Lợi nhuận DN địa ốc có thể tăng trong 6 tháng cuối năm, lợi thế từ phân khúc căn hộ tầm trung

Vinhomes, Novaland, Nam Long,... dự thu lãi nghìn tỷ 

Theo báo cáo chiến lược 6 tháng cuối năm của Chứng khoán VNDirect, lợi nhuận ngành bất động sản có thể cải thiện trong năm nay, những doanh nghiệp có các sản phẩm bất động sản ở phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân sẽ có lợi thế vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực của người dân. 

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, đặc biệt nằm ở các tỉnh lân cận và ngoại thành Hà Nội, TP HCM, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong 2022, đồng thời có tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) cũng sẽ có lợi thế trong năm 2022. 

Cụ thể về dự báo kết quả kinh doanh của VNDirect đối với một số doanh nghiệp địa ốc, về Nam Long (NLG), theo VNDirect, tính đến cuối quý I/2022, Nam Long có quỹ đất 681 ha với danh mục dự án trải dài các tỉnh miền Nam như Đồng Nai, TP HCM, Long An, Cần Thơ. 

Bên cạnh đó, lợi thế của doanh nghiệp cũng đến từ quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân. VNDirect cho rằng, hầu hết các dự án hiện tại của Nam Long đang gặt hái thành quả từ khoản đầu tư trước đây, thể hiện qua doanh thu ký bán đã tăng 43,8% so với cùng kỳ lên 5.895 tỷ đồng trong 4 tháng đầu năm. 

VNDirect dự báo doanh số ký bán năm 2022 của Nam Long sẽ tăng 91,3% so với cùng kỳ lên 16.910 tỷ đồng, nhờ vào 6 dự án được triển khai. Tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) năm 2022 - 2024 cũng được dự báo đạt 48,9% cho doanh thu và 45,7% cho lợi nhuận ròng, chủ yếu nhờ hoạt động bàn giao sản phẩm. 

Về Vinhomes (VHM), tính đến tháng 9/2021, tổng quỹ đất của Vinhomes (bao gồm cả quỹ đất mua lại) là 16.800 ha, trong đó, 90% tổng quỹ đất của công ty vẫn chưa được triển khai. 

Theo VNDirect, doanh số ký bán của Vinhomes trong năm 2022 sẽ tăng mạnh trở lại với 51.535 căn hộ, tăng 47,7% so với cùng kỳ, trị giá 152.100 tỷ đồng, tăng 109,4% nhờ sự ra mắt của ba đại dự án mới bao gồm Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Dream City và Vinhomes Wonder Park. 

Lợi nhuận ròng của công ty được dự báo đạt 34.839 tỷ đồng, giảm 10,7% so với cùng kỳ. Cũng theo VNDirect, mặc dù kết quả kinh doanh năm 2022 của Vinhomes có thể là một bước lùi, song, giai đoạn 2023 - 2024, công ty sẽ ghi nhận đà tăng trở lại khi ba đại dự án mới được bàn giao.

Ngoài Nam Long và Vinhomes, VNDirect cũng dự báo Novaland (NVL), Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) đều sẽ đạt lợi nhuận ròng nghìn tỷ trong năm nay, với mức độ tăng trưởng đạt lần lượt 112%, 22,4% và 87% so với cùng kỳ năm trước. 

Cung căn hộ phục hồi tại thành phố lớn, cung nhà liền thổ tăng trưởng tại khu vực vùng ven

Theo VNDirect, xu hướng giảm giá vật liệu xây dựng nửa cuối năm 2022 - 2023 do giá vật liệu đầu vào giảm có thể giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, đồng thời giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Bên cạnh đó, lãi suất thế chấp cho vay mua nhà năm 2022 được dự báo sẽ dao động trong khoảng 9,5 - 10%/năm, thấp hơn so với mức trước đại dịch là 11 - 11,5%/năm. Do đó, VNDirect kỳ vọng các giao dịch căn hộ sẽ không bị ảnh hưởng tiêu cực trong 6 tháng cuối năm, đặc biệt là đối với phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân.

Đối với loại hình căn hộ, theo VNDirect, nguồn cung của loại hình này sẽ phục hồi trong giai đoạn tới tại cả hai thị trường lớn là TP HCM và Hà Nội.

Trong đó, tại TP HCM, nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp được dự báo chiếm 60 - 80% tổng nguồn cung căn hộ, trong khi nguồn cung phân khúc trung cấp ngày càng thu hẹp. 

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ được dự báo phục hồi nhờ đóng góp chủ yếu nhờ các dự án của Vinhomes ở phía tây và đông Hà Nội. 

Đối với phân khúc nhà liền thổ xây sẵn, VNDirect đánh giá nguồn cung cho phân khúc này sẽ tiếp tục ảm đạm tại hai thành phố lớn là TP HCM và Hà Nội, nhưng có triển vọng phát triển tại các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai tại miền Nam hay Hưng Yên tại miền Bắc.

Cụ thể, tại thị trường miền Nam, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn của TP HCM tiếp tục khan hiếm do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các vùng ngoại thành như Thủ Đức, quận 12 và Bình Chánh. 

Theo VNDirect, các tỉnh lân cận là Long An và Đồng Nai đang hưởng lợi từ nguồn cung hạn chế của TP HCM, cùng với việc tăng tốc phát triển cơ sở hạ tầng giúp rút ngắn thời gian đến TP HCM. 

Tại thị trường miền Bắc, VNDirect nhận thấy nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại Hà Nội năm 2022 sẽ đi ngang ở mức 2.500 căn, phụ thuộc vào các khu đô thị mới như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa, EcoPark, Gamuda City.

Hưng Yên đang trở thành điểm sáng nhờ hơn 10.000 sản phẩm nhà thấp tầng từ dự án Vinhomes Dream City trong 5 tháng đầu năm. Bên cạnh đó, theo VNDirect, dự án Vinhomes Đại An (294 ha) liền kề Vinhomes Dream City hiện đang được thi công và có khả năng sẽ được mở bán vào năm 2023. 

Bên cạnh đó, đối với bất động sản nghỉ dưỡng, VNDirect kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng liền thổ là phân khúc đầu tiên phục hồi khi người tiêu dùng tìm kiếm các địa điểm có không gian yên tĩnh và môi trường ngoài trời. 

Các thành phố ven biển như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận được cho là đang hưởng lợi nhờ cơ sở hạ tầng phát triển với các dự án cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, sân bay quốc tế Long Thành.

VNDirect cho biết, nguồn cung liền thổ mới đang dần phục hồi sau đại dịch, chủ yếu đến từ Phú Quốc, Bình Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu, Quảng Ninh. Tỷ lệ hấp thụ cũng tăng 16,4 điểm % so với cùng kỳ lên 62,5% trong 5 tháng đầu năm.