Shark Hưng: Đất nông nghiệp có nơi tăng gấp 3-4 lần, rất nhiều doanh nghiệp đi gom

Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ có hiệu lực sớm ngày 1/8/2024 thay thế hiệu lực cũ là ngày 1/1/2025. Luật mới gồm 16 chương và 260 điều. Trong đó, có nhiều điểm mới chính sách liên quan đến đất nông nghiệp.

Tại một tọa đàm mới đây, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group chia sẻ: "Những người làm kinh doanh bất động sản như chúng tôi đang nhìn thấy một điều là trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, tình hình giao dịch đất nông nghiệp diễn ra sôi động. Rất nhiều doanh nghiệp đi thâu tóm, mua gom đất nông nghiệp, bao gồm cả đất trồng lúa.

Với luật mới, chính sách đã ghi rõ doanh nghiệp được phép mua đất trồng lúa. Trong khi đó, trước đây đất chỉ được giao cho người dân tại địa phương, thậm chí người từ tỉnh khác đến còn không được mua". 

Về tiềm năng tăng trưởng, theo vị này, thị trường bất động sản đang có sự điều chỉnh lớn về giá và cơ cấu các loại hình trong hơn 3 năm qua. Điều này sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn khi các luật mới được chính thức ban hành, song cũng tuỳ vào phân khúc.

Những phân khúc tạo dòng tiền hoặc đóng vai trò tư liệu sản xuất đặc biệt như đất nông nghiệp hay đất thương mại dịch vụ, hiện tăng giá khá ổn định.

“Ví dụ như vừa rồi, tôi có làm việc với 1 nhà đầu tư Nhật Bản. Họ muốn tìm mua diện tích đất nông nghiệp rất lớn với diện tích lớn từ 1.000 ha trở lên với yêu cầu phải là đất có độ cao từ 700 m trở lên so với mực nước biển để trồng những loại cây ăn trái như xoài, chuối xuất sang Nhật. Nhưng khi làm việc thì được thông báo giá đất nông nghiệp tăng tới hơn 3 - 4 lần", lãnh đạo Cen Group dẫn chứng.  

Giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp khi tạo lập quỹ đất

Bổ sung góc nhìn về câu chuyện doanh nghiệp đi mua đất nông nghiệp, Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Trưởng Ban Pháp Lý CLB Bất Động Sản TP HCM nhìn nhận, nếu một pháp nhân đứng ra mua đất nông nghiệp và họ có nhu cầu sử dụng phần đất nông nghiệp đó để sản xuất, làm ăn theo giấy phép kinh doanh thì là điều bình thường.

Còn nếu pháp nhân mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì đây là vấn đề hay để bàn luận. Doanh nghiệp cần phải làm thủ tục đăng ký và xin UBND tỉnh cấp phép, đồng ý cho mua quỹ đất đó, tiếp đến là nộp hồ sơ sang Sở Tài nguyên và Môi trường để có quỹ đất làm dự án. 

"Trước đây, nhiều đơn vị phát triển dự án thấy thủ tục mua lằng nhằng nên thường nhờ người/công ty khác đứng tên để mua, sau đó sẽ bán lại hoặc làm bồi thường để họ tạo lập quỹ đất. Tuy nhiên, theo tôi thấy thì cách này khá rủi ro", ông Tùng nói.  

Ở góc độ cơ quan chuyên môn, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây Dựng TP HCM cho biết, Luật Nhà ở 2014 có nêu "muốn làm dự án nhà ở thì phải có đất ở hợp pháp". Điều này vô tình gây khó khăn trong quá trình thực thi. 

"Lý do bởi theo quan niệm của những người làm quy hoạch như chúng tôi, đất ở hợp pháp có nghĩa là đất của mình (tức đã hợp pháp) và phù hợp với quy hoạch đất ở.

Vậy nhưng dưới góc nhìn của chuyên gia đất đai thì định nghĩa lại khác. Đất ở hợp pháp phải là đất có giấy chứng nhận. Điều này dẫn tới thực trạng trên diện tích 1 ha đất phải có 1 m2 đất ở thì mới có thể làm được dự án nhà ở thương mại. Còn nếu trong 1 ha đất đó, dù quy hoạch là đất ở, nhưng lại không có chút đất ở nào thì cũng không được làm dự án. Vì lẽ đó, việc thực hiện một dự án nhà ở thương mại là rất khó", ông Khiết nói. 

Song, cuối tháng 5 vừa qua, Chính phủ đã thông qua Đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở 

Theo dự thảo nghị quyết thí điểm, chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 (quy định phân loại đất, bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng) đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Ngoài ra, một điểm mới chính sách nữa được Luật sư Nguyễn Sơn Tùng đề cập là tại TP HCM, doanh nghiệp mua đất trồng lúa được thực hiện dưới 500 ha và thành phố có quyền cho chuyển đổi đất.

Trong khi đó trước đây, phải thông qua nghị quyết HĐND và chỉ được dưới 10 ha. Nếu diện tích chuyển đổi đất lúa là trên 10 ha thì phải có ý kiến của Thủ tướng Chính phủ.

Cụ thể, Nghị quyết số 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM nêu: "Đối với dự án sử dụng đất trồng lúa vào các mục đích khác, HĐND Thành phố quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500 ha phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền quyết định.

Việc quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa phải thực hiện công khai, lấy ý kiến người dân, đối tượng chịu sự tác động của việc chuyển mục đích sử dụng và bảo đảm nguyên tắc, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500 ha do HĐND Thành phố quy định".