Rủi ro khi mua nhà bằng hình thức lập vi bằng

Vừa qua, Sở Xây dựng tỉnh Bình Phước đã ban hành văn bản cảnh báo về việc lập vi bằng mua bán nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh. Sở này cho biết đây là hành vi không đúng với quy định pháp luật và đề nghị các tổ chức cá nhân có nhu cầu giao dịch về nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về tính pháp lý của dự án, các loại giấy tờ.

Đơn cử như Giấy đăng ký kinh doanh, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 kèm bản vẽ chi tiết, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng…

Thực tế, rủi ro từ mua bán bất động sản bằng hình thức vi bằng đã nhiều lần được cảnh báo. Tại TP HCM, trước tình trạng không ít người dân gặp rủi ro khi mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng, năm 2018 Sở Tư pháp thành phố đã chỉ đạo cấm văn phòng thừa phát lại lập vi bằng mua bán đất.

Theo đó, các văn phòng thừa phát lại không lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận tiền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định.

Thừa phát lại cũng không được lập vi bằng để xác nhận sự kiện, hành vi liên quan đến đất đai, tài sản không có giấy chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật nhằm mục đích chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu cho người khác. Khi lập vi bằng, thừa phát lại phải giải thích rõ, đầy đủ về giá trị pháp lý của vi bằng do thừa phát lại lập cho người có yêu cầu, tránh “ngộ nhận” vi bằng với văn bản được công chứng, chứng thực.

Theo Luật sư Nguyễn Anh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

Việc lập vi bằng liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên chỉ có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...), nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 

Trong khi đó, việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền; sau đó phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 

Theo luật sư, vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo quy định của pháp luật, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do văn phòng thừa phát lại lập không đúng quy định. Vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án liên quan đến tranh chấp nhà, đất; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch về nhà, đất không phù hợp quy định của pháp luật.

"Hiện nay, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, các đối tượng sẽ dùng hình thức đề nghị văn phòng thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên, nhằm che giấu các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, khiến người dân nhầm lẫn việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực", Luật sư Nguyễn Anh cảnh báo, việc lập vi bằng xác nhận quyền sở hữu/quyền sử dụng hoàn toàn bất lợi cho bên mua.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027
(Để có cơ hội nhận vé miễn phí)