FiinRatings: Nguy cơ vỡ nợ trái phiếu bất động sản thấp, sức khỏe các doanh nghiệp vẫn ở mức an toàn

Các doanh nghiệp BĐS niêm yết có sức khỏe ở mức tốt và có sức chống chịu, chỉ số nợ vẫn ở mức kiểm soát được

Chiều nay (21/4), FiinGroup đã tổ chức buổi hội thảo với chủ đề “Kết quả xếp hạng tín nhiệm CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền và đánh giá chất lượng tín dụng ngành bất động sản”.

Thảo luận về đánh giá chất lượng tín dụng ngành bất động sản tại Việt Nam, ông Nguyễn Tùng Anh, Chuyên viên cấp cao Nghiên cứu rủi ro tín dụng cho biết, theo mô hình xếp hạng tín dụng mà FiinRatings đưa ra, có sự phân hóa tương đối rõ rệt giữa các doanh nghiệp bất động sản và sự tác động của thị trường lên từng công ty, phụ thuộc vào năng lực kinh doanh và hồ sơ tài chính của doanh nghiệp.

Nhìn chung, ngành bất động sản vẫn đang có sức khỏe ở mức tốt và có sức chống chịu, đặc biệt là các doanh nghiệp niêm yết. 

Do tác động của dịch bệnh, hoạt động xem đất, bán hàng bị ngưng trệ làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Hoạt động bán hàng suy giảm dẫn đến con số doanh thu từ khách hàng trả trước giảm đều trong các năm có dịch, các doanh nghiệp bất động sản dần mất đi nguồn lực để tiếp tục hoạt động như thời kỳ trước đó và phải đi vay, phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, các chỉ số nợ tăng lên trong thời gian dịch bệnh, song, theo FiinRatings, con số này vẫn ở mức kiểm soát được.    

Về dài hạn, dân số và thu nhập của người dân ở Việt Nam vẫn tiếp tục tăng, kinh tế phát triển tương ứng với việc nhu cầu bất động sản vẫn luôn ổn định và tăng đều. 

Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ ở TP HCM năm 2021 ở mức thấp và là mức thấp trong nhiều năm, giống như thời điểm đóng băng 2011-2014, sau khi khó khăn đi qua, nguồn cung nhà ở sẽ được bổ sung dồi dào. Tình hình chào bán căn hộ giảm nhưng mức độ hấp thụ vẫn ở mức cao cho thấy nhu cầu lớn và hoàn toàn có thể kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Nguy cơ vỡ nợ trái phiếu bất động sản ở mức thấp 

Khi được hỏi về nguy cơ vỡ nợ trái phiếu bất động sản, ông Tùng Anh cho rằng, không thể nói không có nguy cơ, nhưng khả năng thấp vì hiện, sức khỏe tài chính các doanh nghiệp bất động sản hiện ở mức ổn định và có sức chống chịu tốt. 

Rủi ro dây chuyền có thể xảy ra, nhưng chỉ xảy ra trong trường hợp thị trường có biện pháp cứng rắn, áp dụng cho cả ngành.

Về các rủi ro liên quan đến từ các lô trái phiếu có vấn đề, ông Tùng Anh cho rằng những rủi ro này có thể kiểm soát được khi các nhà quản lý có thể đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư cho những lô trái phiếu đang bị xử lý, giúp nhà đầu tư thu hồi được một phần hay toàn bộ cả gốc và lãi, hoặc có lộ trình rõ ràng, thông tin minh bạch để bảo vệ nhà đầu tư và tâm lý nhà đầu tư.

Đánh giá về ảnh hưởng của việc sửa đổi Nghị định 153 và ban hành Thông tư 16 đến thị trường bất động sản, ông Tùng Anh cho rằng đây là sự điều chỉnh tốt. Sau khi ban hành, khối lượng trái phiếu phát hành trên thị trường sơ cấp giảm và đem đến kỳ vọng những thay đổi về chất.

"Trái phiếu công chúng sẽ tăng về quy mô, đặc biệt đối với các doanh nghiệp có hồ sơ tốt, minh bạch, còn trái phiếu riêng lẻ sẽ phát triển theo xu hướng ko chỉ cho công ty chứng khoán, ngân hàng mà còn nhiều khác như nhà đầu tư cá nhân, công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí,....", ông Tùng Anh nhận định.

Bên cạnh đó, theo ông Paul Coughlin, Cố vấn cao cấp hội đồng Xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, các yếu tố vĩ mô như lạm phát, lãi suất sẽ tác động đến triển vọng ngành bất động sản trong trung hạn.

Trong thời gian dịch bệnh, hầu hết Ngân hàng Trung ương trên thế giới đều hỗ trợ lãi suất, duy trì sức mua trên thị trường. Khi dịch bệnh được kiểm soát cùng với cuộc chiến Nga - Ukraine sẽ gây ra vấn đề liên quan đến nguồn cung và sẽ đẩy lãi suất lên cao làm ảnh hưởng đến chi phí đầu vào, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.