'Một số phân khúc đang tiến dần tới nguy cơ bong bóng'

Theo đó, giá một căn hộ chung cư phổ thông với hai phòng ngủ hiện đã gấp 50 - 60 lần tiền lương trung bình của cán bộ viên chức và người lao động bình thường trong khu vực công nghiệp, dịch vụ. 

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, ngưỡng nguy cơ cao của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đặt ra cho giá nhà ở là gần 30 lần tiền lương trung bình. Nếu một người dân bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ ở thì tức là bắt đầu có bong bóng. 

Tại Trung Quốc, người dân cần 34 năm làm việc để mua được một căn hộ. Tại Việt Nam, tính đúng theo công thức chuẩn của IMF vào thời điểm 4 năm trước, người dân cần 35 năm và hiện tại con số này đã ở mức 57 năm. 

“Theo thống kê của chúng tôi, từ năm 1990 đến nay, giá vàng tăng khoảng 30 lần, giá bất động sản tăng gấp 4 lần giá vàng - tức tăng khoảng 120 lần. 

Trên thế giới, trong tất cả mặt hàng thì giá vàng tăng nhanh nhất. Ví dụ, ở Mỹ giá vàng tăng gần 40 lần. Giá vàng Việt Nam tăng chậm hơn so với thế giới vì giá vàng Việt Nam vốn dĩ rất cao, cao hơn giá thế giới. Minh chứng rõ nhất là thời điểm năm 1990, tôi mua nhà hết 13 cây vàng, khoảng 26 triệu đồng và hiện giờ, căn nhà đó có giá khoảng 8 tỷ đồng”, TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích.

Theo vị chuyên gia, đây có thể được coi là nguy cơ lớn nhất đối với thị trường tài chính Việt Nam trong trung hạn, đồng thời sẽ là nỗi thất vọng lớn nhất đối với thế hệ trẻ Việt Nam hiện nay và trong dài hạn.

6 lý do khiến giá bất động sản tăng cao

Lý giải cho tình trạng tăng giá trên thị trường bất động sản Việt Nam, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, nguyên nhân bắt nguồn từ nhu cầu nhà ở và nghỉ dưỡng ngày càng tăng cao. Hằng năm, có khoảng trên một triệu người từ nông thôn di cư ra các đô thị và các khu công nghiệp, dịch vụ. Đây là tình trạng tự nhiên của quá trình công nghiệp hóa và dịch vụ hóa nền kinh tế, trong khi tốc độ tăng cơ sở hạ tầng và đô thị hóa khá chậm. 

Trong khi đó, 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh. Hai năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm. 

Nguyên nhân thứ nhất của tình trạng này là bất cập về nền tảng pháp lý, sự chồng chéo của các bộ luật liên quan đến việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Nguyên nhân này khiến quá trình triển khai các dự án gặp phải nhiều khó khăn.

Thứ hai là một số quy định về đấu thầu dự án, cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thỏa thuận… đã kéo dài gần như vượt quá sức chịu đựng về tài chính của doanh nghiệp phát triển dự án.

Theo chuyên gia, do dự án được cấp phép ít, đền bù giải phóng mặt bằng phức tạp nên các phân khúc nhà ở có đất cao cấp và chung cư cao cấp được ưu tiên xây dựng hầu hết bị thổi giá lên rất cao để chủ đầu tư bù đắp chi phí (đặc biệt là chi phí tài chính). Điều này cũng đồng thời tạo điều kiện cho hệ thống đầu cơ phát triển mạnh.

Nguyên nhân thứ tư khiến giá bất động sản tăng là do chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí trả lãi vay bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và chi phí huy động từ những nguồn vốn khác đều rất cao. 

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, lãi suất thực của Việt Nam (lãi suất cho vay trừ lạm phát) cao gấp 2 - 3 lần lạm phát. Đây có thể coi là mức lãi suất cao nhất thế giới. 

“Nói cách khác, các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang kinh doanh với chi phí tài chính quá lớn. Trên thực tế, tình trạng này vừa làm xói mòn nền tảng tài chính của doanh nghiệp, vừa là gánh nặng lớn nhất đối với người tiêu dùng, đặc biệt là trong việc sở hữu nhà ở”, Lê Xuân Nghĩa nhận định. 

Bên cạnh đó, sự đình trệ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tình trạng cung tiền thấp xa so với GDP danh nghĩa và nguy cơ vỡ nợ của một số công ty bất động sản cũng đang chặn đứng dòng đầu tư phát triển dự án nhà ở, làm tăng thêm căng thẳng về nguồn cung không chỉ trong ngắn hạn mà còn cả trung hạn. 

Chuyên gia cho rằng, nếu thị trường bất động sản tiếp tục gặp phải những khó khăn về nguồn vốn, chủ đầu tư sẽ suy giảm niềm tin và ý chí kinh doanh, không còn hào hứng phát triển các dự án, từ đó tiếp tục làm hạn chế nguồn cung nhà cho người dân.

Cuối cùng, vấn đề quy hoạch đô thị, cơ sở hạ tầng và môi trường sinh thái thiếu tầm nhìn dài hạn, nhất là nhà ở và cơ sở hạ tầng cho người có thu nhập thấp (đại bộ phận công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân đô thị, người lao động…) không được chú tâm đang biến vấn đề nhà ở trở thành một vấn đề xã hội.