HoREA kiến nghị sửa quy định về quỹ đất phát triển NƠXH trong dự án nhà ở thương mại

HoREA cho rằng có những bất cập cần được tháo gỡ trong các quy định hiện hành về trách nhiệm dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại.

Vừa qua Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015 đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021 về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Được biết, khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015 quy định: "Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai...” 

HoREA kiến nghị sửa quy định về quỹ đất phát triển NƠXH trong dự án nhà ở thương mại. (Ảnh minh họa: Hạ Vũ).

Theo Hiệp hội, nội dung này không phù hợp và trái với khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 và Điều 56 Luật Nhà ở 2014 quy định “tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. 

Đối với các loại đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”. 

Điều này có nghĩa là với tất cả mọi dự án nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ hoặc theo quy định của UBND cấp tỉnh.

HoREA cũng cho rằng, do quy định chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên 100% diện tích dự án thì coi như đã hoàn thành nghĩa vụ dành 20% diện tích đất để làm nhà ở xã hội nên thực tế Nhà nước không thu thêm được đồng nào vào ngân sách để phát triển nhà ở xã hội. 

Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015 cũng không quy định phương thức chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%”.  

HoREA bày tỏ thống nhất cao với Nghị định số 49/2021 tuy nhiên nhận thấy Nghị định này chỉ quy định một phương thức chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2 ha trở lên, nhưng đã bãi bỏ phương thức “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015. 

Theo Hiệp hội, điều này là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn do các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc, quy mô diện tích; có những dự án phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% nhưng cũng có nhiều dự án không phù hợp. Vì vậy cần có cơ chế phù hợp hơn để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

HoREA nhận thấy nếu có cơ chế "chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015 thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Xuất phát từ thực tiễn trên, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015 (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung như sau:

“Điều 5. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị

1. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại III trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc phải dành 20% quỹ nhà ở của dự án để làm nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án).

2. Chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này hoặc chuyển giao quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội được xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp thực hiện hoán đổi số lượng nhà ở xã hội tương đương tính theo căn hộ, hoặc diện tích sàn xây dựng căn hộ, theo hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm tùy theo từng khu vực do UBND cấp tỉnh quy định và theo công thức tính số lượng căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) căn hộ nhà ở xã hội sau hoán đổi bằng (=) số lượng căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) hoán đổi nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực sau hoán đổi chia (÷) hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực trước hoán đổi”.

chọn
Nhiều doanh nghiệp bất động sản 'sốt sắng' lên tiếng, lãnh đạo xuống tiền trăm tỷ khi thị giá cổ phiếu đổ đèo
Trước hối cảnh giá cổ phiếu lao dốc từ cuối tháng 5 đến nay, loạt doanh nghiệp địa ốc - xây dựng đã ra thông cáo khẳng định vẫn hoạt động bình thường, đồng thời nhiều lãnh đạo dự kiến chi hàng trăm tỷ đồng mua cổ phiếu để bình ổn thị giá, trấn an tâm lý nhà đầu tư.