Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh: Hàng loạt dự án chuyển đổi đất ngoài luật

Chuyển đổi hình thức sử dụng đất chưa có trong qui định pháp luật

Theo đồ án qui hoạch 1/2000 đã được phê duyệt tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh hầu hết được qui hoạch làm các khu tổ hợp dịch vụ du lịch (resort) có mật độ xây dựng tối đa 15%, tầng cao tối đa 25 tầng.

Các khu trung tâm dịch vụ phục vụ giao lưu cộng đồng bao gồm các khu chức năng như công trình văn hóa, ẩm thực, vui chơi giải trí, các trung tâm dịch vụ thương mại... được qui hoạch dọc theo các trục không gian hướng biển. Mật độ xây dựng tối đa trong các khu này là 20%, tầng cao tối đa 25 tầng.

Đặc biệt các khu tổ hợp dịch vụ du lịch được xác định mục tiêu sử dụng đất trong đồ án qui hoạch 1/2000 đã được phê duyệt là đất Thương mại - Dịch vụ.

Tuy nhiên, UBND tỉnh Khánh Hòa đã cho cho 22 dự án được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở. Trong đó, có 5 dự án có đất không hình thành đơn vị ở trong qui hoạch chi tiết 1/500 được duyệt nhưng chưa giao đất.

Đơn cử, dự án Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flower của Công ty TNHH Khu nghỉ dưỡng Bãi Dài (15,36ha) có diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất Thương mại – Dịch vụ sang đất ở Đất không hình thành đơn vị ở là 42.375,00 m2.

Theo báo cáo của Ban Quản lí KDL Bắc Bán đảo Cam Ranh, tiến độ thực hiện của nhà đầu tư chậm so với Giấy CNĐT và cam kết tháng 9/2017, đến tháng 11/2018 phải hoàn thành toàn bộ dự án. Đến nay, dự án đã hết thời gian thực hiện theo qui định trong GCNĐT.

Ngoài ra, dự án Hyatt regency Cam Ranh Bay resort and Spa của Công ty cổ phần Đầu tư Kiến Á Khánh Hòa (31,37 ha) cũng có diện tích đất ở không hình thành đơn vị ở là 36.745 m2.

Dự án này đã được cấp phép xây dựng theo qui hoạch cũ đã được phê duyệt. Tuy nhiên chưa điều chỉnh lại giấy phép xây dựng theo qui hoạch điều chỉnh.

Ngày 28/9/2018, Thanh tra Sở Xây dựng đã lập biên bản vi phạm hành chính về trật tự xây dựng đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp, ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Kiến Á Khánh Hòa. Dự án còn tiến độ thực hiện đến tháng 12/2020 theo Quyết định gia hạn của Sở KHĐT.

Hồi tháng 9/2019, BQL đã cùng Sở Xây dựng Khánh Hòa đã kiểm tra công tác xây dựng của dự án và đã yêu cầu nhà đầu tư dừng thi công một số hạng mục chưa được cấp phép xây dựng.

Đặc biệt, dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow của Công ty CP Đầu tư Du lịch Eurowindow Nha Trang ( Lô D12 a diện tích 34,5 ha) gồm 2 dự án Eurowindow gồm Mövenpick Resort Cam Ranh và Radisson Blu Resort Cam Ranh vừa đi vào hoạt động vào tháng 12/2019.

Dự án có diện tích đất ở không hình thành đơn vị ở là 58.771m2, đây là phần diện tích condotel được chủ đầu tư chào bán trong thời gian qua.

Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow vào ngày 09/11/2018, Thanh tra Sở đã lập biên bản vi phạm hành chính về trật tự xây dựng đối với hành vi xây dựng một số hạng mục công trình không có Giấy phép xây dựng và hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng,

Trong đó dự án được xem là một trong những dự án được chuyển đổi nhiều nhất thuộc về dự án Khu du lịch - dịch vụ tổng hợp Bắc bán đảo Cam Ranh của Công ty TNHH Hoàn Cầu Cam Ranh ( Lô Thc, T11d, T11e, X18b, X18c , diện tích 56.98 ha) được tỉnh Khánh Hòa giao hơn 89.000m2 cũng là đất ở không hình thành đơn vị ở.

Theo đó, chỉ tính riêng tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, UBND tỉnh Khánh Hòa đã cấp sai mục đích sử dụng đất cho hàng loạt dự án với hàng trăm nghìn m2 đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở.

Sai phạm trong qui hoạch chung

Không những "sáng tạo" ra loại "đất ở không hình thành đơn vị ở" để cấp cho các dự án tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, UBND tỉnh Khánh Hòa còn nâng mật độ xây dựng tối đa từ 15% trong đồ án 1/2000 lên 25% để phê duyệt qui hoạch chi tiết 1/500 cho các doanh nghiệp.

Cụ thể, theo kết luận của kiểm toán Nhà nước Khu vực VIII về quản lí sử dụng đất tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, Kiểm toán chỉ ra các vấn đề như: UBND tỉnh đã phê duyệt qui hoạch chi tiết 1/500 các dự án không phù hợp với đồ án qui hoạch chi tiết 1/2000 được phê duyệt.

Cụ thể, mật độ xây dựng trong đồ án 1/2000 tối đa 15% nhưng trong đồ án 1/500 tối đa là 25%; Mục tiêu sử dụng đất trong đồ án 1/2000 là đất thương mại dịch vụ nhưng trong đồ án 1/500 chuyển thành đất ở không hình thành đơn vị ở. Do đó, Kiểm toán yêu cầu phải điều chỉnh qui hoạch 1/2000, và qui hoạch chung cho phù hợp.

Để quản lí loại hình bất động sản này tốt hơn, Sở Xây dựng Khánh Hòa đã có kiến nghị UBND tỉnh đề nghị các cơ quan Trung ương nghiên cứu ban hành qui định cho phép các dự án resort, condotel, officetel bắt buộc phải có văn bản thông báo đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh của Sở Xây dựng trước khi bán.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng Khánh Hòa cũng kiến nghị cho phép thu tiền sử dụng đất đối với đất đầu tư dự án du lịch, nghỉ dưỡng để nhà đầu tư, chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất lâu dài; nhưng không cho phép được hình thành đơn vị ở. Như vậy, ngân sách nhà nước sẽ tăng thu, có kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật.

Sở Xây dựng tỉnh này cũng cho biết, có nhiều dự án mà mục tiêu đầu tư (ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư, Quyết định chấp thuận đầu tư) cho phép chủ đầu tư được bán bất động sản du lịch. 

Trong khi đó, bất động sản không phải là nhà ở, không được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2014. Do vậy, khi đưa bất động sản du lịch vào kinh doanh mua bán, chủ đầu tư phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Cụ thể, chủ đầu tư không được bán bất động sản du lịch (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch…) cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua bất động sản du lịch để làm cơ sở kinh doanh, dịch vụ Theo đúng công năng sử dụng (Theo quy định tại khoản 2, điều 14, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.