữu chấm dứt quyền sở hữu nhà ở và Nhà nước thực hiện thu hồi nhà ở để thực hiện xây dựng lại theo quy định pháp luật.

Liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản, Tiến sỹ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đề xuất nên thêm hai chương về tài chính và chuyển đổi số để nhằm đem đến những thông tin, dữ liệu về bất động sản. Đây là chính là những tài nguyên rất quan trọng. Vì vậy việc quy định rõ về vấn đề này hết sức cần thiết.

Ngoài ra, nên thêm một chương quy định rõ về các loại hình bất động sản mới phát sinh vừa qua như bất động sản nông nghiệp, nghĩa trang, bất động sản xanh… Trong thời gian tới, bất động sản xanh là một xu thế, do đó cần sớm có những quy định về các loại hình mới này.

Là doanh nghiệp chuyên về phân khúc nhà ở xã hội, ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng doanh nghiệp này cho rằng, đây là phân khúc rất "nóng" bởi nhu cầu cao mà nguồn cung quá thấp.

Tuy nhiên, để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, theo ông Toàn, về đất làm nhà ở xã hội, nên bỏ quy định doanh nghiệp phải trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội.

Vì vướng ở quy định này nên thời gian qua, các doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại hầu như đều không thực hiện được. Thực chất chỉ có 2% các dự án triển khai. Còn lại, các doanh nghiệp chọn cách nộp tiền. Số tiền này đưa về ngân sách lại phục vụ việc khác chứ không dùng để xây nhà ở xã hội - ông Toàn nêu vấn đề.

Bởi vậy, ông Toàn đề xuất, nên quy hoạch riêng từng khu nhà ở xã hội chứ không cần phân biệt nhà ở công chức, công nhân, người nghèo… Đối với nhà ở xã hội, nếu tập trung vào một đối tượng, quy hoạch một chỗ thì sẽ bán hết ngay, nhưng cứ tách lẻ thì sẽ không bán được.

Các chuyên gia đều chung nhận định, để phát triển nhà ở cho người dân, Luật Nhà ở cần sửa đổi các tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật liên quan, hoàn thiện chính sách đồng bộ về nhà ở; rà soát các vướng mắc bất cập để hoàn thiện chính sách về quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở đảm bảo tính dự báo quá trình phát triển.

Ngoài ra, các luật cần tăng cường phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương đi đôi với giám sát, kiểm tra, phân bổ nguồn lực hợp lý, cắt giảm thủ tục hành chính; hoàn thiện cơ chế ưu đãi, thu hút đầu tư các nguồn lực cho phát triển nhà ở, đặc biệt nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực, đô thị, đảm bảo chính sách an sinh xã hội về nhà ở...