Các thương vụ M&A bất động sản nổi bật 2021

Theo phòng Kiểm soát Tập trung kinh tế, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (VCCA), bất động sản là một trong những lĩnh vực có nhiều thương vụ M&A nhất năm 2021. Trái ngược với các lo ngại về tình hình M&A ảm đạm trong làn sóng Covid-19 lần thứ 4, thị trường mua bán sáp nhập bất động sản vẫn sôi nổi với loạt thương vụ lớn khi các doanh nghiệp địa ốc liên tục mở rộng quỹ đất và thực hiện chuyển nhượng dự án.

Trong năm 2021, VCCA đã tiếp nhận và xử lý khoảng 14 hồ sơ thông báo tập trung kinh tế trong lĩnh vực bất động sản (gồm bất động sản để ở và không để ở) của các doanh nghiệp như CTCP Vinhomes, CTCP đầu tư Nam Long, CTCP phát triển bất động sản Phát Đạt, CTCP BCI...

Dù ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, tính đến hết quý III/2021, các doanh nghiệp địa ốc dẫn đầu thị trường lần lượt thông báo kết quả kinh doanh với mức tăng trưởng tốt, lợi nhuận tăng nhiều lần so với cùng kỳ năm 2020. Với kết quả kinh doanh khả quan và tiềm lực tài chính lớn, nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn đã thực hiện các thương vụ thâu tóm quỹ đất giá trị.

Theo phòng Kiểm soát Tập trung kinh tế, CTCP Vinhomes - Tập đoàn Vingroup công bố mua khu đô thị Đại An quy mô 300 ha tại tỉnh Hưng Yên là một trong các thương vụ M&A bất động sản điển hình trong năm vừa qua.

Theo quyết định ngày 31/3/2021, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý chủ trương cho CTCP Vinhomes đầu tư dự án khu đô thị Đại An.

Dự án được phát triển với quỹ đất 293,96 ha, nằm trên địa bàn xã Tân Quang, thị trấn Như Quỳnh, huyện Văn Lâm và xã Nghĩa Trụ, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên. 

Vốn đầu tư trực tiếp dự án khoảng 32.661 tỷ đồng. Trong đó, vốn chủ sở hữu chiếm 15% tổng vốn đầu tư, vốn vay và vốn huy động hợp khác chiếm 85% tổng vốn đầu tư.

Thời hạn hoạt động dự án là 50 năm, tiến độ thực hiện trong 6 năm kể từ ngày phê duyệt chủ trương đầu tư.

Theo báo cáo chiến lược 2021 của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC), CTCP Vinhomes đã hoàn tất thâu tóm dự án khu đô thị Đại An tại Hưng Yên trong giai đoạn 2019 - 2020. Giá trị thương vụ ước tính 3.100 tỷ đồng.

Trong năm 2021, CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) đã chính thức sở hữu 100% dự án Đồng Nai Waterfront City.

Trước đó, vào năm 2019, Nam Long từng tuyên bố đã mua lại 70% cổ phần của Đồng Nai Waterfront City từ Portsville Pte. Ltd (công ty con của Tập đoàn Keppel Land, Singapore), qua đó nắm quyền triển khai đầu tư 170 ha đất dự án. Giá trị của thương vụ tại thời điểm đó được tiết lộ là 2.300 tỷ đồng.

Cuối năm 2020, Keppel Land tiếp tục thông báo đang thông qua Portsville Pte. Ltd chuyển nhượng 30% cổ phần trong Đồng Nai Waterfront City cho CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG). Phía Keppel Land cho biết giá trị của thương vụ này là 1.951 tỷ đồng, sẽ được Nam Long chi trả thành 2 đợt cho Portsville. Thương vụ hoàn tất trong nửa đầu năm 2021.

Đến tháng 8/2021, CTCP Tập đoàn Nam Long đã thông tin chính thức về việc ký kết hợp tác chiến lược với Tập đoàn Hankyu Hanshin Properties Corporation (Nhật Bản) để cùng phát triển khu đô thị tích hợp Izumi City - tên gọi mới của The Waterfront Đồng Nai.

Dự án có tổng vốn đầu tư dự kiến là 18.600 tỷ đồng, cung cấp hàng nghìn sản phẩm nhà phố, biệt thự, căn hộ chung cư...

Ngày 9/9/2021, VCCA đã tiếp nhận hồ sơ thông báo tập trung kinh tế đầy đủ, hợp lệ giữa CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt và CTCP Bất động sản đầu tư và phát triển cao ốc Bình Dương.

Theo đó, Phát Đạt dự kiến nhận chuyển nhượng 99,5% cổ phần của Công ty Bình Dương, từ đó nắm quyền kiếm soát, chi phối hoạt động của công ty này. Việc tập trung kinh tế thực hiện nhằm mục đích chuyển nhượng dự án Bình Dương Tower (TP Thuận An, tỉnh Bình Dương) thuộc sở hữu của Công ty Bình Dương.

Ngày 5/10/2021, trên cơ sở quy định hiện hành, Bộ Công Thương đã ra thông báo việc tập trung kinh tế nêu trên không thuộc trường hợp bị cấm theo quy định và được phép thực hiện.

Ngoài ra, theo phòng Kiểm soát Tập trung kinh tế, trong năm 2021, các công ty địa ốc lớn khác như Novaland, Đất Xanh, Tập đoàn Danh Khôi cũng công bố các chiến lược nhằm tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo.

Cùng với đà tăng trưởng của phân khúc bất động sản để ở, phân khúc bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận những thương vụ mua bán, sáp nhập đình đám trong các năm qua. 

Theo báo cáo của Savills về hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản công nghiệp, từ nửa đầu năm đã nhiều thương vụ giá trị lớn được công bố.

Đơn cử như Công ty TNHH Boustead Projects đã đạt được thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong CTCP công nghiệp logistics KTG & Boustead. Sự hợp tác mang tới 13 tài sản bất động sản với tổng giá trị tài sản lên tới 141 triệu USD, bao gồm khoảng 840.000 m2 diện tích đất và khoảng 550.000 m2 tổng diện tích cho thuê.

ESR Cayman Limited, nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất tại Châu Á - Thái Bình Dương và CTCP Phát triển Công nghiệp BW (BW), nhà phát triển và vận hành bất động sản công nghiệp và hậu cần hàng đầu tại Việt Nam, đã liên doanh để phát triển 240.000 m2 diện tích bất động sản công nghiệp tại khu công nghiệp Mỹ Phước 4 gần TP HCM.

Hay việc một nhà đầu tư khá mới trên thị trường - CTCP Tập đoàn khu công nghiệp Việt Nam đã mua lại quỹ đất rộng 250 ha với vốn đầu tư 300 triệu USD, đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê phân khúc cao cấp, bền vững tại Việt Nam với danh mục đầu tư trải dài toàn quốc từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đến Đồng Nai và Long An.

Trong năm 2021, VCCA cũng công bố một số thương vụ tập trung kinh tế hợp lệ của các công ty trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp như: 

Nhóm cổ đông của CTCP BCI chuyển nhượng toàn bộ cổ phần (tương đương 100% vốn điều lệ) của mình cho nhóm gồm ba công ty bên mua gồm Công ty TNHH Đầu tư phát triển Gia Tân, Công ty TNHH Dịch vụ quản lý công nghiệp Hà Nội, Công ty TNHH Tư vấn và Quản lý bất động sản công nghiệp. Qua đó nhóm công ty bên mua sẽ sở hữu trực tiếp 100% vốn điều lệ và nắm quyền kiểm soát, chi phối CTCP BCI. 

Hay thương vụ nhóm cổ đông của CTCP Vina Partners Investment chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của mình trong cho nhóm công ty bên mua bao gồm: Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Phước Lợi, Công ty TNHH Dịch vụ Quản lý Công nghiệp Hà Nội và Công ty TNHH Tư vấn và Quản lý Bất động sản Công nghiệp. 

VCCA cũng đã tiếp nhận hồ sơ thông báo tập trung kinh tế giữa Công ty Liên doanh TNHH Khu Công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP), CTCP Đô thị AMATA Biên Hòa (Amata Biên Hòa) và Sumitomo Corporation (Nhật Bản). Theo đó, VSIP, Amata Biên Hòa và Sumitomo Corporation có kế hoạch thành lập Công ty TNHH hai thành viên trở lên (công ty liên doanh) để cùng nhau hợp tác đầu tư, xây dựng và phát triển và vận hành một khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Quảng Trị.

VSIP và Amata Biên Hòa hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, kinh doanh các dự án phát triển khu công nghiệp. Còn Sumitomo Corporation là tập đoàn lớn của Nhật Bản có hoạt động kinh doanh tại Việt Nam trong nhiều lĩnh vực gồm khu công nghiệp, kinh doanh logistics, ô tô, thép, sản xuất hàng may mặc, nông nghiệp,… bao gồm cả phát triển và quản lý bất động sản, điều phối và vận hành các dự án đô thị và khu công nghiệp.

Theo nhận định từ chuyên gia Savills, thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua đã có sự thay đổi lớn, các nhà đầu tư bất động sản trong nước đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sát nhập cũng như tìm kiếm các quỹ đất lớn và nhỏ để đầu tư. 

Trong thời gian qua, số lượng các thương vụ M&A thành công phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước. Trong khi đó, vốn của nhà đầu tư nước ngoài góp phần "kích hoạt" cho thị trường trở nên sôi động hơn.

Các thương vụ M&A thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành tuy nhiên cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế. Vì nhiều lý do, trong đó có cả những tác động của Covid-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại.

Nhận định về những vướng mắc trong tiến hành các thương vụ M&A hiện nay, bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội chia sẻ: "Nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập, yếu tố cản trở nhiều đến tiến tiến trình thực hiện thương vụ. 

Hơn nữa, khó khăn từ các hạn chế đi lại  cũng đã và sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam".

M&A bất động sản còn là thị trường nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác. 

Một khó khăn nữa cần kể đến là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa bên mua và bên bán.

Ngoài ra, Việt Nam vẫn được xếp vào "frontier market" - thị trường cận biên, khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về giá trị vốn đầu tư vào thị trường.

Nhìn dài hạn, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài mới, chưa có hoạt động tại Việt Nam vẫn dành sự quan tâm rất lớn đến thị trường bất động sản, trải dài ở nhiều phân khúc như nhà ở đô thị, khu công nghiệp và logistics, khách sạn, nghỉ dưỡng,... Savills dự đoán, trong thời gian tới, các thương vụ thành công sẽ nằm tại các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng, các tài sản hoàn thiện đang hoạt động.