'Nếu kiểm soát tín dụng và trái phiếu như hiện nay, bong bóng bất động sản chắc chắn sẽ xảy ra'

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 30/11/2021, dư nợ tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản là 690.075 tỷ đồng. Theo các chuyên gia, tỷ lệ dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hiện ở khoảng 7% trong tổng dư nợ tín dụng - vẫn trong ngưỡng an toàn. 

Trong khi đó, phát hành trái phiếu doanh nghiệp lại tăng mạnh. Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD - gấp ba lần so với năm 2020. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8 - 13%/năm.

Tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, có khoảng có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Bộ Xây dựng đánh giá việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao, không có tài sản đảm bảo sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường. 

Liên quan đến vấn đề này, Chính phủ đã liên tiếp có các công điện chỉ đạo gồm Công điện số 8857 ngày 3/12/2021 tăng cường công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Công điện số 304 ngày 7/4 về việc chấn chỉnh hoạt động thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đấu giá quyền sử dụng đất. Gần đây nhất là Công điện số 311 ngày 11/4 về các biện pháp ổn định thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp.  

Ngân hàng Nhà nước cũng đã liên tiếp có chỉ đạo các tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài kiểm soát chặt chẽ dòng tiền vào các lĩnh vực có tính đầu cơ, rủi ro, trong đó có bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp. 

Tuy nhiên, bên cạnh việc thanh lọc, tạo sự ổn định cho thị trường và bảo vệ lợi ích nhà đầu tư, nhiều ý kiến cho rằng các động thái trên sẽ có sự ảnh hưởng đến thị trường, thậm chí là tác động tiêu cực. Nhiều chuyên gia tại Hội thảo “Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản miền Nam” do báo Nhà đầu tư  tổ chức đã bày tỏ quan ngại về vấn đề này.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: "Doanh nghiệp lấy đâu ra tiền làm dự án"?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc siết vốn vào bất động sản có thể trở thành một trong những “điểm nghẽn” của thị trường.

Cụ thể, nguồn tài chính trong thị trường bất động sản hiện vẫn chưa đa dạng và bền vững mà chủ yếu phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng. 

Do đó, khi tín dụng ngân hàng và trái phiếu bị siết chặt, dự án chưa đủ điều kiện để bán tài sản hình thành tương lai thì chủ đầu tư sẽ không có tiền thực hiện dự án.

“Chúng ta đều biết không phải nhà đầu tư nào cũng có nhiều tiền để làm dự án. Thậm chí có nhà đầu tư làm 2 - 3 dự án cùng lúc. Vậy khi siết chặt dòng vốn này thì các chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng như thế nào và trong bao lâu? Bộ Xây dựng đang nghiên cứu và sẽ có giải pháp về vấn đề này, vì nếu để xảy ra tình trạng này thì nguồn cung sẽ ít đi, giá bất động sản sẽ càng tăng và gây khó khăn cho thị trường”, ông Khởi cho biết. 

TS. Lê Xuân Nghĩa: "Nếu kiểm soát tín dụng và trái phiếu như hiện nay, bong bóng bất động sản chắc chắn sẽ xảy ra"

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết, Chính phủ đang kiểm soát trái phiếu với ba mục tiêu, gồm kiểm soát tài chính của doanh nghiệp phát hành, kiểm soát tài sản đảm bảo cho trái phiếu và kiểm soát mục đích sử dụng tiền. 

Trong đó, chuyên gia cho rằng việc kiểm soát tài chính là hợp lý và quốc gia nào cũng làm việc này. Còn kiểm soát tài sản đảm bảo và kiểm soát mục đích sử dụng thì thông lệ quốc tế chưa có vì trái phiếu thuộc toàn quyền sử dụng của người phát hành.

Hơn nữa, việc kiểm soát mục đích sử dụng rất tốn kém và không khả thi còn việc kiểm tra tài sản đảm bảo chỉ nên áp dụng với những doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp nhỏ mới khởi nghiệp thì thường không có tài sản để mang ra đảm bảo. 

Vì vậy, trên thế giới hiện nay đề cao việc xếp hạng tín nhiệm, trong đó gồm các tiêu chí như: Đòn bẩy tài chính, thanh khoản ngắn hạn, thanh khoản dài hạn, dòng tiền, lợi nhuận… Xếp hạng tín nhiệm công khai minh bạch và các nhà đầu tư chỉ cần nhìn vào đó để quyết định đầu tư.

“Thị trường trái phiếu là thị trường vô cùng quan trọng đối với sản xuất kinh doanh nói chung và đặc biệt với bất động sản. Để thị trường phát triển vững chắc, nhà đầu tư có nguồn vốn đầu tư phát triển dự án thì trái phiếu có vai trò lớn. Do đó, cần đẩy nhanh việc xếp hạng trái phiếu.

Trên cơ sở khảo sát 14 tập đoàn lớn nhất về phát hành trái phiếu của Việt Nam, chúng tôi đang chuẩn bị một bản báo cáo gửi trực tiếp lên Bộ Tài chính và các ngân hàng để kiến nghị về cách xử sự đối với trái phiếu doanh nghiệp”, chuyên gia cho biết. 

Theo đó, mục tiêu thứ nhất là minh bạch hóa tài chính của công ty phát hành trái phiếu, thông qua kiểm toán, công bố báo cáo tài chính định kỳ. Mục tiêu thứ hai là xếp hạng trái phiếu theo chuẩn mức quốc tế. 

“Không coi tài sản đảm bảo là tiên quyết, càng không có chuyện phải giám sát mục đích sử dụng. Thay vào đó, sẽ dùng công cụ thuế để xử lý vấn đề đi mua gom tài nguyên đất”.

Nói về vốn tín dụng ngân hàng, chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cho biết, khi nguồn cung bất động sản tăng quá nhanh mà không có cầu thì chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng thị trường như năm 2011. 

Bây giờ thị trường đang ở chiều ngược lại, cung bất động sản ngày càng khan hiếm, thậm chí là không tăng được, trong khi nhu cầu tăng vùn vụt. Điều này sẽ dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.

“Đây là đặc điểm duy nhất chỉ thị trường bất động sản mới có. Một ngày nào đó, những người có cung nhận ra rằng nhu cầu sẽ còn thêm nữa, vì vậy họ hét giá trên trời hoặc quyết định không bán để chờ giá lên. Và thế là đường cung và đường cầu chạy song song với nhau chứ không còn cắt nhau như hàng hóa thông thường. Khi đó, tình trạng bong bóng bất động sản xảy ra”, chuyên gia phân tích.

Theo tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của IMF, trên một thị trường, nếu một người bình thường phải mất 37 năm thu nhập bình quân mới mua được một căn nhà thì đấy là lúc báo động tình trạng bong bóng bất động sản. 

“Theo đề án chúng tôi thực hiện năm 2016, Việt Nam khi đó ở ngưỡng 35, Trung Quốc là 37. Đến bây giờ, có lẽ chỉ số tại Việt Nam cũng xấp xỉ 37 rồi… Chúng tôi từng dự đoán có thể có bong bóng bất động sản sẽ xảy ra vào năm 2023, không khéo điều này lại xảy ra thật.

Quỹ đất, tín dụng và trái phiếu ngày càng khó khăn, dẫn đến nguồn cung rất hạn hẹp trong khi cầu thì vẫn tiếp tục tăng. Nếu sắp tới Chính phủ không kịp thời điều chỉnh, nếu cứ không có những cải cách căn bản về thủ tục để đẩy nhanh các dự án, tăng thêm nguồn cung, nếu cứ kiểm soát tín dụng và trái phiếu theo kiểu này thì bong bóng bất động sản chắc chắn sẽ xảy ra. Đây là điều mà chúng tôi vô cùng lo ngại.

Chưa kể, đang có một lượng rất lớn tín dụng trái phiếu nằm trong tay một vài tập đoàn (thường là sân sau của các ngân hàng). Điều này có thể tạo ra một hệ lụy vô cùng nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng chứ không chỉ là thị trường bất động sản. Lúc đó nền kinh tế sẽ đứng trước bão táp thực sự”, chuyên gia bày tỏ lo ngại.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, Hội đồng tư vấn tiền tệ Quốc gia, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Trung ương đang phối hợp để báo cáo trình lên Chính phủ, có biện pháp kịp thời ngăn chặn nguy cơ này.

TS. Nguyễn Đức Kiên: "Phát hành trái phiếu là quyền của doanh nghiệp"

Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, việc phát hành trái phiếu đã được quy định rõ trong Luật Chứng khoán 2019 và Nghị định 153. Trong đó nêu rõ phát hành trái phiếu là quyền của doanh nghiệp và là biện pháp hỗ trợ cho doanh nghiệp khởi nghiệp. 

Chuyên gia nhấn mạnh, chúng ta đang vận hành nền kinh tế theo nguyên tắc kinh tế thị trường vì vậy khi xảy ra sự cố cũng cần phải bình tĩnh xử lý đúng theo nguyên tắc kinh tế thị trường: “Tự các trái chủ, người có tiền phải biết yêu quý đồng tiền của mình. Đừng để biến trái phiếu doanh nghiệp giống như kinh doanh đa cấp hiện nay là hết sức nguy hiểm”.