Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững

Ban biên tập 09:07 | 24/08/2022
Sáng 24/8/2022, Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam phối hợp với Trang TTĐTTH VietnamBiz (vietnambiz.vn) và Việt Nam Mới (vietnammoi.vn) tổ chức tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”.

Clip xem lại Tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”

* Kéo xuống để xem các nội dung mới

Thống kê từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy số ngày tồn kho bất động sản đang tăng vọt lên mức báo động. Số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau với kỳ hạn ngày càng dài hơn. Thông tin từ một số nhà thầu lớn cũng cho biết các chủ đầu tư, bao gồm cả các tập đoàn lớn đang gặp khó khăn về vốn kể từ sau COVID-19 đã đề nghị hỗ trợ giãn tiến độ thanh toán từ 3 tháng lên 4, thậm chí 5, 6 tháng tạo nên khó khăn dây chuyền.

Tốc độ triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, khách hàng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Trước thực trạng đó, Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam phối hợp với Trang TTĐTTH VietnamBiz (vietnambiz.vn) và Việt Nam Mới (vietnammoi.vn) tổ chức tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản:  Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” tại Khách sạn Hà Nội vào ngày 24/8/2022.

 

Tọa đàm - với sự hiện diện của đại diện các bộ, ngành quản lý trong lĩnh vực vốn và tài chính, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, chuyên gia kinh tế đầu ngành, tổ chức huy động vốn, ngân hàng thương mại, tổ chức xếp hạng, công ty kiểm toán - hướng tới mục tiêu đánh giá tương lai và triển vọng các kênh vốn cho thị trường bất động sản, làm rõ vai trò của thị trường vốn trong nền kinh tế, khuyến nghị các giải pháp thị trường theo thông lệ và quy luật của nền kinh tế để giúp thị trường vốn phát triển bền vững, lành mạnh; tạo lợi ích cho cả tổ chức phát hành và các nhà đầu tư, tạo động lực cho nền kinh tế phát triển.

Tọa đàm có sự tham dự của các chuyên gia: TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia ; TS. Cấn Văn lực - Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia; ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings.  

Bên cạnh các bài tham luận riêng từ các đại diện cơ quan quản lý, chuyên gia, doanh nhân,… tọa đàm sẽ tập trung thảo luận các nhóm vấn đề chính gồm: 

- Nắm bắt định hướng chính sách phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản trong ngắn, trung và dài hạn

- Vấn đề room tín dụng và tỷ lệ tín dụng trung và dài hạn

- Huy động vốn qua kênh trái phiếu trên cơ sở pháp lý mới

- Những tín hiệu từ thị trường cổ phiếu

- Các hình thức huy động vốn khả thi khác

- Xếp hạng tín nhiệm và minh bạch giúp tăng khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp

- Xây dựng chiến lược vốn hiệu quả, linh hoạt thích ứng vượt qua giai đoạn khó khăn

Toạ đàm có sự tham gia của các diễn giả:

- TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia, điều phối chương trình

- TS. Cấn Văn Lực,  Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia

- Ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings 

Toàn cảnh Toạ đàm Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững. (Ảnh: DNVN).   

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia: 

Dòng vốn lâu nay cho bất động sản đang bị đình trệ 

Mở đầu bài tham luận, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, Việt Nam và Trung Quốc có thị trường bất động sản khá giống nhau, cả khi có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền. Cũng chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng.

Trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách.

Chúng ta cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về thị trường bất động sản. Lúc nào thì thị trường bất động sản gặp vấn đề, gặp vấn đề về "bong bóng" bất động sản, đặc biệt là giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương của người mua nhà.

 TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia.

Trung Quốc và Việt Nam đều đang gặp vấn đề này. Dư cung, thừa nguồn cung và thiếu vốn. Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản dẫn dến ko có hàng để bán nên dòng tiền bị âm: Nhiều dự án đắp chiếu ko có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng...

Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Để xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này, cần sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp, các nước khác trên thế giới họ cũng làm nhiều rồi. 

Đơn giản là chúng ta học tập kinh nghiệm của họ, nhưng khi áp dụng vào Việt nam cần sáng tạo, cẩn trọng, thế giới đã làm nhiều năm nay. Đây cũng là bài học trong xây dựng chính sách. Ở Anh, Tổng cục thống kê đã có từ 300 năm nay, Mỹ có Tổng cục thống kê từ 240 năm trước. Việt Nam mới có tổng cục thống kê mấy chục năm.

Vấn đề thứ hai ngoài pháp lý là những kinh nghiệm về quản lý, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm. Các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền,… để quyết định đầu tư, họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào.

Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lớn, dài hạn, họ có thể nghiên cứu sâu hơn là trình độ quản trị, các dự án trong quá khứ và trong tương lai, nhưng nhà đầu tư nhỏ lẻ họ chỉ nhìn vào xếp hạng thôi.

Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù. Các nhà đầu tư cảm thấy đi trong sương mù có cái hay của đi trong sương mù. Bởi vì chúng ta chưa thấu hiểu được cái minh bạch. Theo dự đoán của chúng tôi, từ nay đến cuối năm có 112.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn. Trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, đây là con số rất lớn.

Trái phiếu doanh nghiệp có lợi thế là không phải kiểm tra sở hữu vốn, không phải trả gốc, chỉ trả lãi. Nếu đáo hạn có thể phát hành trái phiếu mới để đảo nợ.

 Đảo nợ không phải là xấu 

Đảo nợ là một thuật ngữ không xấu, bắt buộc như vậy vì kỳ hạn ngắn 3 năm nên phải đảo lên thành 6 năm, 9 năm. Nhắc lại giai đoạn trước, trái phiếu của Chính phủ không thể phát hành kỳ hạn dài 1 năm, 3 năm, giải ngân đầu tư công chưa xong đã đáo hạn trái phiếu cuối cùng Chính phủ hạ quyết tâm tìm mọi cách để đẩy kỳ hạn trái phiếu Chính phủ lên 5-10 năm, thậm chí 30 năm.

Trong vòng 3 năm chúng ta làm được điều đó. Làm được cũng bằng hai chữ minh bạch. Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn thời hạn xông xênh, nếu cũng làm được như vậy với doanh nghiệp thì quá tốt. 

Có thể nới room lên 15-16%

Điều mà người ta lo ngại đến giờ này vẫn chưa biết có được nới room hay không, room cũ thì nhiều ngân hàng cạn kiệt. Về vấn đề cấp room mới, theo quan điểm của tôi, muốn chống lạm phát chi phí đẩy thì phải dùng thuế mà chống, giảm lạm phát xuống dưới mức chúng ta kỳ vọng thì có thể nới room.

Nếu không chống được lạm phát do chi phí đẩy, không dám sử dụng biện pháp về thuế, tài khóa để chống lạm phát, giảm nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài vào thì không thể nới room tín dụng. Ngoài lạm phát từ nhập khẩu, lạm phát từ nội tại sẽ không nhiều nếu chúng ta không in tiền, không phát hành tiền trong ngân sách chi tiêu. Khi giảm được lạm phát chi phí đẩy, chúng ta có cơ hội xem xét tăng trưởng trở lại một chút room tín dụng.

Theo số liệu của TS. Cấn Văn Lực công bố đầu năm tăng trưởng tín dụng của Mỹ bình quân trong vòng 3 năm là 14%. Mỹ tăng trưởng tín dụng như vậy thì Việt Nam 15-16% cũng chấp nhận được. Chúng ta thận trọng cố gắng kiểm soát được lạm phát vững chắc một chút thì chúng ta có thể nới nới rộng room tín dụng thành 15% hoặc 16%.

Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cũng nêu ra một số kiến nghị bao gồm:

Từ nay đến cuối năm phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.

Bên cạnh đó, phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin.  

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95%. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh BĐS đóng góp 3,32% GDP; xây dựng 5,44% GDP.

Vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính – ngân hàng 5,32%) – tổng 24,3% năm 2019. Và hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này 0,5 – 1,7 lần.

Do đó, lĩnh vực đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu. Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm.

Trong năm nay, khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát, phát hành trái phiếu giảm đi thì FDI là kênh cứu cánh cho thị trường. Lũy kế đến hết tháng 7/2022; vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt gần 66 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng vốn FDI đăng ký. 

6 kênh dẫn vốn cho bất động sản 

Khi nhắc đến bất động sản là nhắc đến tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán. Đơn cử, ngân hàng cho vay bất động sản khoảng 20%, trong khi đó, 60 – 65% bất động sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản.

Rồi ngân hàng cũng tham gia quản lý tài sản trong những lần doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm khoảng 17 - 18% tổng lượng vốn hóa, đứng thứ hai trong khối các doanh nghiệp niêm yết trên sàn,…

Nhiều quỹ đầu tư trên thị trường chứng khoán cũng đầu tư vào bất động sản. Hai năm dịch bệnh vừa qua, nhiều người đem tiền lãi chứng khoán để đầu tư bất động sản. 

   TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia. 

Về vốn cho bất động sản, luôn luôn có ít nhất 6 kênh dẫn vốn vào bất động sản.

Thứ nhất, số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.

Thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).

Thứ ba là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7. Và cuối cùng là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng (giảm 40% so với cùng kỳ năm trước), chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua.

Ngoài ra còn có nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần), nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình phục hồi,…

Gần đây hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung – cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế,…

Do đó, nếu chúng ta không cẩn thận sẽ giống Trung Quốc, vừa rồi họ siết chặt quá và phải giải cứu. Việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng.  

Ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings

Theo khảo sát của Saigon Ratings, sau đại dịch COVID-19 sức khỏe doanh nghiệp nói chung bị ảnh hưởng rất nhiều. Nói về việc xếp hạng tín nhiệm danh nghiệp, một trong những phương pháp giúp thị trường minh bạch thông tin, góp phần phát triển thị trường vốn, ông Minh cho hay việc xếp hạng tín nhiệm phục vụ cho đa mục đích, giúp doanh nghiệp tiếp cận đa dạng hóa nguồn vốn, nguồn đầu tư, chủ động trong cân đối nguồn lực.  

Tuy nhiên, thực trạng về việc Xếp hạng tín nhiệm ở Việt Nam trong thời gian qua còn nhiều khó khăn, tồn tại.

Đơn cử, phần lớn các tổ chức phát hành trên thị trường chưa thật sự hiểu rõ và quan tâm đến các lợi ích tổng thể của việc Xếp hạng tín nhiệm, đối với chiến lược phát triển doanh nghiệp nói chung cũng như việc chủ động thực hiện chiến lược đa dạng hoá trong việc thu hút các nguồn lực đầu tư trên thị trường thông qua các kênh vốn từ thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu quốc tế và trong nước, hoạt động M& A, hợp tác đầu tư và phát triển kinh doanh,… Vì vậy, số lượng các tổ chức phát hành thực hiện Xếp hạng còn rất hạn chế.

Thực tế trong thời gian vừa qua, chỉ mới có 1 số Ngân hàng thương mại, tổ chức bảo hiểm và doanh nghiệp lớn đã được các tổ chức CRA quốc tế đánh giá Xếp hạng tín nhiệm. Tuy nhiên, khi các tổ chức CRA quốc tế đánh giá Xếp hạng hệ thống doanh nghiệp Việt Nam sẽ bị ảnh hưởng giới hạn trực tiếp từ chất lượng tín nhiệm quốc gia Việt Nam hiện có (trần giới hạn tín nhiệm quốc gia là BB+).

 

 Ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings.

Vì vậy, phần lớn các tổ chức tài chính, doanh nghiệp Việt Nam đều chỉ đạt được mức Xếp hạng từ mức BB+ trở xuống, tức là thuộc danh mục nhóm đầu cơ (rất hiếm khi có tổ chức phát hành nào đạt mức Xếp hạng cao hơn bậc Xếp hạng quốc gia). Nhưng các CRA nội địa, với quy trình và phương pháp đánh giá phù hợp sẽ sử dụng thang (bậc) so sách chất lượng Xếp hạng của hệ thống doanh nghiệp trong nước mà thôi, với các mức từ AAA, BBB cho đến bậc D. 

Trong khi đó, tài sản đảm bảo của các trái phiếu phát hành hành trên thị trường Việt Nam trong thời gian vừa qua cho thấy, hầu hết đều là các tài sản của các dự án hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của các doanh nghiệp nên các tài sản này rất có thể sẽ có nhiều biến động trong các điều kiện thị trường tác động tiêu cực và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Khi có tổ chức xếp hạng trong nước, nhà đàu tư chỉ cần đọc kết quả là biết độ rủi ro ở mức nào. Nhà đầu tư càng có nhiều thông tin, độ tin cậy càng cao, khuyến khích họ đầu tư, tạo cầu xã hội càng lớn.

5 giải pháp nâng cao chất lượng trái phiếu doanh nghiệp

Thứ nhất, thông tin giao dịch thị trường phải được quản lý, giám sát chặt chẽ, tăng tính công khai minh bạch và bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư.

Thứ hai, các tổ chức phát hành và trái phiếu cần phải được quy định bắt buộc Xếp hạng tín nhiệm. Trên cơ sở đó, có thể phân định rõ chất lượng tín nhiệm của từng loại hình tổ chức phát hành và các trái phiếu, theo chuẩn mực và tiêu chí đánh giá ở các mức đầu tư hay là đầu cơ để các nhà đầu tư trên thị trường tham khảo, quyết định đầu tư phù hợp với khẩu vị rủi ro đầu tư.

Thứ ba, từng bước tạo lập và hình thành tập quán văn hoá Xếp hạng tín nhiệm của hệ thống doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian tới, phù hợp với các khuyến nghị của các tổ chức định chế tài chính quốc tế có uy tín như Ngân hàng thế giới (IMF), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB); đồng thời phù hợp với thông lệ quản lý và kinh nghiệm phát triển thị trường ở các quốc gia tiên tiến.

Thứ tư, Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng. Đối với các hoạt động giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cần phải được quản lý thành thị trường giao dịch có tổ chức.

Đồng thời, phải phát triển thị trường trái phiếu sơ cấp và thứ cấp nhằm tăng tính thanh khoản cho việc giao dịch chuyển đổi trái phiếu. Bộ Tài chính đang thực hiện các chính sách thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp thứ cấp tập trung.

Thứ năm, Nhà nước khuyến khích và tiến tới có các chính sách quy định bắt buộc các doanh nghiệp áp dụng chế độ kế toán, theo chuẩn mực của quốc tế (IFRS). Các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải cung cấp các bản cáo bạch hoặc là cam kết sử dụng các nguồn vốn huy động đúng mục đích theo phương án phát hành trái phiếu và tuân thủ tuyệt đối việc công bố thông tin đầy đủ, rõ ràng và kịp thời theo quy định của pháp luật.

 PHẦN THẢO LUẬN 

 - Đâu là khó khăn chính cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay?  

 TS. Cấn Văn Lực: Có ba thách thức lớn. Một là pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ nhưng pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel,…). Hai là tài chính, hiện có kênh thuận lợi và có cả kênh khó khăn. Trong đó, kênh tín dụng và trái phiếu đều đang khó khăn. Ba là giá bất động sản về cơ bản vẫn ở mức cao so với giá thị thực và vẫn cao so với thu nhập của người chung. Đây là vấn đề chung của nhiều nước trên thế giới, bán không được nhưng giá vẫn tăng. Nguyên nhân là do hiện tượng đầu tư thổi giá vẫn còn. Ngoài ra, thị trường còn thiếu minh bạch và chuyên nghiệp.   

- Hiện có khoảng 540.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong thời gian tới? Với các doanh nghiệp đến thời gian đáo hạn, cần xử lý như thế nào?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Trái phiếu đáo hạn nên có hai cách xử lý: Một là mời công ty tư vấn, công ty kểm toán rà soát lại tài chính của mình và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn. Vượt qua được nợ sau mới có cơ hội tồn tại lâu dài trong thị trường.

Thứ hai là tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư. Cơ quan quản lý cũng cần cân nhắc, tránh hình sự hoá, các doanh nghiệp vừa đến thời điểm đáo hạn, không trả được nợ trái phiếu. Bởi vì nếu làm như vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường và cả nhà đầu tư.

Đơn cử như vụ việc của Tân Hoàng Minh. Có tài sản cần bán để trả nợ phải qua Bộ Công an, nhà đầu tư muốn nhận tiền cũng phải phải qua Bộ Công an khiến vụ việc rất phức tạp. Do đó, cơ quan chức năng khi quản lý trái phiếu thì cần có phương án xử lý đối với trường hợp doanh nghiệp có thể vỡ nợ trái phiếu. 

- Sự cần thiết của xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp?

Ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings: Mục tiêu cuối cùng là thị trường phải minh bạch thông tin. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm là đơn vị góp phần làm được điều đó, kinh nghiệm cho thấy nhiều nước đã áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp để minh bạch thị trường. Để làm được điều này, doanh nghiệp cần có hai báo cáo quan trọng là báo cáo kiểm toán và báo cáo xếp hạng tín nhiệm.

Việc minh bạch thông tin sẽ mang lại 4 lợi ích.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, sẽ thuận lợi hơn trong quản lý, quản lý chặt chẽ hiệu quả theo đúng định hướng. Đối với doanh nghiệp, các tổ chức đầu tư trong và ngoài nước có thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, kịp thời để tham khảo đầu tư vào bất cứ doanh nghiệp nào nếu có nhu cầu.

Các nhà đầu tư trên thị trường, đặc biệt cá nhân rất nhiều, tạo cầu cho xã hội, quy đổi vốn thành công trên thị trường. Với nội tại doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp nâng cao chất lượng quản lý nội bộ, tạo nên một doanh nghiệp tốt, một khả năng huy động tốt.

- Trong bối cảnh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, việc tổ chức triển khai xếp hạng có mất nhiều thời gian, công sức hay không và doanh nghiệp cần chuẩn bị gì để có thể thực hiện xếp hạng nhanh, hiệu quả nhất?

Ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings: Theo thông lệ thế giới, việc xếp hạng tín nhiệm mất từ 4-6 tuần, đặc biệt các tổ chức lớn có thể kéo dài 8-12 tuần, nếu doanh nghiệp đa ngành nghề, cấu trúc doanh nghiệp phức tạp thì thời gian cần nhiều hơn. Nếu các doanh nghiệp muốn trong 3-4 tuần, chúng tôi sẵn sàng sắp xếp nguồn lực để thực hiện hiệu quả.

Chúng tôi cũng khuyến cáo doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ tài liệu đầy đủ, thì thời gian triển khai sẽ đảm bảo. Nếu càng có nhiều thông tin, hồ sơ đầy đủ, có cơ sở đưa ra xếp hạng khách quan nhất, tính chính xác cao nhất có thể.

Phần lớn doanh nghiệp chúng ta rất nhiều sổ sách, khiếm khuyết trong hồ sơ đầu vào, khuyến cáo trước khi xếp hạng tín nhiệm, dành thời gian để tổ chức xếp hạng tin nhiệm tư vấn về hồ sơ thủ tục. 

  Các chuyên gia, diễn giả trả lời câu hỏi trong toạ đàm. 

- Vì sao NHNN chưa nới room tăng trưởng tín dụng? 

TS. Cấn Văn Lực:  NHNN còn băn khoăn chuyện chưa nới room tăng trưởng tín dụng do hai nguyên nhân là lo ngại lạm phát, thanh khoản hệ thống ngân hàng. Trong bối cảnh lạm phát chủ yếu do chi phí đẩy, nếu chúng ta có thể kiểm soát giá xăng dầu và giá heo thì có thể tự tin kiểm soát được lạm phát dưới 4%.

Do đó, không nên quá lo ngại về lạm phát mà bóp nghẹt thị trường để có thể tận dụng được cơ hội phục hồi. Khi cả thế giới đang đối mặt với lạm phát thì chúng ta đã kiểm soát được, đó là một cơ hội rất tốt. 

Thanh khoản hệ thống ngân hàng hiện nay hoàn toàn trong khả năng kiểm soát. Tỷ lệ cho vay so với vốn lưu động trong thị trường 1 theo tính toán sơ bộ đến thời điểm hiện nay là 92%, vẫn ở mức an toàn. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện nay 25,2% và ngưỡng cho phép của NHNN bắt đầu từ 1/10 năm nay là 34%, tức là vẫn trong tầm kiểm soát.

Theo quan sát của chúng tôi, dòng vốn trung và dài hạn chảy vào hệ thống các ngân hàng đang mạnh hơn đặc biệt là từ tháng 6,7,8. Tỷ trọng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hiện nay đã khác không còn ở tỷ lệ 20% - 80% như trước đây mà đã cải thiện hơn rất nhiều.

Về chuyện nới room, nếu chờ đợi đến quý IV tôi cho rằng hơi muộn và có thể sẽ mất cơ hội. NHNN cần lưu ý đến vấn đề này và theo tôi nên xem xét trong tháng tới, bởi nếu không khơi thông sớm sẽ bị mất cơ hội, tăng nợ đọng lẫn nhau cực kỳ nguy hiểm và nợ xấu ngân hàng tăng lên.

Lưu ý thêm rằng nhu cầu vốn tín dụng trong năm nay tăng trưởng cao gắn với nhu cầu thực hơn so với trước rất nhiều do nền kinh tế phục hồi, sản xuất kinh doanh được đẩy mạnh, doanh nghiệp có nhu cầu vốn để hoạt động.

- Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản trong năm tới bằng ba từ ngắn gọn thì các chuyên gia sẽ nói gì?

TS. Cấn Văn Lực: "Điều chỉnh, phục hồi có chọn lọc và chờ đợi cơ hội". Thị trường bất động sản đang điều chỉnh và có sự sàng lọc. Thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp,.. và phục hồi rõ nét hơn bắt đầu tư quý IV năm nay. Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tâm lý chờ đợi, dòng tiền sẽ phải dịch chuyển kênh đầu tư.

Ông Phùng Xuân Minh: "Phục hồi, tăng giá, rủi ro". Thị trường sẽ phục hồi, mặt bằng giá sẽ tiếp tục thiết lập trong thời gian tới và xuất hiện nhiều rủi ro không lường trước.

TS. Lê Xuân Nghĩa: Thị trường trở về “thực” sớm sẽ phục hồi sớm, trở về “thực” muộn sẽ phục hồi muộn.

- Bảng giá đất tăng sẽ tác động như thế nào đến chi phí của các chủ đầu tư trong thời gian tới khi đang gặp khó khăn về vốn?

TS. Cấn Văn Lực: Sắp tới Quốc hội sẽ cho ý kiến về Luật Đất đai 2013 sửa đổi. Khi quyết định khung giá đất theo cơ chế thị trường sẽ tạo lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, phải xác định rõ ai là người định giá, thẩm định và quyết định giá. Nhìn mặt tích cực, mặt bằng giá mới sẽ đúng với giá trị thực hơn. 

- Đánh giá về năng lực xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi nhiều ngân hàng rao bán tài sản đảm bảo với giá rất rẻ nhưng thanh khoản không có? 

TS. Cấn Văn Lực: Thời gian vừa qua, nhờ Nghị quyết 42 nên việc xử lý tài sản đảm bảo của hệ thống ngân hàng khá tốt và thị trường bất động sản khoảng 2 – 3 năm vừa qua phục hồi rất tốt. Do đó, việc xử lý tài sản đảm bảo và nợ xấu của hệ thống ngân hàng đến thời điểm hiện nay tôi cho rằng tương đối ổn.

Nợ xấu nội bảng khoảng 1,5%, nợ xấu gộp theo tính toán của NHNN đâu đó khoảng 3 – 3,5%. Sắp tới cả kể nợ xấu tiềm ẩn tăng lên theo tôi vẫn trong tầm kiểm soát. Lưu ý thêm, một số khoản khó bán thì khó bán từ lâu nay rồi chứ không phải bây giờ mới khó bán. Và nếu khó bán đương nhiên sẽ phải bán đi bán lại.

Còn khoản nào dễ bán là ngân hàng bán được ngay. Không riêng gì BIDV, cả kể các ngân hàng khác có phát mại tài sản đảm bảo cũng gặp khó khăn hơn vì thanh khoản thị trường bất động sản đang trầm lắng. 

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh
Link bài gốc

https://doanhnghiepkinhdoanh.doanhnhanvn.vn/phat-trien-nguon-von-cho-bat-dong-san-du-dia-va-goi-y-cac-giai-phap-ben-vung-4320228249741319.htm

Thị trường
Tin giờ chót
Bộ Xây dựng: Chung cư tăng giá gần 40% sau 5 năm Bộ Xây dựng: Chung cư tăng giá gần 40% sau 5 năm
Thị trường 20:11 | 26/04/2024
Đọc nhiều nhất
Thông tin doanh nghiệp
Xem thêm
chọn
Lãnh đạo Everland chia sẻ về dự án HH5 Bắc An Khánh vừa M&A ở khu tây Hà Nội
Lãnh đạo Everland chia sẻ về dự án HH5 Bắc An Khánh vừa M&A ở khu tây Hà Nội
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2024, Chủ tịch Everland Lê Đình Vinh cho biết, hiện nay tình hình thị trường bất động sản phía tây Hà Nội đang ấm dần, do tập đoàn đang phối hợp với chủ khu đô thị Bắc An Khánh để hoàn thiện các thủ tục về đầu tư, xây dựng ô đất HH5 để có thể triển khai xây dựng từng phần ngay trong 2024.
ĐHĐCĐ Nam Hà Nội: Bắt đầu có doanh thu từ dự án Mộc Bắc, sẽ làm thêm bất động sản ăn theo KCN Đồng Văn 3
ĐHĐCĐ Nam Hà Nội: Bắt đầu có doanh thu từ dự án Mộc Bắc, sẽ làm thêm bất động sản ăn theo KCN Đồng Văn 3
ĐHĐCĐ DIG: Muốn làm hai thành phố y tế - nghỉ dưỡng ở Vũng Tàu, Thanh Hóa, tham vọng ở mảng KCN, năng lượng ĐHĐCĐ DIG: Muốn làm hai thành phố y tế - nghỉ dưỡng ở Vũng Tàu, Thanh Hóa, tham vọng ở mảng KCN, năng lượng
Liên kết nổi bật