Những vướng mắc của các dự án ở TP HCM cần Tổ công tác của Thủ tướng gỡ vướng

Báo cáo Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TP HCM về một số vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) dẫn số liệu từ Sở Tài nguyên và môi trường và Sở Xây dựng thành phố giai đoạn 2016 - 2022 cho biết, trong số 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn 

(bao gồm các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của khu vực tư nhân và các dự án đầu tư công), chỉ có 29,4% dự án đã hoàn thành.

Còn lại là 703 dự án đang triển khai (chiếm 45,9%) và 357 quá ba năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa triển khai thực hiện (dự án treo - chiếm 24,7%). Phần lớn các dự án treo là dự án đầu tư công, do phụ thuộc vào việc cân đối nguồn vốn ngân sách, tài chính của chủ đầu tư nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện một phần công tác giải phóng mặt bằng.

“Chủ yếu do vướng mắc về phương án giá bồi thường. Mặc dù hàng năm thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn từ 4 - 35 lần giá đất trong bảng giá đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng”, HoREA cho biết.

Trong số 703 dự án thuộc diện đang triển khai (không thuộc trường hợp bị thu hồi dự án) thì có khoảng 143 dự án gặp vướng mắc pháp lý nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần hoặc phải tạm dừng.

Bên cạnh đó, kể từ năm 20017, khi Thủ tướng Chính phủ có công văn tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định số 09/2007 (về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước) thì có khoảng 64 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” đã bị dừng triển khai thực hiện; dừng thi công; dừng các thủ tục xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung, dừng thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư, người mua nhà; không được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai… 

Giai đoạn 2015 - 2020, TP HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do có quỹ đất hỗn hợp gồm “đất ở và các loại đất khác” hoặc có “đất khác không phải là đất ở” như đất nông nghiệp, đất nhà xưởng. 

Hiện nay, Điều 4 “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật” cũng chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với hai trường hợp: nhà đầu tư có quyền sử dụng “100% đất ở” hoặc có quyền sử dụng “đất ở và các loại đất khác”.

Điều 46 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” nên không đồng bộ, không thống nhất với Điều 138 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).  

Ngoài ra, một số dự án nhà ở thương mại bị tắc thủ tục tính tiền sử dụng đất do vấn đề xử lý diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án, một số dự án từ năm 2015 trở về trước không thể triển khai thực hiện hoàn thành do chủ đầu tư yếu kém năng lực, không giải quyết được vướng bồi thường giải phóng mặt bằng.

“Các dự án dở dang này đã làm nhếch nhác bộ mặt đô thị, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi, gây bức xúc trong xã hội”, HoREA nhấn mạnh các dự án này cần sớm được giải quyết.

Chênh lệch năng lực giữa chủ đầu tư chính và chủ đầu tư dự án thành phần

Mô hình “chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần” cũng là một cản trở. Theo HoREA, hiện rất ít dự án thực hiện thành công theo mô hình này vì phần lớn các chủ đầu tư thành phần yếu kém năng lực tài chính, không thực hiện được công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, khiến dự án bị “dở dang” trên dưới 20 năm.

Đơn cử như dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái (quy mô diện tích 154 ha) do Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm “chủ đầu tư chính” với 14 “chủ đầu tư thành phần” đã bị “dở dang” 20 năm.

Hay như dự án Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc phường Phước Long A, phường Phước Bình, TP Thủ Đức (quy mô 82,52 ha) do Công ty Địa ốc 10 làm chủ đầu tư chính. Dự án có hai dự án thành phần. Trong đó, Nhà ở xã hội Nam Lý (quy mô diện tích 4.557,2 m2, dự kiến  26 tầng với 291 căn hộ) do CTCP Địa ốc Thảo Điền làm chủ đầu tuy đã giải phóng mặt bằng nhưng vẫn chưa được chấp thuận đầu tư để triển khai thực hiện. Dự án thành phần Khu nhà ở Him Lam (quy mô diện tích 2,16 ha với 34 nền nhà biệt thự) do CTCP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Him Lam làm chủ đầu tư, đã được xây dựng cơ sở hạ tầng từ năm 2016 nhưng vẫn chưa được giao đất dự án để công ty hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và làm “sổ hồng” cho khách mua nhà.  

Xem chi tiết văn bản Báo cáo các vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và đề xuất một số giải pháp tháo gỡ của  HoREA TẠI ĐÂY.