Thị trường bất động sản khan hiếm nguồn cung căn hộ giá thấp

Hiện nay, trên thị trường bất động sản, nguồn cung căn hộ giá thấp vẫn rất khan hiếm, ngay cả phân khúc bình dân cũng khó tìm kiếm. Trong khi đó, nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân có mức thu nhập còn hạn chế vẫn cao, dẫn đến tình trạng "cung" không đáp ứng kịp "cầu."

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, kể từ năm 2016 đến nay có khoảng 1.040 dự án xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, bao gồm 507 dự án nhà ở xã hội độc lập và 533 dự án nhà ở xã hội được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị.

Trong số này, hiện đã hoàn thành 248 dự án với quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn, có tổng diện tích khoảng hơn 5,1 triệu m2. Các chủ đầu tư đang tiếp tục triển khai 264 dự án với quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, có tổng diện tích khoảng 10,8 triệu m2.

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực nhưng, tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2 nhà ở xã hội đã xây dựng mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu 12,5 triệu m2 nhà ở đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020.

Điều này cũng một phần lý giải nguyên nhân khiến nguồn cung phân khúc căn hộ giá thấp khan hiếm.

Bên cạnh đó, việc thắt chặt các thủ tục hành chính trong xây dựng và phát triển dự án cũng như áp lực của dịch bệnh đã khiến nguồn cung mới của các dự án bất động sản nói chung cùng bị hạn chế.

Tuy phân khúc căn hộ giá thấp, bình dân vẫn chiếm ưu thế về tổng số lượng giao dịch trên thị trường nhưng nguồn cung không được cải thiện thêm và dự báo sẽ tiếp diễn đến hết năm 2022.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản cho thấy, căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn hay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Trên thực tế, các dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng trên dưới 20 triệu/m2 thì đã tăng lên khoảng trên dưới 25 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán giao động từ 30 triệu đồng/m2 đến trên 40 triệu đồng/m2, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy và huyện Gia Lâm…

Tại TP HCM chung cư phân khúc trung cấp có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội giao động ở mức từ 35-45 triệu đồng/m2.

Cả 2 thị trường này có nhiều dự án mới được đầu tư xây dựng với chất lượng cao, trang thiết bị hạng sang thiết lập mức giá rất cao.

Điển hình tại Hà Nội là chung cư cao cấp The Nine-Phạm Văn Đồng giá khoảng 50 triệu đồng/m2, The Matrix one có giá từ 55-60 triệu đồng/m2, D’. Le Roi Soleil-Quảng An giá khoảng 80 triệu đồng/m2, Grandeur Palace Giảng Võ có giá khoảng 80 triệu đồng/m2…

Với TP HCM có thể dẫn chứng một số dự án chung cư như The Tresor (Quận 4) có giá từ 60-70 triệu đồng/m2, Saigon Royal (Quận 4) khoảng 90 triệu đồng/m2, Sadora (Quận 2) giá khoảng 70 triệu đồng/m2.

Thậm chí, thị trường căn hộ hạng sang tại Hà Nội và TP HCM đã ghi nhận có những dự án tại vị trí "vàng" có mức giá trên 100 triệu đồng/m2; cá biệt, có dự án mức giá xấp xỉ 300 triệu đồng/m2.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, những doanh nghiệp phát triển nhà bình dân của Nhà nước mới chỉ đáp ứng được 15% nguồn cung nhà ở cho dân nhập cư. Còn lại, người dân phải tự lo và những đối tượng này rất cần nhà ở thương mại giá rẻ, loại từ 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn. Nguồn cung nhà giá rẻ không thấm vào đâu so với nhu cầu lên đến hàng triệu căn.

Trên thực tế, nhà giá rẻ là phân khúc duy nhất chưa bao giờ gặp khủng hoảng. Tuy tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp thấp nhưng thanh khoản luôn ổn định nhất thị trường. Hiện đa số các dự án vẫn là ở phân khúc trung bình và trên trung bình còn nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm.

Theo số liệu và báo cáo của Savills Việt Nam mới đây cho thấy, quy mô hộ gia đình tại TP HCM có xu hướng giảm trong 10 năm qua, với số liệu gần đây nhất vào năm 2019: quy mô hộ gia đình là 3,5 người cho cả hộ, so với năm 2009 là 3,9 người cho cả hộ.

Bên cạnh đó, khoảng 66% số lượng hộ gia đình sẽ có từ 2-4 thành viên, đây là quy mô nhỏ, xu hướng tách hộ và giới trẻ ra ở riêng đang là xu hướng được diễn ra trong thời gian qua và sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Điều này dẫn tới thực trạng nhu cầu nhà ở tăng lên.

Công ty Savills Việt Nam thống kê lượng căn hộ đang chào bán trên thị trường có giá trị từ 2 tỷ đồng trở xuống đang chiếm khoảng 10% của tổng lượng đang chào bán trên thị trường. Nguồn cung cho mức giá này hiện đang rất hạn chế với hầu hết những căn hộ có diện tích khá nhỏ, chỉ từ 50-60m2.

Điều này cho thấy, các chủ đầu tư đang theo xu hướng giảm diện tích để vừa với nhu cầu của các gia đình nhỏ và làm cho giá trị vẫn thích hợp cho người mua. Tuy nhiên, lượng căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng vẫn đang hạn chế và hiện trạng chưa được cải thiện trong thời gian tới.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên Cứu Savills TP HCM, phân tích quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp và giá trị đất ngày càng tăng cao. Do đó, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá trị căn hộ.

Cùng đó, giá nguyên vật liệu xây dựng cũng đang tăng mạnh thì cùng với kỳ vọng về lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ làm cho giá trị của căn hộ tăng lên.

Để tăng cung cho phân khúc nhà ở giá thấp, bình dân, theo bà Trang chia sẻ, cần phải có sự “hợp lực” từ hai phía. Cơ quan chức năng cần có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp giải quyết nhanh gọn về thủ tục hành bởi thời gian qua, các doanh nghiệp thường phải mất từ 3-5 năm để bắt đầu phát triển dự án.

Trong thời gian đó, doanh nghiệp phải chi trả rất nhiều chi phí dẫn đến khi có dự án thật sự thì giá trị căn hộ tăng lên. Việc tinh gọn quy trình sẽ giúp tiến độ nhanh và thuận lợi hơn rất nhiều.

Còn về phía các doanh nghiệp, phải tận dụng được sự hỗ trợ từ cơ quan nhà nước để tạo ra những sản phẩm có lợi, phù hợp với nhu cầu thật của người dân hiện nay - bà Trang đề xuất.