Một năm giá bất động sản tăng phi mã, ngược chiều nền kinh tế và bất chấp đại dịch

Những "bước nhảy" về giá ở hầu hết các phân khúc

2021 là năm đầy thách thức với nền kinh tế Việt Nam, do ảnh hưởng từ làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4. Đà tăng trưởng ở hầu hết các ngành nghề suy giảm, thậm chí tăng trưởng âm, đặc biệt là lĩnh vực du lịch, vận tải, công nghiệp, xây dựng,...

Tính chung cả năm, GDP Việt Nam vẫn tăng khoảng 2,58%, nhưng thấp hơn mức 2,91% của năm 2020 và cũng là mức tăng thấp nhất trong thập kỷ gần đây.

Tuy nhiên, ngược lại nền kinh tế, giá bất động sản tại khắp các tỉnh thành vẫn ghi nhận mức tăng đáng kể. Khảo sát của Savills Việt Nam cho thấy, năm 2021, giá trị BÐS tăng xấp xỉ từ 30 - 40% ở hầu hết các phân khúc. Đất nền nhiều nơi nhảy vọt 20 - 30%, riêng phân khúc chung cư tăng trung bình 5 - 7% theo từng quý.

Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ tăng bình quân khoảng 8 - 10%. Tích lũy cả hai quý I và II, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15 – 20% so với mức quý IV/2020. Trong đó, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.

Tại Hà Nội, từ quý II, bất chấp khoảng thời gian giãn cách vì Covid-19, thị trường này vẫn ghi nhận mức tăng giá nhà liền thổ lên tới 28,2% (113,7 triệu đồng/m2) và căn hộ sơ cấp là 9,3% (37,6 triệu đồng/m2) theo năm, theo thống kê của JLL. 

Đáng chú ý, mức tăng giá cao nhất được ghi nhận ở huyện Hoài Đức, lên đến 42,8% theo năm do sự gia nhập của một dự án mới có mức giá cao hơn mức trung bình toàn huyện. 

Khảo sát của Savills cho thấy đất nền nhiều nơi nhảy vọt 20 - 30%, riêng phân khúc chung cư tăng trung bình 5 - 7%. (Ảnh minh họa tư liệu: Hạ Vũ).

Tại khu vực Long Biên, Gia Lâm, giá liền kề, biệt thự có nơi tăng từ 30 - 50%. Tới quý IV/2021, thị trường có tốc độ hấp thụ cực lớn. Cụ thể, nhiều dự án biệt thự, nhà phố tại khu vực Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh nhanh chóng “cháy hàng” trong thời gian ngắn.

Trong khi đó, báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm của Savills Việt Nam cho thấy, quý II là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tăng. Giá chào bán sơ cấp trung bình là 1.625 USD/m2 (37,4 triệu đồng/m2) tăng 11% theo năm, trong đó các dự án hạng B tăng mạnh nhất đạt mức 13% theo năm.

Ở thị trường TP HCM, trong quý I - thời điểm bùng phát đợt dịch Covid-19 lần ba nhưng TP đã kiểm soát nhanh chóng, giá bán bình quân căn hộ hạng sang đạt 6.898 USD/m2 (157,3 triệu đồng/m2), tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước, theo CBRE Việt Nam. 

Sang quý II, diễn biến phức tạp từ làn sóng dịch lần thứ 4 làm ngưng trệ thị trường bất động sản, giá nhà tại TP HCM vẫn tiếp tục tăng mạnh. Giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp nhảy vọt lên 2.260 USD/m2 (51,5 triệu đồng/m2), tăng 16,5% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Còn thống kê của Savills cho thấy giá bán sơ cấp căn hộ sơ cấp tại đây đã tăng phi mã lên tới 15% so với hồi đầu năm, tức chỉ trong vòng ba tháng ngắn ngủi.

Đáng chú ý, căn hộ cao cấp tại TP Thủ Đức xuất hiện giá chào bán hàng trăm triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với năm 2019.

Quý III - giai đoạn khó khăn nhất của nền kinh tế TP HCM do ảnh hưởng từ các đợt phong tỏa kéo dài, giá chào bán căn hộ tại TP HCM vẫn tăng 5 - 10%. 

Thống kê của loạt đơn vị thị trường như Batdongsan.com, DKRA, CBRE, giá nhà chung cư lẫn nhà liền thổ chào bán trên thị trường sơ cấp vẫn tăng trong suốt quý III. Dù chưa có báo báo quý cuối cùng của năm, nhưng nhiều dự đoán được đưa ra cho thấy mức giá BĐS vẫn khó có thể giảm. 

Các con số kỷ lục

Trong một năm giá BĐS tăng phi mã ở hầu hết các phân khúc, thị trường cũng ghi nhận loạt con số đạt đỉnh.

Phân khúc căn hộ hàng hiệu trong quý II xuất hiện những căn hộ ở mức giá cao kỷ lục. Đơn cử là dự án One Central Saigon tại quận 1, TP HCM có giá bán khoảng 650 - 800 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao nhất lịch sử thị trường bất động sản.

Hai dự án hàng hiệu khác do Masterise Homes phát triển là The Grand Hàng Bài ở vị trí đất vàng Hoàn Kiếm, Hà Nội với giá chào bán từ 570 - 700 triệu đồng/m2 và dự án Grand Marina Saigon, tại trung tâm TP HCM với mức giá chào bán từ khoảng 376 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, loạt dự án The River Thủ Thêm, Venicia tại TP Thủ Đức và Spirit Of Saigon ở quận 1, TP HCM lần lượt ghi nhận mức giá bán 110, 150 và 400 triệu đồng/m2. Đây đều là những dự án có mức giá chào bán cao bậc nhất thị trường BĐS đến thời điểm hiện tại.

Sang quý III, thị trường cũng xác lập một kỷ lục mới trong tháng 10. Lượng tin đăng và mức độ quan tâm tăng mạnh so với tháng trước đó, lần lượt ở mức 135% và 55%, theo Batdongsan.com. Ba thị trường chính Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng có mức độ phục hồi lần lượt 100%, 90% và 70% so với tháng 4 và 5 năm nay.

Đáng chú ý, nguồn cung và mức độ quan tâm đối với chung cư phân khúc bình dân tại TP HCM có mức tăng kỷ lục - đạt 545%.

Ngoài ra, ở thị trường đất đấu giá, cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vào tháng cuối cùng của năm đã tạo nên "cơn địa chấn" với giới đầu tư.

Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã trúng đấu giá lô đất ký hiệu 3-12 (thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức) với giá 24.500 tỷ đồng (2,43 tỷ đồng/m2), cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm ban đầu.

Đây không chỉ là mức giá cao kỷ lục trên cả nước, con số 2,43 tỷ đồng/m2 còn vượt qua giá đất ở nhiều đô thị lớn trên thế giới như Hồng Kông, New York,...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: "Đợt đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua chắc chắn tác động trực tiếp đến tất cả phân khúc nhà ở trên thị trường theo quy tắc bình thông nhau (giá đất tăng và lan ra từ khu vực này sang khu vực khác, từ phân khúc cao sang phân khúc thấp).

Trước mắt, giá BĐS hạng sang và siêu sang sẽ lập mặt bằng giá mới. Kế đến, giá bán các phân khúc cao cấp và trung cấp cũng leo thang.

Tuy nhiên, thiệt hại nặng nề nhất sẽ là phân khúc nhà thương mại giá rẻ và các kế hoạch bình ổn thị trường nhà giá thấp vì khi giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào của các dự án nhà ở sẽ đội lên đáng kể".

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chia sẻ: "Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm mới đây tạo ra một đỉnh giá mới, không phải mức tăng bao nhiêu phần trăm, mà tăng cả hàng chục lần, mức tăng quá khủng khiếp.

Nếu là thật, chắc chắn điều này sẽ gây nên hiệu ứng ảnh hưởng đến giá BĐS. Trong bối cảnh hàng hóa BĐS trên thị trường đang khan hiếm, vụ đấu giá Thủ Thiêm giống như một cú hích để các chủ đầu tư đẩy giá lên, điều này không tốt cho thị trường."

Sốt đất khắp nơi, có khu vực tăng giá 100%

Trong hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay” tổ chức cuối tháng 11 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, giá giao dịch bất động sản tăng mạnh và có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc bất động sản, đặc biệt ở thời điểm cuối quý I đầu quý II.

Ghi nhận cho thấy sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2021, cơn sốt đất lan rộng nhiều địa phương trên cả nước.

Báo cáo thị trường quý I mà Batdongsan.com.vn công bố, nhiều nơi có giá rao bán đất tăng vọt, thiết lập mặt bằng giá mới. Có thể kể đến như: Hòa Bình (tăng 102%), Ba Vì (tăng 75%), Hưng Yên (tăng 26%), Thái Nguyên (tăng 15%)…

Tại khu vực phía nam, vùng ven TP HCM, giá đất tại Cần Giờ đã tăng mạnh 23% so với quý I/2020. Bên cạnh đó, giá đất tại Biên Hoà, Nhà Bè cũng ghi nhận mức rao bán tăng khoảng 16%.

Báo cáo cũng chỉ ra những khu vực nhận được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư như Thái Nguyên tăng 50%, Bắc Giang tăng 37%, Hòa Bình tăng 35%, Ba Vì tăng 33%, Quốc Oai tăng 32%, Bắc Ninh tăng 28%, Hải Dương tăng 19% trong quý 1/2021 so với quý 4/2020. 

Chỉ số giá một số khu vực miền Bắc cũng gia tăng. Cụ thể, Hòa Bình tăng 102%, Ba Vì tăng 76%, Hưng Yên tăng 26%, Quốc Oai tăng 20%, Thái Nguyên tăng 15%.

Trong khi đó, ở miền Trung, các khu vực nhận được lượng quan tâm tăng đáng kể so với quý trước là Thanh Hóa (tăng 76%), Đà Nẵng (tăng 32%). Thị trường Đà Nẵng đang khởi sắc ở loại hình đất nền, đất nền dự án. Khu vực miền Nam ghi nhận mức độ quan tâm đất nền, đất nền dự án gia tăng ở Kiên Giang (tăng 38%) và Bà Rịa – Vũng Tàu (tăng 24%).

Thanh Hóa là một trong những tỉnh xảy ra sốt đất hồi đầu năm. (Ảnh: Báo Thanh Hóa).

Sang quý II, nhờ sự vào cuộc của chính quyền, tình trạng sốt đất tại các địa phương cơ bản được kiểm soát. Tuy nhiên, đến cuối năm, thị trường BĐS lại rục rịch “nổi sóng” ở một số khu vực trên cả nước. 

Giá đất nền nhiều khu vực tăng sốc trước những thông tin quy hoạch hay doanh nghiệp lớn đầu tư dự án như TP Bảo Lộc (Lâm Đồng), Cam Lâm và Ninh Hòa (Khánh Hòa), vùng ven Hà Nội, TP Đông Hà (Quảng Trị),...

Lý giải nguyên nhân diễn ra cơn sốt đất khắp nơi, nhiều chuyên gia nhận định cơ bản do ba nguyên nhân chính, đó là liên quan đến vấn đề thông tin quy hoạch và phát triển hạ tầng hiện nay diễn ra nhiều nơi khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng như quy hoạch ven sông Hồng, quy hoạch Đà Nẵng, quy hoạch Thủ Đức lên thành phố, một số huyện lên quận, sốt đất theo quy hoạch sân bay tại Bình Phước, Bình Thuận,...

Thứ hai, đó là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ mạnh vào phát triển công nghiệp kéo theo cơ sở hạ tầng gia tăng khiến giá đất nhiều vùng trũng ở các địa phương tăng vọt; và cuối cùng phải kể tới là câu chuyện sốt đất còn góp phần bởi giới đầu cơ, cò đất thổi giá.

Sang năm 2022, dự báo từ các đơn vị thị trường cho thấy giá BĐS sẽ tiếp tục tăng ở nhiều phân khúc do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn...

Đơn cử, CBRE nhận định xu hướng tăng giá nhà phổ biến ở mức 3 - 7% sẽ tiếp tục diễn ra tại TP HCM trong năm 2022. Phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá có thể tăng trưởng khoảng 5 - 7%. Còn phân khúc trung cấp, mức giá có thể tăng khoảng 3 - 5%. Ở Hà Nội, mức giá sơ cấp phân khúc căn hộ sẽ tăng khoảng 5 - 7%/năm trong vòng ba năm tới.