Lãnh đạo Cen Group: Nhà ở xã hội sẽ là cứu cánh cho thị trường bất động sản giống như câu chuyện 10 năm trước

Đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn mang tính bước ngoặt khi từ ngày 1/8, các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức được áp dụng, thực thi. 

Chính sách mới được kỳ vọng sẽ là công cụ mang tính chất nền tảng, định hình lại khung pháp lý cho thị trường bất động sản (BĐS) sau một thập kỷ phát triển với nhiều thăng trầm, kể từ thời điểm thông qua các luật cũ vào năm 2013 - 2014. 

Tại chương trình Invest Summit 2024 - Đón đầu cơ hội, khi nhìn lại thị trường địa ốc trong giai đoạn 2015 - 2019, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group nhận định giá BĐS trong nước đã tăng liên tục ở mọi nơi, với mọi phân khúc.

"Có những thị trường giá tăng khủng khiếp, gấp 5 - 7 lần, thậm chí hàng chục lần. Với tốc độ tăng trưởng như vậy, cần thiết có một cuộc điều chỉnh sâu về giá.  

Dựa trên các yếu tố như chu kỳ, dấu hiệu, nguồn cung, dòng tiền,... khi đó tôi đã phán đoán thị trường có cuộc điều chỉnh sâu vào năm 2020 và diễn ra trong khoảng 3 năm. Tới năm 2024, chúng ta sẽ bắt đầu được hưởng lợi ích.

Tuy nhiên, 2 cú bồi không mong đợi đã xảy ra là đại dịch Covid-19 và chiến tranh. Rất nhiều người đã đổ tiền BĐS và coi đó là một kênh đầu tư trú ẩn. Tôi nghĩ đây chính là một trong những nguyên nhân khiến thị trường địa ốc ghi nhận một số cơn hồi phục khá mạnh vào cuối 2021 - đầu 2022 (kéo dài khoảng 6 tháng), cuối 2022 - đầu 2023 (đợt sóng nhỏ), đầu 2024 (chung cư tăng giá mạnh, xảy ra tại Hà Nội)", ông Hưng nói. 

Theo ông Hưng, tại Việt Nam, BĐS là thị trường mới nổi. Khoảng 70% trong số hơn 26 triệu đơn vị nhà ở đang có là được xây dựng trong vòng 20 năm trở lại đây. Điều này có nghĩa gần như thị trường trong nước được chi phối bởi các sản phẩm "new development" (hàng dự án).  

Các sản phẩm dự án chiếm tỷ trọng rất lớn trong lượng giao dịch của 1 năm, tác động đến giá cả chung trên thị trường. Đây là đặc thù rất riêng biệt của Việt Nam so với Mỹ, Úc, Nhật Bản hay châu Âu - những thị trường đã "chín muồi". Còn so với Trung Quốc, thị trường BĐS trong nước đi sau một nhịp và có sự tương đồng khá gần. 

Nguồn cung vừa thừa lại vừa thiếu

Vì đặc thù nói trên, theo ông Hưng, dẫn đến quan hệ cung - cầu trên thị trường có thể bị lệch nhau nếu việc phát triển nguồn cung từ các dự án gặp trục trặc. Điều này thể hiện rõ nét với 2 loại hình BĐS nghỉ dưỡng và shophouse. 

Với BĐS nghỉ dưỡng, nếu có một vài dự án (hoặc một vài địa phương) thành công cục bộ, sẽ kéo loạt địa phương cũng muốn phát triển ăn theo. Điều này không chỉ xảy ra ở những tỉnh thành có bờ biển mà còn diễn ra cả ở những tỉnh không có biển (đơn cử như Hòa Bình). 

Trong 3 năm qua, có khoảng 70.000 đơn vị BĐS nghỉ dưỡng được bán ra thị trường, song chỉ khoảng 40% trong số đó được đưa vào khai thác và sử dụng. 

Giai đoạn 2016 - 2019, có rất nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng đưa ra cam kết lợi nhuận 8 - 12%/năm cho nhà đầu tư. Đến hiện tại, dường như những dự án như vậy đều chưa thực hiện được cam kết của mình. 

"Cam kết đó chỉ là một lời hứa trong hợp đồng. Nếu chẳng may thị trường gặp lúc không thuận lợi, chủ đầu tư không có khả năng gồng tiền để trả lợi nhuận cho khách hàng, thì ai sẽ là người bảo đảm việc thực thi của lời hứa đó? Khi đàm phán với nhiều tập đoàn về quản lý, khai thác BĐS nghỉ dưỡng, du lịch trên thế giới, bản thân tôi cũng thấy không có đơn vị nào dám cam kết lợi nhuận, họ chỉ đưa ra dự báo. 

Việc phát triển nguồn cung theo trào lưu như vậy đã khiến cho rất nhiều sản phẩm BĐS của chúng ta bị thừa", ông Hưng nói.

Với shophouse, kể từ đại dịch Covid-19, việc kinh doanh online lên ngôi đã khiến loại hình từng rất thành công ở các dự án đô thị mới này gặp khó khăn.

Trong khi đó, nhìn sang phân khúc chung cư thì lại khan hiếm nguồn cung. Minh chứng là hồi đầu năm, một dự án quy mô 3.000 căn tại Hà Nội đã có tới 5.000 lượt booking, phải mở bán tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia để có đủ chỗ cho hàng nghìn người vào bốc thăm xem ai trúng. Giá của dự án này là hơn 60 triệu/m2, không hề rẻ. 

Ông Hưng nhận định, nguồn cung BĐS tại Việt Nam hiện tại vừa thừa, vừa thiếu. Sau mỗi lần thị trường gặp khủng hoảng và bước vào giai đoạn phục hồi, loại hình nào đáp ứng được nhu cầu thiết yếu của người dân sẽ là sản phẩm phù hợp ở thời điểm đó và được nhắc đến nhiều. 

Câu chuyện của 10 năm trước quay trở lại khi giờ đây, nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ làn sản phẩm cứu cánh thị trường. Các luật liên quan đến việc phát triển loại hình này hiện cũng đã thông thoáng hơn rất nhiều so với trước đây. 

Đầu tư BĐS nửa cuối năm cần lưu ý gì?

Bàn về kênh BĐS trong nửa cuối năm 2024, shark Hưng lưu ý người mua cần phải nắm rõ nguyên lý về 4 chức năng của sản phẩm nếu muốn đầu tư lúc này, đặc biệt là đối với BĐS nhà ở.

Thứ nhất, sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu để ở, như một loại hàng hóa tiêu dùng. Thứ hai, có thể đóng vai trò tư liệu sản xuất như cho thuê, mở cửa hàng kinh doanh, làm văn phòng,... Thứ ba, là một phương tiện đầu tư. Cuối cùng, có thể làm kênh tích trữ tài sản (xảy ra sau cùng khi 3 chức năng trên được thỏa mãn). 

"Một sản phẩm BĐS tốt là sản phẩm có giá trị sử dụng; có thể tạo ra được dòng tiền nếu đưa vào khai thác, dù không lớn (tối thiểu 2 - 3%/năm).

Bên cạnh đó, cần có tính thanh khoản cao, nếu cần có thể bán được trong thời gian ngắn, ít nhất khoảng 1 - 2 tháng. Mối hiểm nguy lớn nhất khi đầu tư BĐS chính là thanh khoản, đây là vấn đề cốt lõi cần đặc biệt lưu ý. 

Tỷ lệ sử dụng đòn bẩy cần hợp lý, dựa vào dòng tiền và khả năng sinh lời của sản phẩm. Cách an toàn nhất là để BĐS tự nuôi BĐS, tức thu nhập từ chính sản phẩm có thể bù đắp được khoản lãi vay và phần vốn gốc phải thanh toán hàng tháng cho ngân hàng", chuyên gia bổ sung. 

Ngoài ra, liên quan đến câu chuyện lãi suất, đại diện Cen Group cho rằng "cơ hội 30 năm mới có 1 lần" đang dần khép lại khi phía ngân hàng đã có động thái tăng lãi suất. 

"30 năm tham gia thương trường, lần đầu tiên tôi thấy lãi suất cho vay hạ xuống thấp như vậy trong thời gian qua, chưa kể còn được quyền vay nợ để trả nợ. Tuy nhiên, cơ hội này hiện đã không còn nhiều. 

Do đó khi sử dụng đòn bẩy, bên cạnh việc đàm phán, nếu khả năng tài chính đáp ứng được thì nhà đầu tư nên cố gắng kéo dài khoảng thời gian duy trì mức lãi suất cố định lâu nhất có thể, dù phải chấp nhận trả tiền lãi cao hơn lúc đầu. 

Giả sử lãi suất cố định trong 1 năm là 5,5%, cố định 2 năm là 6%, cố định 3 năm khoảng 6,3 - 6,4%, thì cố gắng chốt vay trong 3 năm luôn. Dự báo trong thời gian tới, mức lãi suất sẽ còn tăng rất nhanh", theo ông Hưng.