Năng lực tài chính nhiều chủ đầu tư BĐS trên đà suy yếu, thị trường trái phiếu kỳ vọng sôi động trở lại vào cuối năm

Phần lớn doanh nghiệp BĐS vẫn gặp khó với kênh trái phiếu, thị trường kỳ vọng khởi sắc từ quý IV

Theo nhận định gần nhất từ FiinRatings, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ dần sôi động trở lại vào đầu quý IV/2022 tới đây khi Sửa đổi Nghị định 153 được ban hành và đi vào hiệu lực chính thức như kế hoạch được thông báo bởi Bộ Tài chính.

Trước đó, hoạt động phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản (BĐS) trong tháng 5 và tháng 6 được đánh giá là đã quay trở lại, tuy nhiên, FiinRatings cho rằng các lô trái phiếu này chỉ tập trung vào một số doanh nghiệp BĐS lớn niêm yết, trong khi phần lớn các doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc huy động vốn từ kênh này.  

Về tình hình phát hành trái phiếu trong 7 tháng đầu năm, giá trị phát hành đạt hơn 203.000 tỷ đồng, giảm gần 30% so với cùng kỳ, trong đó có 194.000 tỷ đồng phát hành riêng lẻ và gần 9.000 tỷ đồng qua kênh chào bán ra công chúng.

Quy mô phát hành của nửa đầu năm nay giảm ngay sau thời điểm Thông tư 16/2021/TT-NHNN có hiệu lực và không có dấu hiệu phục hồi, đặc biệt trước những diễn biến thị trường và các sự kiện hủy lô trái phiếu trong tháng 4/2022. 

Trong ngắn hạn, FiinRatings cho rằng thị trường sẽ tiếp tục xu hướng suy giảm về khối lượng phát hành cho đến khi các quy định pháp lý rõ ràng hơn cho nhà phát hành và nhà đầu tư.

FiinRatings cho biết, ngân hàng và BĐS tiếp tục duy trì vị thế nhóm nhà phát hành lớn nhất trên thị trường sơ cấp khi chiếm 71% giá trị phát hành của toàn thị trường. Giá trị phát hành 6 tháng đầu năm 2022 của hai nhóm này lần lượt là 51.000 tỷ đồng và 88.000 tỷ đồng.

Nhóm BĐS đẩy mạnh mua lại 16.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, giảm áp lực đáo hạn nợ vay

Theo số liệu từ FiinRatings, giá trị mua lại trái phiếu trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt 72.000 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ 2021, tập trung vào các trái phiếu cận đáo hạn. Cụ thể, 51,25% tổng giá trị trái phiếu được mua lại có kỳ hạn còn lại là 1-3 năm. 

Trong đó, tổ chức tín dụng và BĐS là 2 lĩnh vực có khối lượng mua lại trái phiếu lớn nhất, đạt 41,85% và 22,76% trong 6 tháng đầu năm, tương đương với 30.000 và 16.000 tỷ đồng.  

FiinRatings nhận định, hoạt động mua lại này xuất phát từ các chính sách pháp lý kiểm soát nguồn vốn khiến nhiều doanh nghiệp khó triển khai tiếp dự án. Thời gian quay vòng vốn bị kéo dài khiến các doanh nghiệp phải tăng cường mua lại trái phiếu kỳ hạn ngắn để đảm bảo khả năng thanh toán nợ. 

Ngoài ra, tâm lý lo ngại trước sự kiện Tân Hoàng Minh hồi tháng 4 cũng khiến một số doanh nghiệp BĐS phải tất toán trước hạn hợp đồng mua trái phiếu theo yêu cầu của trái chủ.

Giá trị đáo hạn của trái phiếu BĐS vào cuối năm 2022 sẽ đạt khoảng 37.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị so với con số 16% của các doanh nghiệp niêm yết. Hơn thế, áp lực trả nợ tiếp tục gia tăng mạnh trong giai đoạn 2023 - 2024, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết.

Năng lực tài chính nhiều doanh nghiệp BĐS trên đà suy yếu

FiinRatings nhận định, tỷ lệ đòn bẩy nợ/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp BĐS niêm yết giảm, cùng với chỉ số bao phủ lãi vay cho thấy khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp này vẫn tương đối ổn định, tuy nhiên, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, qua đó khiến việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh gặp hạn chế.  

Thực tế, doanh thu thuần giảm 49% và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp BĐS niêm yết giảm 72,5% trong quý II/2022 và dự kiến 2022 đi ngang (tăng chỉ 2%).

Nguồn vốn từ người mua nhà trả tiền trước có hồi phục nhẹ nhưng vẫn chưa cải thiện đáng kể ngoại trừ Vinhomes nhờ dự án Ocean Park 2. Theo FiinRatings, do sự trầm lắng về thanh khoản BĐS, cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng làm cho việc triển khai dự án và mở bán chậm.

Điều này làm cho vòng quay hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tăng lên ở mức cao, 1.497 ngày vào thời điểm cuối tháng 6 (tức với tốc độ triển khai và bán hàng như diễn ra trong quý II vừa qua thì phải mất hơn 4 năm mới giải phóng lượng hàng tồn kho này).