Thị trường văn phòng Hà Nội: Các doanh nghiệp có xu hướng di chuyển khỏi trung tâm

Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản văn phòng. Theo đó, thị trường văn phòng Hà Nội trong hai năm vừa qua luôn duy trì công suất trung bình khoảng 93%. 

Đối với văn phòng hạng A có chất lượng nhìn chung không có nhiều sự lựa chọn ngoại trừ từ một tòa nhà mời đi vào hoạt động. Các tòa nhà hạng A hiện tại trong khu vực trung tâm đều đã cũ và thiếu các tiện ích hiện đại. 

Thị trường văn phòng Hà Nội trong hai năm vừa qua luôn duy trì công suất trung bình tốt khoảng 93%. (Ảnh: Minh Anh).

Theo Savills Việt Nam, văn phòng cao cấp có sức hút lớn với khách thuê nước ngoài, do đó sự quan tâm đối với hạng A dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh FDI và M&A diễn biến mạnh mẽ. 

Nguồn cầu đối với hạng B sẽ duy trì cao do mức giá thuê phải chăng hơn và chất lượng văn phòng ở mức hợp lí so với giá thuê. Savills cũng thể hiện quan điểm kì vọng thị trường hạng A và B sôi động trong những năm tới, đặc biệt ở khu vực nội thành và phía Tây. 

Khu vực Trung tâm tiếp tục duy trì tình trạng thiếu hụt diện tích cho thuê và nguồn cung tương lai. Khách thuê đang có xu hướng di chuyển từ khu vực trung tâm cũ (Hoàn Kiếm) đến các khu vực kinh tế mới (nội thành và phía Tây). 

Chủ đầu tư tiếp tục giữ lợi thế thương lượng. Đa số các khách thuê ký hợp đồng ba năm và sẽ sớm hết thời hạn thuê. Khi đó, khách thuê muốn gia hạn hợp đồng sẽ phải chấp nhận việc tăng giá và hạn chế về quyền thỏa thuận các điều khoản thuê. 

Savills đánh giá kinh tế Việt Nam đang chuyển dịch mạnh mẽ, đặc biệt trong các lĩnh vực thương mại. Ngành tài chính, bảo hiểm và bất động sản (F.I.R.E) mặc dù theo sau các nước trong khu vực nhưng vẫn còn chặng đường dài để phát triển với nguồn cầu văn phòng ước tính rất lớn. 

Các doanh nghiệp F.I.R.E tại thị trường Hà Nội đang đứng đầu về lượng tiêu thụ so với các ngành khác, chiếm tỉ trọng chính (29%) trong tổng diện tích cho thuê của các tòa nhà văn phòng hạng A và hạng B. 

Lượng tiêu thụ sàn văn phòng theo ngành, 2017-2019. (Ảnh chụp báo cáo của Savills Việt Nam).

Việc đơn giản hóa các qui định trong ngành bảo hiểm cho thấy tác động rất tích cực lên ngành này với mức tăng trưởng doanh thu năm qua ở mức 20%, gián tiếp phản ánh nhu cầu gia tăng không gian làm việc của ngành này. 

Bên cạnh đó, Savills Việt Nam cũng đánh giá Fintech (công nghệ tài chính) nổi lên như một ngành kinh tế mới nhưng đầy triển vọng, thúc đẩy bởi tỉ lệ thâm nhập ngành ngân hàng hiện vẫn còn khá thấp tại Việt Nam - 59%, so với 86% của Thái Lan. 

Các doanh nghiệp tài chính – ngân hàng do đó được kì vọng sẽ còn có nhiều bước phát triển, kéo theo nguồn cầu văn phòng cho thuê to lớn. Công nghệ thông tin và truyền thông (CNTT&TT) cũng đang phát triển rất nhanh chóng, đứng thứ ba về diện tích cho thuê, hiện đang chiếm tỉ trọng 18%, tăng 2 điểm phần trăm so với 2017 và sẽ tiếp tục cần nhiều diện tích văn phòng trong tương lai. 

Từ năm 2017 đến nay, tỉ lệ giữa khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc A&B không thay đổi nhiều, lần lượt chiếm 43% và 57%. Tuy nhiên, khách thuê nước ngoài có xu hướng ưa chuộng những không gian cao cấp với giá thuê cao hơn. 

Tính đến 6 tháng đầu năm 2019, 68% diện tích thuê tại các tòa hạng A là của khách thuê nước ngoài. Xét về cơ sở hạ tầng, khu vực Trung tâm ít có khả năng sẽ được nâng cấp trong vòng mười năm tới, trong khi đó các dự án phát triển hệ thống tàu điện trên cao, việc nâng cấp mở rộng các tuyến đường vành đai 2 và vành đai 3 lại đang tập trung tại khu vực Nội thành và phía Tây. 

Không gian làm việc chung ngày càng phổ biến với giới doanh nghiệp. Nhờ vào tính linh hoạt trong các điều khoản và dịch vụ thuê, không gian làm việc chung đã thu hút rất nhiều khách thuê trong cộng đồng khởi nghiệp và hiện đang tiếp tục mở rộng đối tượng khách thuê là các doanh nghiệp đang tìm kiếm văn phòng với các giải pháp thuê đa dạng. 

Tại Hà Nội, không gia làm việc chung đang ngày càng phổ biến với nhiều thương hiệu khác nhau như Regus, Up, Toong, Cogo, Tiktak, CEO Suite, Dreamplex và WeWork. 

Trong vòng 12 tháng gần đây, Up mở thêm 4 địa điểm mới với tổng qui mô khoảng 15.500 m² , Toong mở mới ba địa điểm với qui mô khoảng 7.000 m² . 

Trong vòng 24 tháng trở lại đây, Cogo cũng mở mới 5 điểm với tổng diện tích khoảng 11.500 m². Sự đổi mới trong ngành bất động sản tiếp diễn khi công nghệ bất động sản (Proptech) thu hút được nguồn vốn lớn lên tới 1 tỉ USD/tháng trên toàn cầu.