Covid-19 đã tạo cơ hội mua nhà ở những dự án tốt với giá thấp hơn

Thị trường bất động sản đã "chạm đáy" trước ảnh hưởng từ Covid-19?

Từ năm 2015 thị trường BĐS chính thức tan băng và tăng giá trong giai đoạn năm 2016 - 2018, đến năm 2019 đã có một số phân khúc chững lại trong khi một số phân khúc vẫn tăng. Có thể nói, thị trưởng BĐS đã phát triển 5 năm, trong đó có ba giai đoạn từ năm 2016 - 2018, đặc biệt có những thị trường tăng giá rất mạnh như thị trường Phú Quốc.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nếu tính từ năm 2008 đến nay, thị trường BĐS đã tăng giá vượt mức lãi suất ngân hàng, lãi nhập vốn, lãi kép… Tất nhiên, giá BĐS không tăng đều, tùy vào phân khúc sản phẩm và tùy từng vùng, nhưng nhìn chung đến năm 2019, thị trường đã tăng rất mạnh.

Đặc biệt, nếu xét tương quan giữa tăng giá BĐS và mức tăng thu nhập thì năm 2012 là năm BĐS bắt đầu gặp khó khăn. Nhiều chuyên gia cho rằng giá căn hộ đã cao quá so với người lao động có nhu cầu mua nhà. Đó là nguyên do tỉ lệ tiêu thụ căn hộ chững lại. 

Nhưng đến cuối năm 2019, giá căn hộ còn cao hơn hẳn thu nhập của người lao động và hơn trước đây rất nhiều. Phân khúc nhà phố và đất nền cũng đều tăng rất mạnh. Đương nhiên còn một số vùng vẫn còn động lực tăng nếu điều kiện hạ tầng được phát triển và xây dựng.

Về ý kiến cho rằng giá BĐS đã "chạm đáy", nhìn lại năm 2012, sàn giá căn hộ khá thấp nhưng nhiều chuyên gia vẫn cho là cao, mặt khác một số ý kiến còn lại cho rằng giá căn hộ đã chạm đáy và không thể thấp hơn được.

Theo ông Hiển, việc xét giá BĐS chạm đáy có thể dựa trên lãi suất ngân hàng. Nếu lãi suất ngân hàng là 7%, giá BĐS được coi là chạm đáy khi nhà đầu tư mua một sản phẩm BĐS như căn hộ/nhà phố và cho thuê với mức sinh lời bằng với lãi suất ngân hàng.

"Ví dụ, tôi có một căn hộ chung cư cho thuê 10 triệu đồng/tháng, một năm là 120 triệu đồng tiền thuê. Nếu giá căn hộ vào khoảng 1,7 tỉ đồng thì giá căn hộ đó được gọi là chạm đáy. Khi đó nếu lãi suất cho thuê tính ra vẫn thấp hơn lãi suất ngân hàng thì giá BĐS chưa thể gọi là chạm đáy.

Thực tế các nước có những giai đoạn lãi suất cho thuê BĐS còn cao hơn lãi suất ngân hàng"

Do đó, ông Hiển cho rằng: "Việc BĐS chạm đáy hay không còn theo cảm tính của nhà đầu tư. Mặt bằng chung thì giá BĐS năm 2019 đã tăng rất cao nên nếu để nhà đầu tư lướt sóng BĐS thì rủi ro trở nên lớn và nguy hiểm hơn".

Có nên xuống tiền mua bất động sản trong giai đoạn này?

Trong những giai đoạn thị trường đi xuống, những dự án BĐS tốt vẫn có thể bán ra với một mức giá hợp lí hơn. Đó là yếu tố tích cực mà ông Hiển nhấn mạnh.

Ông Hiển cho hay: "Việc xuống tiền mua BĐS trong lúc này nên là những sản phẩm mình đã biết rõ và tìm hiểu từ trước đó nhiều tháng nhưng chưa thể mua được, thì bây giờ có cơ hội để mua với giá phải chăng hơn".

Tuy nhiêm, với ông Hiển, thị trường BĐS chưa thực sự xuống đáy và còn cần quan sát. Do đó, việc mua BĐS với niềm tin mua để có lời từ chênh lệch giá bán, hay mua để lướt sóng là câu hỏi lớn.

"Tôi cũng nhắc lại rằng giá BĐS trong năm 2019 đã tăng đến đỉnh điểm, khó mà kì vọng tăng giá trong năm 2020. Một số sản phẩm BĐS tăng nhanh quá thì còn phải giảm giá đến mức hợp lí", ông Hiển khẳng định.

Ưu tiên loại hình căn hộ

Đầu tiên về loại hình căn hộ, đây là loại hình BĐS dễ quản lí nhất. Trong những năm 2012 – 2016, nhiều người mua nhà khốn đốn vì chủ đầu tư nhận tiền xong nhưng không xây đúng tiến độ, trì trệ và thậm chí bàn giao không đúng như cam kết. 

Thậm chí, ông Hiển đánh giá thời điểm đó các chủ đầu tư dự án không gặp phải quá nhiều khó khăn như hiện tại. Tuy nhiên, những qui định sau đó đã được đưa ra để khắc phục vấn đề như việc phải có ngân hàng bảo lãnh dự án, hay dự án phải được Sở Xây dựng cho phép mở bán… để bảo đảm an toàn cho người mua.

Theo ông Hiển, những sản phẩm hướng đến để người mua trực tiếp sử dụng thì đều có tỉnh ổn định hơn: "Phân khúc căn hộ thậm chí trong vùng suy thoái thì vẫn đảm bảo tính sinh lời".

Đáng chú ý, thị trường căn hộ TP HCM vẫn là thị trường nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi nhu cầu ở còn rất lớn. Theo khảo sát của DKRA, toàn thị trường TP HCM có 7 dự án được mở bán trong quí I, cung ứng khoảng 1.547 căn hộ, giảm 70% nguồn cung so với quí trước và giảm 47% so với cùng kì năm 2019.

Về thị trường này, ông Hiển cho hay: "Không phải cứ hướng tới phân khúc cao cấp, đẩy giá lên cao thì sẽ thu hút người mua mà tôi cho rằng thị trường căn hộ trung cấp với mức giá vừa phải và chủ đầu tư uy tín sẽ là cái nhà đầu tư chú ý nhiều hơn".

Thứ hai là thị trường đất nền vẫn, đây là thị trường đầu tư lâu dài mà nhiều nhà đầu tư thích bởi không yêu cầu số vốn lớn để mua như các sản phẩm BĐS khác. Nhưng thị trường này phải ở những vùng có hạ tầng lớn của nhà nước xây dựng và kinh tế có khả năng phát triển mạnh. 

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, BĐS nghỉ dưỡng hiện còn tính phiêu lưu lớn, bởi BĐS nghỉ dưỡng thì chủ đầu tư không chỉ phải bỏ ra số tiền xây những căn condotel hay villa mà còn phải xây rất nhiều tiện ích mới đáp ứng được nhu cầu nghỉ dưỡng. Như vậy, dự án có qui mô càng lớn thì chi phí vốn đầu tư càng lớn.

Ngoài ra, phân khúc nhà phố/shophouse sẽ kén khách bởi kết quả sinh lời của loại hình sản phẩm này chưa được như ý. Đặc biệt là shophouse ở những nơi số lượng du khách không nhiều trong khi nguồn cung shophouse quá lớn và giá bán lại cao.