Nguồn cung mới tại Hà Nội và TP HCM giảm trong quý III, thị trường đầu cơ giảm nhiệt

Tại Hội thảo báo cáo chiến lược đầu tư quý IV “Bất động sản - Cơ hội và thách thức" do Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam (CSI) tổ chức ngày 11/10 vừa qua, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services đã có chia sẻ về tình hình bất động sản tại các khu vực trên cả nước trong 9 tháng vừa qua. 

Theo ông Khôi, tình hình thị trường bất động sản có sự phân hóa, đặc biệt ở các thị trường tăng trưởng nóng trong thời gian Covid-19 vừa qua đã có sự giảm nhiệt. Thị trường mang tính đầu cơ tới thời điểm hiện tại cũng đã giảm nhiệt và có sự giảm giá bất động sản. Giá bất động sản tại những thị trường mang tính chất lâu dài bền vững như là Hà Nội, TP HCM vẫn tiếp tục vẫn tăng trưởng khá đều đặn. 

Ông Khôi cũng cho rằng, động thái siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã ảnh hưởng đến việc tăng trưởng về nguồn cung. Ở diễn biết khác, nguồn cầu đến từ người mua có tính đầu cơ đã giảm đáng kể, hầu hết nhu cầu đến từ nhà đầu tư, người mua sở tại ở khu vực xung quanh, cũng như nhu cầu ở thực. 

Hà Nội: Nguồn cung mới bắt đầu giảm từ quý III, thị trường lân cận trầm lắng

Tại Hà Nội, nguồn cung bất động sản bắt đầu giảm trong quý III/2022. Nguồn cung mới khoảng 4.100 sản phẩm, tăng 20% theo quý, song nguồn cung sơ cấp giảm 13%, khoảng 6.600 sản phẩm, tập trung chính ở khu vực phía Tây và phía Nam.

Nguồn cung mới căn hộ lũy kế 9 tháng đầu năm nay giảm 35% so với cùng kỳ với 12.400 sản phẩm được tung ra, chỉ có 9 dự án mở bán mới, đa số quy mô dưới 2.000 căn hộ, chủ yếu đến từ các giai đoạn sau của các dự án đã triển khai.

Giá bán căn hộ tại khu vực Hà Nội tăng chậm hơn so với thời gian trước đây. Giá bán bình quân đạt mức 51 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ căn hộ bình quân quý III tại Hà Nội đạt tỷ lệ tương đối khả quan là 86%, theo thống kê của Đất Xanh Services.

Các tỉnh lân cận Hà Nội có dấu hiệu trầm lắng sau đợt sốt đất cục bộ. Phản ứng siết tín dụng thời gian vừa qua cũng có những cái kết quả đáng kể, đặc biệt làm giảm việc tăng trưởng nóng của các thị trường cục bộ khu vực xung quanh Hà Nội.

Nguồn cung đến từ các khu vực xung quanh Hà Nội đến từ căn hộ (chiếm 56%) và đất nền (chiếm 44%). Nguồn cung nhà thấp tầng chủ yếu đến từ một số địa phương ven Hà Nội như Bắc Ninh (có tốc độ bán hàng đạt dưới 50%), hay Hưng Yên cũng là nơi có nguồn cung ra hàng khá mạnh mẽ thời gian vừa qua.

Mặt bằng giá bán bình quân duy trì sự ổn định so với quý II/2022 ở các tỉnh lân cận Hà Nội.

TP HCM: Nguồn cung mới giảm 84% trong quý III, xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận

Đối với thị trường trong TP HCM, quý III, nguồn cung mới giảm 84% theo quý (ghi nhận 2.300 sản phẩm), nguồn cung sơ cấp giảm 67% (ghi nhận 6.400 sản phẩm).

Luỹ kế 9 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt 18.900 sản phẩm, tăng 64% so với cả năm 2021. Số dự án mới khiêm tốn, đa số đến từ khu vực phía Đông của TP HCM, tuy nhiên giỏ hàng đã có sự cân đối giữa các khu vực. Bên cạnh đó, phía Nam là khu có khá nhiều các dự án mới mở bán.

Tỷ lệ hấp thụ ở khu vực TP HCM thấp hơn ở Hà Nội, với tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý III năm nay là 60%, giá bán tăng 6% theo quý. Giá bán trung bình hiện tại là các căn hộ là đạt là 69 triệu đồng/m2.

Về tình hình nhà thấp tầng, trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung thấp tầng mới đạt gần 900 căn, cao hơn 43% so với cả năm 2021. Các chủ đầu tư tập trung ở các khu vực ven sông, các khu vực phía Đông, phía Nam của TP HCM.

Nguồn cung mới tập trung ở phân khúc hạng sang và siêu sang, giá bán tiếp tục đạt mức kỷ lục nhờ nguồn cung mới có vị trí ven sông, phát triển bởi các chủ đầu tư lớn. Giá bán nhà phố ở các dự án mới dao động 36 - 42 tỷ đồng/căn, đặc biệt là một số các cái dự án dinh thự, các biệt thự lớn, có những dự án đạt gần 250 tỷ đồng/căn.

Tại các tỉnh lân cận TP HCM, Bình Dương vẫn là một cái điểm sáng, nguồn cung mới ở địa phương này khá cao. Ngoài ra, Đồng Nai là khu vực mà nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án nhà phố shophouse, song tốc độ bán hàng có phần chậm lại sau một thời gian tăng trưởng nóng do việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng gặp nhiều khó khăn.

Tốc độ bán hàng chậm song vẫn đều theo như phản ánh của các cái môi giới của Đất Xanh Services. Đa số các khách hàng là những khách hàng ở địa phương, khách hàng có nhu cầu ở thực, hoặc khách hàng ở khu vực TP HCM khó tìm kiếm được những cái căn nhà ưng ý.

Do vậy, những đối tượng khách hàng này đang có xu hướng dịch chuyển sang những khu vực lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai mà có khả năng di chuyển vào TP HCM từ 30 phút đến 45 phút, dẫn đến nhu cầu mua nhà ở thực tại khu vực này còn khá đều đặn.

Giá bán tại khu vực này duy trì ổn định, một số khu vực tăng nhẹ từ 2-5% so với năm ngoái. 

Triển vọng tại thị trường miền Trung và miền Tây Nam Bộ 

Đối với thị trường bất động sản miền Trung, ông Khôi cho biết đây là khu vực được kỳ vọng sẽ có nhiều sự phát triển, đặc biệt khi du khách nước ngoài, du khách khu vực lân cận đang quay trở lại các tỉnh như Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hòa, Phú Yên, Quảng Nam. Vừa qua, Thanh Hóa cũng đạt được nhiều dự án khả quan.  

Các dự án mở bán mới tại thị trường này tập trung tại khu vực phía Bắc, khu vực ven biển, giá bán ở các khu vực tăng trưởng khá hấp dẫn so với lại khu vực phía Bắc cũng như phía Nam. Giá bán các loại hình căn hộ ghi nhận tăng 5 - 10%.

Bên cạnh đó thị trường miền Tây cũng được ông Khôi đánh giá phát triển khá mạnh mẽ trong hơn 3 năm vừa qua, đặc biệt là các chủ đầu tư từ Hà Nội, TP HCM bắt đầu quan tâm đến thị trường này. Nguồn cung chủ yếu đến từ đất nền chiếm 64%, nhà phố chiếm 32%. Các tỉnh đáng chú ý như Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Vĩnh Long,... với một số dự án của các chủ đầu tư đã mở bán và đạt được tiến độ khả quan.

Ông Khôi cũng cho biết, giá bán tại thị trường này khá ổn định trong thời gian qua.