Nguy cơ 'vỡ trận' condotel vì lời hứa trả lợi nhuận cao

Dự án Sapphire Hạ Long được quảng cáo không rõ ràng, nhân viên bán hàng tư vấn kiểu "mập mờ đánh lận con đen" khiến người mua nhầm tưởng tất cả các toà căn hộ đều có sổ đỏ sở hữu vĩnh viễn. (Ảnh: Hoàng Dương)

Lợi nhuận cao: “không tưởng”

Cách đây vài năm, khi condotel nở rộ, nhiều doanh nghiệp cam kết lợi nhuận lên mức 12%/năm, cá biệt có trường hợp lên tới 14%/năm với thời gian thực hiện từ 8 đến 12 năm. 

Nhiều chuyên gia, thậm chí là cơ quan quản lí nhà nước cảnh báo nhà đầu tư thận trọng với loại hình bất động sản. Nguyên nhân là quy định có tính pháp lí về condotel đến thời điểm này vẫn chưa có và việc doanh nghiệp cam kết lợi nhuận cao là điều không thể thực hiện.

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation trong một diễn đàn về bất động sản du lịch biển Việt Nam từng cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8 - 12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy. 

“Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó. Các nhà đầu tư và người mua nước ngoài đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này”, ông Michael Piro nói.

Còn ông Lee Pearce, đại diện Tập đoàn Accor Hotel cũng từng cảnh báo rằng, nhiều trong số các nhà đầu tư condotel chỉ nhăm nhăm tính đến chuyện huy động được vốn, xây dựng công trình và bàn giao cho đơn vị quản lí. 

“Đơn vị quản lí sẽ phải cố gắng thôi nhưng không đáp ứng đầy đủ những hứa hẹn cam kết với khách hàng. Đó là cách làm “Take money and run - Kiếm được tiền và chạy”, ông Lee Pearce nhận định.

Đánh giá về thông báo chấm dứt việc chi trả lợi nhuận cam kết của chủ đầu tư một dự án tại Đà Nẵng mới đây, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, hai năm qua, chủ đầu tư chi trả lợi nhuận cho người mua thực chất là “lấy mỡ nó rán nó”. 

Với giá trị bị thổi phồng của căn hộ này mà người mua phải trả, chủ đầu tư đã dùng số tiền của người mua để trả ngược lại cho chính họ.

“Tôi tin rằng, sau đây sẽ có hàng loạt những dự án condotel ra những thông báo tương tự cho người mua khi họ không thể thanh toán được những khoản lợi nhuận lớn đến thế. Khi giai đoạn “tuần trăng mật” kết thúc, mọi thứ trở về nguyên trạng đúng giá trị, đúng bản chất của giao dịch vốn có của nó”, luật sư Tú nói.

Trước đây, một trong những dự án condotel đình đám từng khiến khách hàng bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm là Khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, Nha Trang, Khánh Hòa). Tuy nhiên, dự án này đã mau chóng khiến khách hàng vỡ mộng khi chủ đầu tư chỉ chi trả lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu, còn sau đó xin giảm từ 15%/năm xuống 8%/năm.

Câu chuyện chủ đầu tư Dự án condotel Đà Nẵng xin dừng hẳn việc trả lợi nhuận là bài học cảnh tỉnh cho nhà đầu tư về hàng loạt dự án condotel đua nhau cam kết lợi nhuận thời gian vừa qua.

Condotel “ế ẩm” vì thiếu tính pháp lí

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý III/2019, lượng cung condotel mới ra thị trường đạt 3.680 sản phẩm, giao dịch đạt 2.515 sản phẩm. Diễn biến thực tế trên thị trường ghi nhận trong quý III, lượng cung mới condotel giảm mạnh so với quý I với 6.832 sản phẩm được tung ra thị trường và 5.023 sản phẩm mới được tung ra thị trường trong quý II. 

Một số thị trường condotel bùng nổ mạnh mẽ trong thời gian trước đây như tại Quảng Ninh, Đà Nẵng và Nha Trang đã dần trầm lắng cả về nguồn cung, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân của tình trạng trầm lắng này không phải do các nhà đầu tư mà do sự rà soát, thanh tra, kiểm tra chặt chẽ từ phía các cơ quan quản lí nhà nước.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng đang đưa ra Dự thảo Tiêu chuẩn về condotel. Việc hoàn thiện quy định dự kiến diễn ra trong năm 2019. Trước đó, Thứ trưởng Sinh chỉ ra những điểm nghẽn của các dự án condotel. 

Cụ thể, theo ông Sinh, việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ, chỉ tiêu dân số đối với các công trình condotel hiện tại chưa rõ ràng. Đến nay, mới có chỉ tiêu dân số với khu vực nhà ở và chưa có đối với condotel. Nếu không có quy định bổ sung sẽ ảnh hưởng tới chỉ tiêu dân số địa phương.

Bên cạnh đó, dù có nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm, song quy định cụ thể liên quan condotel vẫn thiếu vắng. Condotel chưa có văn bản pháp luật cụ thể nào quy định là đất thương mại dịch vụ hay đất ở. Một số doanh nghiệp đang khuyến nghị là nên cấp theo diện đất ở lâu dài.

Cũng ông sinh cho biết, các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng chưa rõ ràng. Cụ thể, chưa có quy định về điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài...; Cơ chế vận hành quản lí condotel cũng chưa có. 

Thứ trưởng Sinh khẳng định quản lí condotel có cơ chế vận hành khác với chung cư. Nếu như chung cư có ban quản lí thì đối với condotel, chủ đầu tư có thể tự vận hành hoặc thuê đơn vị vận hành riêng. Tuy nhiên, việc này cũng cần có cơ chế cụ thể. Thứ trưởng Bộ Xây dựng còn cho rằng, đất đai liên quan condotel chưa có quy định cụ thể.

Theo Thứ trưởng Sinh, Dự thảo Tiêu chuẩn kỹ thuật của condotel giải quyết được vấn đề kiến trúc, kỹ thuật trong tòa nhà còn những vướng mắc khác phải có sự phối hợp giữa chính quyền địa phương và Bộ Tài nguyên và Môi trường trong vấn đề sử dụng đất.

Trước dấu hiệu trốn thuế, Quảng Ninh quản lý condotel theo mô hình homestay

Kinh doanh condotel ở Quảng Ninh đang nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp

Dù loại hình kinh doanh BĐS condotel đang bị tắc nghẽn, gặp khó khăn về pháp lí nhưng ở TP Hạ Long (Quảng Ninh) loại hình kinh doanh này đang nở rộ và có chiều hướng gia tăng đột biến trong vài năm trở lại đây. Chỉ tính riêng tại TP Hạ Long đến thời điểm hiện tại đã có gần chục dự án nhà ở chung cư tọa lạc tại những vị trí đắc địa của thành phố. Số lượng căn hộ condotel lên đến hàng nghìn căn đang được rao bán rầm rộ cùng những lời mời chào, cam kết đem lại lợi nhuận khủng.

Loại hình kinh doanh condotel ở Quảng Ninh đang nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp liên quan công tác quản lí. Trên địa bàn TP Hạ Long, có không ít căn hộ đang được người mua sử dụng để kinh doanh lưu trú phục vụ khách du lịch nhưng không đăng ký kinh doanh, không khai báo khách, trốn thuế, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự, không đảm bảo chất lượng dịch vụ đối với khách du lịch...

Trong khi chờ các bộ, ngành trung ương hoàn thiện những quy chuẩn và quy chế quản lí đối với loại hình condotel. Vừa qua, Sở Du lịch Quảng Ninh đã phối hợp với nhiều địa phương tuyên truyền, hướng dẫn các cơ sở kinh doanh, lưu trú, thực hiện đúng quy định hiện hành, trước mắt sẽ là đăng ký và quản lí condotel theo mô hình homestay.

Hoàng Dương

Ông Lê Hoàng Châu: Những cảnh báo 3 năm trước đang lộ dần

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, vừa qua, có nhiều dự án condotel ở Nha Trang, Đà Nẵng chưa đảm bảo thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam chưa có khung pháp lý để áp đặt chủ đầu tư, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, nên khách hàng chịu thiệt trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thực hiện đúng cam kết lợi nhuận.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết, Hiệp hội từng cảnh báo từ năm 2016 về những rủi ro khi đầu tư condotel và đến nay những gì xảy ra hoàn toàn đúng như cảnh báo. Condotel phát triển nhiều năm nay nhưng không có tiêu chuẩn, pháp lý không có. Nhà đầu tư hầu hết bị cuốn theo phong trào.

"Rủi ro lớn nhất là nhà đầu tư thứ cấp thiếu thông tin, chỉ nghe thông tin về lợi nhuận đơn thuần 8-12% là xuống tiền. Mua BĐS mà không được pháp luật bảo vệ. Câu chuyện doanh nghiệp Đà Nẵng "vỡ trận" condotel là bài học để các nhà đầu tư thứ cấp cần hết sức quan tâm thông tin về chủ đầu tư, tính khả thi của dự án", ông Châu nói.

Chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là ở hình thành trong tương lai). Với cách thức bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn.

TS Huỳnh Thế Du: Huy động vốn dạng này sẽ gây hậu quả lớn

TS kinh tế Huỳnh Thế Du (Đại học Fulbright Việt Nam), đối với trường hợp condotel, dòng tiền có được từ mô hình này để chủ đầu tư trang trải chi phí vận hành, trả lãi cho khách hàng và tạo ra lợi nhuận cho mình chính từ tiền cho thuê căn hộ. Để có thể trả được lợi suất 12%/năm thì số tiền thu được phải cao hơn rất nhiều.

Ví dụ, để chủ đầu tư có thể trả lãi 120 triệu đồng cho căn hộ có giá 1 tỷ đồng thì mỗi tháng tiền cho thuê dành để trả lãi là 10 triệu đồng. Cộng với chi phí vận hành, lãi của chủ đầu tư thì hằng tháng số tiền thu được từ cho thuê phải lớn hơn rất nhiều. Trong thực tế, thị trường căn hộ cho thuê ở TPHCM, nơi được xem là sôi động nhất, cũng rất khó để có được tỷ suất lợi nhuận 12%.

"Chủ đầu tư chỉ có thể trả được suất sinh lợi 12% khi giá các căn hộ liên tục tăng và chủ đầu tư liên tục có các căn hộ bán ra thị trường và có nhiều người mua. Chu kỳ này sẽ sụp đổ khi nhu cầu mua không còn nữa. Phải chăng thị trường ở Việt Nam đã đến ngưỡng này?", ông Du nghi vấn.

Ông Du đánh giá trên thực tế, cho dù ngành du lịch có sự bùng phát trong mấy năm gần đây, nhưng kết quả kinh doanh ngành này rất thấp. "Với các doanh nghiệp ít được biết đến hơn có thể còn bi đát hơn nhiều (thực tế ở nhiều nơi số tiền cho thuê thu được không đủ bù đắp chi phí vận hành). Do vậy, cách thức huy động vốn theo dạng ngân hàng mờ (shadow banking) này sẽ đến lúc gây ra những hậu quả rất lớn", ông Du cảnh báo.

Ngọc Bách