Kịch bản phát triển cho thị trường nhà ở Hà Nội chu kỳ mới

Năm 2024, thị trường nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội đã ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ từ phía người mua.

Thị trường bước vào quý I/2024 với việc Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), Luật Đất đai và Luật Nhà ở (sửa đổi) đều đã được thông qua, hướng đến những quy định bảo vệ lợi ích của người mua cũng như minh bạch hóa các hoạt động thị trường.

Thống kê của Savills Việt Nam, động thái trên đã tạo đà thúc đẩy quá trình mở bán trở lại của các dự án căn hộ và biệt thự, liền kề với mức tăng nguồn cung trong quý lần lượt là 99% và 221% theo năm đối với hai phân khúc. Lượng giao dịch và giá bán tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Sang quý II và quý III/2024, đà phục hồi tiếp tục ghi nhận. Đây cũng là thời điểm các bộ luật liên quan tới thị trường BĐS chính thức hiệu lực sớm, tiếp thêm niềm tin cho các nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực BĐS.

Riêng trong quý III/2024, nguồn cung căn hộ tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm. Lượng căn bán tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Giá căn hộ tăng mạnh lên ngưỡng mới, sơ cấp đạt 69 triệu/m2 và thứ cấp đạt 51 triệu/m2. Trước sự ấm lên của thị trường, nhiều chủ đầu tư trong quý 4/2024 đã mở bán dự án mới sớm hơn dự kiến.

Năm 2024 đã hình thành một xu hướng mới từ người mua BĐS, khi căn hộ chung cư bắt đầu được xem là một loại tài sản tích trữ.

"Nếu trước đây người mua căn hộ đơn thuần là để ở hoặc đầu tư cho thuê, thì hiện nay họ còn kỳ vọng thêm vào sự tăng giá của căn hộ. Đây là điều có cơ sở khi căn hộ mang đến lợi suất đầu tư từ việc cho thuê lẫn việc tăng giá.

Trong bối cảnh giá biệt thự liền kề và nhà phố ở mức cao, căn hộ trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn được nhà đầu tư quan tâm”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định.

Trước những diễn biến tích cực của năm 2024, thị trường Hà Nội bước vào năm 2025 với kỳ vọng đón chu kỳ phát triển mới.

Theo bà Hằng, sau mỗi chu kỳ, thị trường sẽ được nâng cấp và đồng bộ hơn so với chu kỳ cũ. Chu kỳ lần này sẽ hướng tới sự phát triển bền vững nhờ những trợ lực về khung pháp lý và các yếu tố tăng trưởng vĩ mô.

"Các luật liên quan đến BĐS quan trọng đều đã được thông qua và có hiệu lực sớm hơn dự kiến, gần đây có thêm Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn 2050 được phê duyệt đã tạo điều kiện cho người dân và nhà đầu tư nhìn định hình rõ hơn về không gian phát triển đô thị của Hà Nội.

Bên cạnh đó, bảng giá đất mới cũng được đặt nhiều kỳ vọng. Việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo cơ chế thị trường không chỉ ảnh hưởng đến giá BĐS mà còn tác động trực tiếp đến những đối tượng tham gia vào thị trường, từ người dân sở hữu đất cho đến các chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án.

Bảng giá đất được ban hành vào thời điểm cuối năm 2024 và có hiệu lực ngay lập tức giúp chủ đầu tư có từng bước tính toán quan trọng đối với việc phát triển dự án trong năm 2025".

Cũng theo chuyên gia Savills, trong chu kỳ mới của thị trường, việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh, thanh lọc về sản phẩm và các chủ đầu tư. Nếu trước kia các chủ đầu tư chỉ cần có vốn, có dự án là có thể tham gia vào thị trường thì giờ đây họ phải đảm bảo về độ uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính.

Điểm khác của thị trường lần này là sự tham gia trực diện của các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu thời gian trước đó, các nhà đầu tư nước ngoài phần lớn ở vị thế tìm hiểu thị trường thì hiện nay họ đã tham gia sâu hơn, thông qua hoạt động hợp tác đầu tư và bắt tay với các chủ đầu tư lớn trong nước để phát triển dự án.

Điều này có thể khắc phục yếu điểm trước đó của thị trường về huy động vốn nước ngoài. Qua đó, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia sâu và rộng hơn vào thị trường và đa dạng hóa phân khúc đầu tư.

Hơn nữa, tiềm lực tài chính từ các thương vụ hợp tác này sẽ nâng cấp thị trường hiện hữu, khiến cánh cửa tham gia thị trường của các chủ đầu tư nhỏ lẻ thu hẹp hơn.

Về cơ cấu sản phẩm trong chu kỳ mới, bà Hằng dự báo nguồn cung căn hộ Hạng B vẫn sẽ tiếp tục chiếm tỷ trọng chính trên thị trường Hà Nội vào năm 2025. Nguồn cung thời gian tới sẽ tới từ những chủ đầu tư lớn tại các đại đô thị vùng ven bên ngoài vành đai.

Bên cạnh đó, có thể xuất hiện xu hướng nguồn cung mới với chi phí vừa túi tiền hơn đến từ những khu vực lân cận Hà Nội, khi bảng giá ở nội thành và khu vực lân cận vành đai đã ở ngưỡng cao.