Quá trình định giá khu đất vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng

Theo Kết luận của Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an, Tổng CTCP Bia - Rượu - Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco, Mã: SAB) từng được giao trực tiếp quản lí, làm trụ sở làm việc tại khu đất 4 mặt tiền 2-4-6 Hai Bà Trưng có qui mô 6.080 m2 (quận 1).

Sau đó, Sabeco xin được chuyển mục đích sử dụng đất của khu đất 6.080 m2 này để xây dựng khách sạn 6 sao, trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, hội thảo và văn phòng cho thuê.

Đề nghị của Sabeco được Phó Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Hữu Tín khi đó đồng ý. Theo qui hoạch được duyệt, công trình có qui mô 40 tầng và không có chức năng căn hộ ở cho thuê.

Tháng 7/2011, Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Hoàng Quân duyệt giá trị quyền sử dụng đất theo giá trị trường gần 1.237 tỉ đồng để Sabeco thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư xây dựng khu phức hợp khách sạn 6 sao.

Tuy nhiên, Sabeco đã không thực hiện việc nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất nói trên. Đồng thời, Sabeco Land, liên doanh giữa Sabeco và nhóm nhà đầu tư, pháp nhân làm chủ đầu tư dự án không đủ năng lực tài chính và buộc phải giải thể.

Sabeco Pearl thuê khu đất với giá 997 tỉ đồng trong 50 năm

Sau khi đổ vỡ tại Sabeco Land, Sabeco đề xuất lên Bộ Công Thương xin hợp tác với nhóm nhà đầu tư mới gồm Attland, Hà An và Mê Linh, thành lập pháp nhân mới tiếp tục thực hiện dự án.

Trước khi việc hợp tác đi đến quyết định chính thức, Tổng Giám đốc Sabeco Trần Hồng Hạnh từng đề nghị UBND TP HCM xác định lại giá trị quyền sử dụng đất của khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng.

Theo Chứng thư thẩm định giá số 247/TĐG-CT-AMAX (ngày 9/10/2014) của Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư và Thẩm định giá Amax, giá trị quyền sử dụng đất khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng trên 997 tỉ đồng. Giá trị này sau đó được Hội đồng Thẩm định giá TP HCM thông qua.

Ngày 14/12/2015, CTCP Đầu tư Sabeco Pearl được thành lập bởi sự góp vốn của Sabeco  và nhóm nhà đầu tư mới.

Xét trên đề nghị của Sabeco và tham mưu của Sở Kế hoạch và Đầu tư, ông Nguyễn Hữu Tín đã chấp thuận cho Sabeco Pearl làm chủ đầu tư dự án, cũng như thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khu đất.

Theo đó, Sabeco Pearl đã nộp tiền sử dụng đất, tiền lệ phí trước bạ và tiền phạt nộp chậm với tổng số tiền trên 999 tỉ đồng.

Câu chuyện chưa dưng lại ở đó khi Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến Trúc Trần Trí Dũng gửi công văn đề nghị UBND TP HCM xem xét bổ sung chức năng căn hộ ở và officetel đối với công trình tại khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng.

Nếu đề xuất này được chấp thuận, giá trị quyền sử dụng đất của khu đất vàng một lần nữa phải xác định lại để Sabeco Pearl thực hiện nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong khi trước đó vào năm 2010, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến Trúc Hồ Quang Toàn từng gửi văn bản xin ý kiến gửi UBND TP HCM, trong đó nêu rõ: Riêng chức năng ở với hình thức căn hộ cho thuê cần hạn chế, không bố trí hoặc bố trí với tỉ lệ thấp (5-7% diện tích sàn xây dựng trên mặt đất).

Quá trình định giá khu đất càng phức tạp hơn khi nhóm nhà đầu tư đưa ra lí do, yêu cầu Sabeco rút khỏi liên danh Sabeco Pearl.

Ba mức định giá khi Sabeco thoái vốn

Trong các công văn gửi Bộ trưởng Bộ Công Thương Vũ Huy Hoàng, nhóm nhà đầu tư cho rằng, việc tăng vốn đầu tư vào lĩnh vực ngoài ngành của Sabeco không phù hợp với qui định tại Nghị định số 91/2015/NĐ-CP và đề nghị được mua lại toàn bộ phần vốn góp 26% của Sabeco tại Sabeco Pearl.

Nhằm thực hiện các thủ tục để Sabeco thoái vốn, Tổ trưởng Tổ thoái vốn Nguyễn Minh An đã kí hợp đồng định giá với ba đơn vị: CTCP Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam, Công ty TNHH Cushman & Wakefield và Công ty TNHH Chứng khoán ACB.

Tuy nhiên, chỉ có Đông Nam là công ty có chức năng thẩm định giá theo qui định của Bộ Tài chính.

Theo kết quả thẩm định của Đông Nam, tại thời điểm 31/12/2015, giá trị của Sabeco Pearl là 9.988 đồng/cp (theo phương pháp tài sản và giá trị sổ sách) và 12.129 đồng/cp (theo phương pháp so sánh chỉ số P/B).

Còn theo báo cáo thẩm định giá của Cushman & Wakefield, giá trị quyền sử dụng đất của khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng (không có chức năng căn hộ ở) tại ngày 26/2/2016 là 54 triệu USD, tương đương 1.182 tỉ đồng.

Đối với đơn vị thẩm định giá còn lại, Chứng khoán ACB đã đưa ra kết quả xác định giá trị của Sabeco Pearl bằng cả hai phương án: Khu phức hợp không có chức năng căn hộ ở và khu phức hợp có chức năng căn hộ ở.

Trường hợp không có chức năng căn hộ ở, khu đất có giá trị 48 triệu USD, tương ứng mỗi cổ phần Sabeco Pearl có giá 10.964 đồng.

Trường hợp có chức năng căn hộ ở, khu đất có giá trị 57 triệu USD, tương ứng mỗi cổ phần Sabeco Pearl có giá 14.433 đồng.

Dựa trên các kết quả này, Tổ trưởng Tổ thoái vốn Nguyễn Minh An chọn ra mức giá cao nhất, phê duyệt mức giá 13.247 đồng/cp làm giá khởi điểm để đấu giá (theo kết quả thẩm định của Cushman & Wakefield).

Đối với mức giá 14.433 đồng/cp do Chứng khoán ACB đưa ra, ông Vũ Huy Hoàng cho rằng đây là giá giả định trong tương lai khi khu đất có chức năng căn hộ ở nên chỉ để tham khảo và ông quyết định phê duyệt mức giá 13.247 đồng/cp làm giá sàn thực hiện thoái vốn.

Với mức giá bỏ ra 13.347 đồng/cp, Attland trúng đấu giá hơn 14,7 triệu cp Sabeco Pearl, tương ứng số tiền Sabeco thu về gần 197 tỉ đồng.

Giá trị khu đất vàng tăng hàng nghìn tỉ đồng qua mỗi năm

Kết luận định giá tài sản của Hội đồng Thẩm định giá tài sản trong Tố tụng Hình sự ở Trung ương ban hành ngày 30/7/2019 cho thấy, giá trị quyền sử dụng đất của khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng tăng hàng nghìn tỉ đồng qua mỗi năm.

Tại thời điểm 30/6/2015, tức thời điểm UBND TP HCM cho Sabeco Pearl thuê lại khu đất, giá trị quyền sử dụng đất của khu đất (không có chức năng căn hộ ở cho thuê) trên 1.075 tỉ đồng.

Tại ngày 1/4/2016, tức thời điểm Bộ Công Thương phê duyệt giá sàn 13.247 đồng/cp, giá trị quyền sử dụng đất của khu đất (có chức năng căn hộ ở) được xác định gần 2.506 tỉ đồng. Đồng thời, giá trị 26% vốn góp của Sabeco Pearl xấp xỉ 466 tỉ đồng, ứng với 31.611 đồng/cp.

Đến ngày 8/11/2018, khi Cơ quan Cảnh sát Điều tra Bộ Công an ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự số 42/QĐ-C01-P4 liên quan đến dự án tại khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng, giá trị quyền sử dụng đất của khu đất (có căn hộ ở) được xác định gần 3.817 tỉ đồng.

Theo Kết luận của Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an, quá trình cho Sabeco Pearl thuê đất trái qui định và chuyển tài sản công sang tư do các hành vi phạm tội của các bị can đã gây thiệt hại, thất thoát cho ngân sách Nhà nước.

Tính đến hiện tại, Sabeco và Sabeco Pearl đã nộp vào ngân sách Nhà nước gần 1.602 tỉ đồng, bao gồm hơn 997 tỉ đồng tiền sử dụng đất Sabeco Pearl đã nộp, 105 tỉ đồng tiền chênh lệch Sabeco thu được khi thoái 26% vốn và đã nộp để thành lập Sabeco Pearl, 500 tỉ đồng lệ phí trước bạ của khu đất.