HoREA: Bảng giá đất mới của TP HCM có thể làm tăng giá nhà

Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM vừa qua đã công bố thông tin về Dự thảo Bảng giá đất trên địa bàn thành phố (dự thảo), áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2024.

Dưới góc nhìn của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), dự thảo sẽ có lợi cho người dân có đất bị thu hồi khi họ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường cao hơn trước đây.

Ví dụ như trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng đường Vành đai 3 tại huyện Hóc Môn, hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất là 38 lần bảng giá đất, thì nay có vị trí đất có mức giá cao gấp 51 lần bảng giá đất ban hành theo quyết định số 02/2020/QĐ-UBND.

Tiếp đến, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới so với giai đoạn 2005 - 2022. 

Bên cạnh đó, chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Dự thảo sẽ giúp bảo đảm công bằng, hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.  

Lý do bởi hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như đất hai giá, hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở hai giá (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực), hoặc người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn, do giá đất của bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường.

Ngoài ra, giá đất của không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Bởi, các dự án này không áp dụng bảng giá đất, mà chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo Luật Đất đai 2024, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, dự thảo sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu thế đòi bồi thường cao hơn trước đây.

Bên cạnh những tác động tích cực trên, HoREA cho rằng sẽ có cả những tác động không mong muốn của mức giá đất.

Thứ nhất, các mức giá của dự thảo phổ biến tăng từ 10 - 20 lần so với bảng giá đất hiện hành nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.

Ví dụ giá đất 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) là 810 triệu đồng/m2. Khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán chuyển nhượng, mà bất động sản thuộc loại tích sản, chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản. Khoảng 15 năm trước, có 1 giao dịch mua bán 1 căn nhà phố với giá rất cao, có thể trên dưới 2 tỷ đồng/m2. 

Thứ hai, mức giá của dự thảo sẽ có tác động lớn đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp sổ đỏ do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây.

Mặc dù Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, nhưng trong thời gian còn nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất bị hạn chế nhiều quyền như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản nợ.

Thứ ba, mức giá tại dự thảo sẽ tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch.

Từ đây dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.