Một số DN BĐS đứng trước rủi ro vỡ nợ trái phiếu, khó giảm nợ dù doanh số bán hàng tốt

Theo nhận định của công ty chứng khoán KBSV, rủi ro vỡ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp BĐS đang hiện hữu. Nhóm doanh nghiệp này cũng được cho là khó giảm nợ do phải huy động vốn đảo nợ trái phiếu đáo hạn đã phát hành từ các năm trước.

Áp lực đáo hạn trái phiếu tăng mạnh trong giai đoạn 2023 - 2024

Theo Chứng khoán KB (KBSV), việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu giai đoạn 2019 - 2021 làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022 - 2026. 

Năm 2023 - 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng, trong đó, nhóm bất động sản (BĐS) chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%).

KBSV cho rằng, giai đoạn cuối năm 2022 - 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn đối với các doanh nghiệp BĐS có trái phiếu đáo hạn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng, đặc biệt trong bối cảnh hạn chế dòng vốn từ ngân hàng, trái phiếu và thị trường BĐS ảm đạm. 

Trong đó, theo KBSV đánh giá, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm quy mô nhỏ và vừa do sử dụng đòn bẩy tài chính cao cùng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn.

Còn nhóm doanh nghiệp BĐS lớn phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, khả năng vay ngân hàng, phát hành trái phiếu mới và trái phiếu quốc tế. 

Tuy nhiên, KBSV cho rằng, bởi nhu cầu huy động dòng tiền mới nhằm thanh toán các nghĩa vụ đáo hạn của trái phiếu phát hành từ những năm trước, các công ty này phải đẩy mạnh các dự án mới để huy động thêm nguồn vay nợ, bất chấp những giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng. Điều này sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.

Các doanh nghiệp BĐS tiếp tục đẩy mạnh đầu tư dự án mới với động lực từ dòng tiền tài chính (CFF). (Nguồn: KBSV). 

Liên quan đến dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS thời gian qua, thống kê của KBSV cho thấy các doanh nghiệp tiếp tục đẩy mạnh đầu tư dự án mới với dòng tiền từ hoạt động tài chính (CFF), trong khi dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (CFO) đang có xu hướng thấp dần trong giai đoạn 2020 - 2021. 

Trong giai đoạn 2020 – 2021, các doanh nghiệp BĐS quy mô vốn chủ sở hữu dưới 20.000 tỷ đồng có CFO dương không ấn tượng, riêng nhóm có vốn chủ sở hữu từ 1.000 - 5.000 tỷ đồng âm CFO trong năm 2021 – quý I/2022. Nhóm doanh nghiệp này đẩy mạnh hoạt động đầu tư, mua dự án mới giá trị lớn bằng dòng vốn vay nợ cũng như phát hành cổ phiếu. 

Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp vốn trên 20.000 tỷ đồng có kết quả kinh doanh tốt hơn với CFO dương mạnh trong giai đoạn 2019 - 2021 mặc dù duy trì đầu tư dự án lớn mới. 

Diễn biến dòng tiền các doanh nghiệp BĐS theo quy mô vốn chủ sở hữu. (Nguồn: KBSV). 

“Các doanh nghiệp bất động sản khó có thể giảm nợ”

Theo KBSV, mặc dù doanh số bán hàng tốt trong giai đoạn 2019 - 2021, các doanh nghiệp BĐS khó có thể giảm nợ và vẫn phải tích lũy, triển khai các dự án mới để huy động nguồn vốn trả nợ đáo hạn trái phiếu đã phát hành từ các năm trước.

Đến giữa năm 2021, tốc độ bán hàng chậm lại trong khi lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng cao. Dự kiến tốc độ bán hàng sẽ tiếp tục giảm thấp trong giai đoạn 2023 - 2024 do ảnh hưởng của việc tăng lãi suất để giảm bớt áp lực về tỷ giá trong bối cảnh lạm phát tăng cao.

Tốc độ bán hàng đã chậm lại đáng kể từ giữa năm 2021 trong khi lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng cao.  (Nguồn: KBSV). 

Bên cạnh đó, dòng vốn từ phát hành trái phiếu mới để đảo nợ sẽ gặp khó khăn trong thời gian tới, nếu dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị Định số 153/2020/NĐ-CP được thông qua với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư.

Trước đó, trong quý II, quy mô phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS đã giảm mạnh sau những chính sách kiểm soát dòng vốn trái phiếu và sự kiện Tân Hoàng Minh. Tháng 7 vừa qua, chỉ có một doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu là BĐS Hà An (công ty con của Đất Xanh) với giá trị phát hành chiếm 2% thị trường.

Ở chiều ngược lại, theo KBSV, động thái nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước (dự kiến vào cuối tháng 8 đến đầu tháng 9) sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS. 

Các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn (chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt). Đồng thời, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho và có thêm nguồn tiền để trả nợ. 

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển

Theo kế hoạch, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2025 quy mô thị trường TPDN sẽ đạt 20% GDP và đến năm 2030 sẽ đạt 30% GDP. Hiện tại, quy mô thị trường TPDN của Việt Nam năm 2021 đạt 18,3%/GDP nên còn nhiều dư địa để phát triển trong tương lai.

Kể từ năm 2005 khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam bắt đầu hoạt động, tổng giá trị phát hành tính đến đầu quý III/2022 đạt gần 2,5 triệu tỷ đồng với hơn 5.000 đợt phát hành, trong đó, nhóm ngân hàng và BĐS chiếm tỷ trọng cao nhất do có quy mô và nhu cầu vốn lớn.

Giai đoạn 2019 - 2021, thị trường phát triển mạnh với giá trị phát hành gần 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 64% tổng lượng phát hành từ năm 2005 - 2022. 

Các doanh nghiệp BĐS giai đoạn này cũng tích cực phát hành trái phiếu do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng do chủ trương giám sát tín dụng bất động sản. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ ngân hàng nên đã chuyển sang phát hành trái phiếu với lãi suất cao.

Tương quan thị trường TPDN khu vực (%GDP). (Nguồn: KBSV). 

Song, so sánh tương quan với các thị trường trong khu vực, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam vẫn ở mức tương đối nhỏ về cả quy mô và tỷ trọng dư nợ/GDP so với Thái lan, Malaysia hay Singapore và vẫn đang thấp hơn mức mục tiêu của Chính Phủ. 

Do đó, KBSV cho rằng, nếu xét quy mô toàn ngành, hiện rủi ro đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp là chưa đáng quan ngại. Tuy nhiên, đơn vị này cũng cho biết, rủi ro vỡ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp BĐS đang hiện hữu.

 

chọn
Chuyển động mới tại dự án đầu tay của Din Capital
Năm 2022, doanh nghiệp chuyên sản xuất bê tông Din Capital đã lên kế hoạch lấn sân sang bất động sản, và Danang Landmark là bước khởi đầu trong chiến lược dài hạn đó. Theo tính toán của Din Capital, toà tháp đôi ven sông Hàn có thể đạt ngưỡng doanh thu trên 10.000 tỷ đồng.