Căn hộ từ 25 m2 là giải pháp trong bối cảnh 'đất chật người đông'

Trao đổi về việc Bộ Xây dựng đề xuất căn hộ từ 25 m2 trong dự thảo Qui chuẩn Kĩ thuật Quốc gia về chung cư, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh Nhà của Savills Hà Nội cho hay: "Trong bối cảnh "đất chật người đông, đề xuất căn hộ từ 25 m² có lẽ là một hướng đi tự nhiên của qui hoạch đô thị.  Vấn đề quan trọng nhất là hoạch định đối tượng nào là đối tượng được tham gia, khu vực nào là những khu vực được phát triển các loại hình bất động sản có căn hộ từ 25 m² như vậy. Các dự án căn hộ 25m² là các dự án đặc thù, đặc biệt nếu hướng đến phân khúc giá rẻ, cần đưa ra những điều kiện, những tiêu chuẩn bắt buộc cần và đủ để có thể được thực hiện. 

Trong bối cảnh qui mô hộ gia đình tại đô thị đang giảm, dòng sản phẩm căn hộ nhỏ chắc chắn sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng". 

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh Nhà của Savills Hà Nội. (Ảnh: BizLIVE).

"Tuy vậy, sản phẩm này nếu không có qui hoạch và quản lí chặt chẽ, sẽ dễ tạo ra gánh nặng cho cơ sở hạ tầng đô thị và gây ra những rủi ro về trật tự, an ninh, PCCC khó kiểm soát.

Kinh nghiệm thực tiễn từ các quốc gia khác trên thế giới cho thấy, sản phẩm căn hộ nhỏ tập trung chủ yếu tại các thị trường như HongKong, Singapore, nơi có quĩ đất hạn chế với qui mô dân số đông. 

Mặt khác, tại các quốc gia như Anh, Úc, sản phẩm này rất hiếm gặp. Bên cạnh đó, ở các nước nơi mô hình căn hộ qui mô nhỏ tồn tại, các căn hộ này được qui hoạch rõ ràng thành quần thể riêng biệt và ở khu vực đó những người có đủ điều kiện hoặc có hoàn cảnh theo qui định thì mới có thể tham gia và mua. 

Điều này cũng dễ hiểu bởi sản phẩm căn hộ nhỏ sẽ đặt ra những phức tạp trong công tác quản lí vận hành dự án, bên cạnh đó là hạ tầng giao thông, an sinh xã hội, trật tự an ninh, môi trường và điều kiện sống nói chung. 

Trái lại, ở các đô thị có điều kiện về không gian, qui hoạch đô thị chú trọng đến việc giãn dân, đảm bảo môi trường, không gian sống và cảnh quan dù là khu ở hạng sang hay hạng C hoặc nhà ở xã hội", ông Hiển chia sẻ thêm.

Sẽ thu hút nguồn cầu trên thị trường

Trong một cuộc trao đổi khác với chúng tôi, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội cho hay có một thực tế là phân khúc nhà giá rẻ luôn thu hút một lượng lớn nguồn cầu trên thị trường: người mua có thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, những sinh viên mới ra trường hoặc người mới đi làm, những người ngoại tỉnh đến làm việc, học tập trong thành phố. 

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, nguồn cung nhà giá rẻ hiện nay còn đang rất hạn chế cả về chất và lượng. (Ảnh: Viettimes).

Đây là những đối tượng khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở nhưng chưa có tiềm lực tài chính dồi dào nên các căn hộ có mức giá khoảng 500 triệu đồng - 1 tỉ đồng là một sản phẩm rất vừa túi tiền.

"Tuy vậy, nguồn cung nhà giá rẻ hiện nay còn đang rất hạn chế cả về chất và lượng. Điều này có thể hiểu được, bởi bài toán xây dựng nhà giá rẻ không phải là dễ dàng đối với các chủ đầu tư. Giá đất ở mức cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đặt ra thách thức lớn về chi phí.

Mặt khác, các nhà phát triển bất động sản giá rẻ phải đảm bảo nhu cầu sinh sống và sử dụng lâu dài của cư dân tại dự án. Với mức giá thấp, các dự án này vẫn phải được đặt tại các khu vực không quá xa trung tâm, có cơ sở hạ tầng cùng các tiện ích công cộng phát triển, đồng thời cung cấp đủ tiện ích nội khu cơ bản đáp ứng chất lượng cuộc sống của người dân.

Khó khăn trong cân bằng các yếu tố này dẫn đến một thực tế là thị trường đang thiếu đi các sản phẩm nhà thương mại giá rẻ chất lượng để đáp ứng nhu cầu cho một bộ phận lớn khách hàng.

Trước thực trạng đó, đề xuất căn hộ 25 m² có thể được coi là một giải pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ. Giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá thành của căn hộ thấp hơn, phù hợp với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ hơn", bà Hằng cho hay.

Tuy nhiên, bà Hằng cho rằng nếu đề xuất được duyệt thì chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và thận trọng trong thiết kế, tận dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện, gói gọn các tiện ích sinh hoạt. 

Điều này có lẽ không quá khó vì các chủ đầu tư có thể tham khảo các quốc gia đi trước về xây dựng căn hộ siêu nhỏ như Hồng Kông, Singapore, Thái Lan. Giảm diện tích căn hộ cũng là một xu hướng tại các dự án chung cư nhằm tăng tính thanh khoản, vì vậy từ phương diện chủ đầu tư đây là một chuyển biến đáng mừng trong chính sách.

Bà Hằng nhận định đề xuất căn hộ từ 25 m² có lẽ là giải pháp cho nhà thương mại giá rẻ mà thị trường vẫn tìm kiếm bấy lâu, tạo điều kiện cho nguồn cung phát triển bắt kịp với nguồn cầu.

Tuy vậy, theo bà Hằng, để qui định đưa căn hộ 25 m² nếu được phê duyệt đi vào thực tiễn một các thành công, các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những qui định và hướng dẫn cụ thể trong qui hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ với diện tích nhỏ. 

Các doanh nghiệp tham gia vào thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng sẽ cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lí hiệu quả dự án. Có như vậy thì mới đảm bảo được chất lượng cuộc sống của cư dân tại các dự án này, tránh gây sức ép đáng kể lên hạ tầng giao thông và các tiện ích công cộng của thành phố, đồng thời giữ gìn hình ảnh và qui hoạch của đô thị.