Vừa trải qua một năm nguồn cung thấp kỷ lục, đâu sẽ là 'phao cứu sinh' cho thị trường nhà ở?

Thị trường 2023 khó khăn hơn thời Covid-19

Theo báo cáo của CBRE, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP HCM năm 2023 đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới đạt mức thấp nhất trong vòng mười năm trở lại đây.

Cụ thể, tại Hà Nội, tổng cộng có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới trong năm nay, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022. Trong khi đó, TP HCM ghi nhận lượng nguồn cung khiêm tốn hơn với hơn 8.700 căn hộ chung cư và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022.

So với nửa đầu năm, lượng mở bán mới trong sáu tháng cuối năm 2023 đã có sự cải thiện, đặc biệt tại thị trường chung cư Hà Nội khi ghi nhận mức tăng hơn 60%. Còn tại TP HCM, nguồn cung mới trong sáu tháng cuối năm chỉ cải thiện nhẹ, tăng 11% so với 6 tháng đầu năm 2023.

Các dự án đại đô thị ở phía tây và phía đông Hà Nội và tại khu đông TP HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới của hai thành phố, đóng góp hơn 60% nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội, và gần 80% nguồn cung nhà ở mới tại TP HCM trong năm nay. 

Tại sự kiện công bố tiêu điểm thị trường bất động sản (BĐS) quý IV/2023 vừa tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam chia sẻ, năm 2023 thị trường BĐS đối mặt với nhiều áp lực, là một trong những năm khó khăn nhất kể từ sau Covid-19.

Thậm chí, năm 2023 thị trường còn khó khăn hơn thời điểm trong đại dịch. Đặc biệt đối với nhà đầu tư cá nhân, áp lực lớn của họ là lãi suất tăng lên rất cao, ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. 

"Cả hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM nguồn cung đều thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Việc sụt giảm nguồn cung ở Hà Nội thì có nhịp độ chậm hơn.

Đối với TP HCM, việc mất cân đối cung cầu đã diễn ra cách đây khoảng 2 - 3 năm khi hầu hết sản phẩm đều tập trung ở phân khúc cao cấp, còn các sản phẩm giá rẻ, tầm trung dần cạn kiệt. Hà Nội thời điểm hiện tại cũng đang bắt đầu diễn ra xu hướng đó, khi hầu hết sản phẩm chào bán thời gian gần đây đều tập trung ở phân khúc cao cấp.

Việc cấp phép triển khai dự án mới chậm đã khiến nguồn cung phía nam sụt giảm, các dự án phía bắc cũng vướng yếu tố này. Nguồn cung mới ở Hà Nội đều đến từ các dự án được cấp phép trước đây. Ít nhất năm nay và 2024 thì các dự án ở Hà Nội vẫn tương đối ổn định nhưng khả năng cấp phép trong tương lai khả năng sẽ khó khăn hơn về mặt pháp lý", chuyên gia CBRE đánh giá.

Chủ đầu tư đã có thể yên tâm bung hàng?

Tại sự kiện, LS Huỳnh Đại Thắng, Công ty Luật DFDL Việt Nam đã lý giải nguyên nhân sụt giảm nguồn cung trên thị trường BĐS năm 2023 dưới góc độ chính sách.

"Giai đoạn 2022 - 2023, việc huy động nguồn vốn làm BĐS thực sự khó khăn, các kênh huy động vốn của doanh nghiệp BĐS là trái phiếu và ngân hàng đã có khoảng 6 - 9 tháng phải tạm dừng, không thể thực hiện, đây là nguyên nhân lớn ảnh hưởng đến nguồn cung. 

Chính phủ sau đó đã có những động thái tích cực với nghị định mới về phát hành trái phiếu. Trong 3 tháng vừa qua lượng huy động trái phiếu huy động trên thị trường rất cao, có cả những doanh nghiệp mới. Tôi nghĩ đấy là những tín hiệu đáng mừng cho thị trường BĐS năm 2024.

Về góc độ pháp lý, chúng ta có 3 mốc quan trọng trong 2023: Nghị định 10 tháo nút thắt rất lớn về cấp sổ cho condotel, thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.

Khi nhà đầu tư muốn đưa hàng ra thị trường, người ta phải nắm rõ sức mua như thế nào để chọn thời điểm ra hàng. Tôi nghĩ nguồn cung thấp một phần bởi dự thảo luật mới khi chưa được ban hành thì chủ đầu tư sẽ chưa yên tâm bung hàng ra thị trường. 

Một trong những điểm mấu chốt của Luật Kinh doanh BĐS là thời hạn sở hữu nhà chung cư. Đây là một tài sản lớn với người Việt Nam, sau khi Luật đã xác định rõ không hạn chế về sở hữu nhà chung cư, lúc này sẽ tạo nên động lực lớn cho sức mua và nhà đầu tư có thể ra hàng.

Luật Kinh doanh BĐS thực tế không tạo ra thay đổi gì thực sự quá lớn, song giải quyết rất nhiều vấn đề mà các doanh nghiệp đang gặp phải, đặc biệt trong việc phát triển dự án BĐS mới hay M&A BĐS.

Trước đây việc M&A bị quy định hạn chế, song bây giờ đã có quy định khá chi tiết về việc M&A, điều này sẽ giúp những nhà đầu tư năng lực yếu, không thể phát triển dự án thì nay có thể được thay thế bởi những nhà đầu tư có năng lực tốt hơn, từ đó cải thiện nguồn cung cho thị trường", theo vị luật sư.