Những thách thức với doanh nghiệp bất động sản Việt Nam: Virus corona hay còn hơn thế nữa?

Dịch cúm do virus corona ảnh hưởng đến những phân khúc bất động sản nào?

Với diễn biến phức tạp của dịch cúm do virus corona, hàng loạt công ty chứng khoán đưa ra nhận định về sự tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Theo đánh giá của Chứng khoán Ngân hàng BIDV (BSC), dịch cúm do virus corona ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu cho thuê bất động sản du lịch và condotel, đặc biệt trong đó các tỉnh Nha Trang, Đà Nẵng, Bình Thuận - Ninh Thuận, Hạ Long. Trong dài hạn, trường hợp Việt Nam bị lây lan từ dịch sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu mua/bán bất động sản tại Việt Nam.

Cùng quan điểm trên, Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam) cũng dánh giá tác động tiêu cực của dịch cúm do virus corona đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng – khách sạn.

 Đây là tác động gián tiếp thông qua việc sụt giảm ngành du lịch khi dịch bệnh bùng phát tại Trung Quốc. Nhu cầu du lịch, đi lại của người Trung Quốc lẫn cả khu vực Châu Á chịu ảnh hưởng khi người dân có tâm lí hạn chế di chuyển trong thời gian diễn ra dịch. Các tour du lịch từ Trung Quốc cũng bị tạm dừng, khiến ngành du lịch và hàng không Việt Nam sẽ chịu ảnh hưởng mạnh, đặc biệt là trong mùa cao điểm quí I.

Theo số liệu từ Tổng cục Du lịch, lượng khách du dịch đến Việt Nam chiếm phần lớn từ Trung Quốc. Do đó, những tác động đến ngành du lịch là không hề nhỏ. Kết quả là, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể sẽ phải "hứng bão" trong quí đầu năm nay.

Ở một góc nhìn khác, Bộ phân phân tích của Chứng khoán SSI lại cho rằng nhu cầu đối với bất động sản thương mại không bị ảnh hưởng bởi virus Corona vì hoạt động mua nhà chung cư dựa trên nhu cầu và kế hoạch để sinh sống trong dài hạn, không liên quan đến sự kiện như bệnh dịch. 

Còn đối với thị trường bất động sản khu công nghiệp, virus Corona không ảnh hưởng đến các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp. Nhu cầu thuê đất Khu công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhờ: Vốn đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh và chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc, báo cáo của Chứng khoán SSI nêu.

Câu chuyện của thị trường không chỉ đơn giản là virus corona?

Đó là những phân tích trong ngắn hạn của thị trường, về dài hạn, câu chuyện của ngành bất động sản không chỉ dừng lại ở virus corona. Khi tín dụng bị siết chặt, các doanh nghiệp bất động sản khó khăn huy động vốn?

Theo thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản tiếp tục bị siết chặt. Điều này dẫn đến việc khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn cho các doanh nghiệp bất động sản. 

Từ thông tư này, lộ trình siết tín dụng sẽ giảm tỉ lệ tối đa vốn ngắn hạn sử dụng cho vốn vay trung và dài hạn tối đa ở mức 40% xuống còn 30% bắt đầu từ ngày 1/1/2010 đến ngày 1/10/2022. 

Điều này có thể gây nhiều khó khăn đặc biệt cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc huy động vốn tín dụng nhằm triển khai dự án và gia tăng thêm quĩ đất.Tuy nhiên sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản vẫn tương đối tốt và kênh trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn chính.

Theo báo cáo tài chính quí III/2019 và số liệu từ FiinPro, tỉ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu của ngành bất động sản có xu hướng suy giảm từ mức 65,3% năm 2016 xuống còn mức 57,1% năm 2019. 

Điều này cho thấy rủi ro phần nhiều đã được phân tán và sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản tương đối tốt nhờ vào nguồn vốn huy động từ khách hàng (thường chiếm khoảng 30 - 40% cấu trúc vốn dự án). 

Trong điều kiện vốn tín dụng được siết chặt, kênh trái phiếu doanh nghiệp trở thành kênh huy động chính cho các doanh nghiệp bất động sản nhờ việc tiếp cận dễ dàng hơn. 

Năm 2019, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng mạnh từ 9,01% GDP (năm 2018) lên khoảng 11,3% GDP (năm 2019). Tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành đạt gần 670.000 tỉ đồng. 

Do đó trong các năm tới, kênh trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản. 

Theo báo cáo mới nhất của Chứng khoán Ngân hàng BIDV (BSC), xét số liệu từ 8 công ty bất động sản được niêm yết có vốn hóa tương đối lớn trên sàn gồm Vinhomes, Novaland, Đất Xanh, Nam Long, Khang Điền, Văn Phú - Invest và Hải Phát - Invest.

Tỉ lệ dư nợ trái phiếu/tổng nợ của nhóm doanh nghiệp này tăng mạnh từ mức 18,6% năm 2016 lên mức 45% vào quí III/2019. Theo Chứng khoán BSC, sức khỏe cũng như cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản đã lành mạnh hơn nhiều so với giai đoạn trước đó.

Do vậy, xác suất khả năng xảy ra "bong bóng" đến từ rủi ro ở các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó xảy ra hơn.

Nguồn cung năm 2020 tại thị trường TP HCM bấp bênh, tiếp tục phụ thuộc vào các dự án lớn như Vinhome Grand Park 

Theo số liệu của JLL, lũy kế 9 tháng đầu nă 2019, tổng số căn hộ mở bán mới ở TP HCM ước đạt khoảng 25.600 căn hộ, giảm 10,6% so với cùng kì. Mặc dù mức giảm tương đối không nhiều nhưng số lượng dự án giảm mạnh rõ rệt, riêng dự án Vinhome Grand Park chiếm đến 40% tổng số lượng căn hộ. 

Với tốc độ xử lí các vấn đề liên quan pháp lí/cấp phép xây dựng vẫn còn khá chậm do đó nguồn cung năm 2020 vẫn tiếp tục phụ thuộc lớn vào các dự án có qui mô lớn như Vinhome Grand Park. 

Đáng chú ý, phân khúc hạng sang đang có hiện tượng khá "nóng" về giá bán. So với thời điểm đầu năm 2017, giá bán sơ cấp bình quân phân khúc cao cấp trong quí III/2019 đã tăng khoảng 30 - 35%, đạt mức bình quân trên 6.000 USD/m2 theo số liệu của CBRE. 

Tương tự, phân khúc trung cấp có mức tăng giá tương đối thấp hơn khoảng 25 - 30% tương ứng mức bình quân khoảng 1.400 - 1.600 USD/m2.

Các dự án mới tại Hà Nội có xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm, hình thành những khu nhà ở mới 

Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới căn hộ trong 9 tháng năm 2019 ước đạt 33.000 căn, tăng 9% so với cùng kì, với trên 70% các dự án nằm ở khu vực phía Tây. Các dự án mới có xu hướng rõ rệt mở rộng ra ngoài trung tâm, hình thành những khu nhà ở mới như ở Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì... 

Cũng theo báo báo của BSC, tỉ lệ hấp thụ của thị trường Hà Nội dự kiến duy trì ở mức 85 - 90% cho thấy nhu cầu vẫn tương đối tích cực. 

Với hạ tầng kết nối đang phát triển, cung – cầu bất động sản tại những huyện ngoại thành Hà Nội, đặc biệt là những dự án khu đô thị có hạ tầng nội khu phát triển vẫn tích cực trong năm 2020.